Bloki z wielkiej płyty - moda, która nigdy nie minie?

Przeczytaj także: Wielka płyta zyskuje na wartości

Budownictwo mieszkaniowe epoki PRL dostarczyło około 7 mln lokali mieszkalnych i większość z nich to właśnie wielka płyta. Ciągle mieszka w niej kilkanaście milionów ludzi. Nie sprawdziło się przy tym – czasem formułowane przewidywanie – zgodnie z którym Polacy mieli stopniowo opuszczać bloki z wielkiej płyty, jako przestarzałe i nieatrakcyjne. Dzieje się wręcz odwrotnie. Zanim jednak o tym, kilka zdań poświęćmy na krótki rys historyczny.

Wielkie osiedla mieszkaniowe, które upodobały sobie tzw. kraje demokracji ludowej (czyli komunistyczne reżimy od DDR poczynając na ZSRR kończąc) mają swoje źródło na Zachodzie, a konkretnie w przedwojennej Francji. To nad Sekwaną w latach 30' ubiegłego wieku postawiono pierwszy blok mieszkalny.

Ideę budowy wielokondygnacyjnych budynków wielorodzinnych o powtarzalnych segmentach i prostej formie sformułował architekt i urbanista Le Corbusier. Uważał, że należy budować szybko i tanio – z prefabrykatów, tak by odpowiedzieć na rosnące zapotrzebowanie mas pracujących na mieszkania. Miały być one czymś w rodzaju maszyn do życia, niczym wielkie statki – transatlantyki.

Idea niezbyt przyjęła się na Zachodzie, za to po wojnie na wielką skalę rozkwitła na Wschodzie. W Polsce pierwsze bloki powstały w latach 60'. Komunistyczne reżimy chciały budować szybko i tanio i tak istotnie się działo, jednak kosztem jakości. Zrezygnowano ze wszelkich ekstrawagancji i udogodnień.
Szybkie budowanie sprzyjało generowaniu wad. Raziła niska jakość wykonania, brak odpowiedniej termoizolacji, wentylacji, niepraktyczne mieszkania itp. Mimo to bloki z wielkiej płyty w Polsce powstawały jeszcze w latach 90'. Dopiero po roku 2000 na większą skalę ruszyły inwestycje deweloperskie i tzw. nowe budownictwo.

Dobre, bo tanie?

Mimo rozkwitu nowych osiedli, bloki z wielkiej płyty nadal „są w obiegu”. Można powiedzieć, że od tego typu budownictwa nie da się uciec, choćby z racji liczby. Nie do końca jest to prawda. Przykładem mogą być Niemcy wschodnie, gdzie dawne komunistyczne blokowiska po prostu opustoszały i były wyburzane. Oczywiście wpływ na taki stan rzeczy ma zamożność społeczeństwa i dostępne zasoby mieszkaniowe. W polskich warunkach szacuje się, że żeby zastąpić wielką płytę, deweloperzy do 2100 roku musieliby budować o 60 tysięcy mieszkań więcej niż obecnie.

Część ekspertów uważa, że bloki z wielkiej płyty i tak opustoszeją z przyczyn technicznych. Słabe i korodujące łączenia między płytami zewnętrznymi mogą nie wytrzymać próby czasu. Blokom będzie grozić zawalenie - choć są i tacy, którzy mają odrębne zdanie i uważają, że blokowiska będą stać jeszcze wiele dziesięcioleci.

Pomimo różnych wątpliwości wielka płyta nie zniknęła z rynku wtórnego i dobrze się sprzedaje. Tu ważne zastrzeżenie – mówimy o sytuacji sprzed epidemii koronawirusa, a więc do połowy marca 2020. Aktualnie o trendach rynkowych, w dobie szalejącej choroby nie sposób mówić. Sytuacja jest wyjątkowa. Rynek nie funkcjonuje na razie normalnie, więc opisujemy sytuację jaka była do tej pory.

Przed wybuchem epidemii istotnie – ceny mieszkań w blokach były przeciętnie o około 10 – 15 proc. niższe niż nieruchomości mieszkaniowych na nowych osiedlach, czy też w wyremontowanych kamienicach (w zrujnowanych kamienicach za mieszkania płaciło się natomiast mniej niż w wielkiej płycie). Nie zawsze jednak klienci mieli do czynienia z przecenami.

Świetnie zlokalizowane bloki z wielkiej płyty – a takich nie brakuje blisko centrów miast – trzymały wysokie ceny. Przykładowo: we Wrocławiu ceny za mieszkania w blokach na osiedlu Szczepin sąsiadującym ze Starym Miastem sięgały nawet 9 – 10 tysięcy złotych za metr kwadratowy.

I tu dochodzimy do pierwszej zalety tzw. domów z betonu, a więc lokalizacji

Jak wspomnieliśmy – w czasach „słusznie minionych” blokowiskami dosłownie upstrzono kraj. Rosły gigantyczne osiedla mieszkaniowe, ale też wielką płytę „upychano” nawet w centrach, na zasadzie plomb w zabudowie.

W efekcie dziś wielka płyta często jest bardzo dobrze zlokalizowana, co zwiększa jej atrakcyjność. Dobrze położone mieszkania w blokach, blisko centrum, czy na dobrze skomunikowanych osiedlach mieszkaniowych świetnie nadają się choćby pod inwestycje na wynajem.

Bez ciasnoty?

Wspomnieliśmy o osiedlach mieszkaniowych. Wielkie, betonowe sypialnie są chyba w każdym dużym mieście w Polsce. Na osiedlach żyje nawet po kilkadziesiąt tysięcy ludzi. Różnie patrzy się na wielkie blokowiska, ale w rozbudowujących się miastach często okazuje się, że żyje się tam wygodniej niż na nowych osiedlach deweloperskich.

Dlaczego? Z bardzo prostego powodu. Duże blokowiska są zazwyczaj dobrze skomunikowane z centrum. Na miejscu jest niezbędna infrastruktura. Są sklepy, banki, poczty, przedszkola, żłobki. Kursują autobusy, są tramwaje. Tego wszystkiego może natomiast brakować na nowych osiedlach deweloperskich, które rosną w oddanych lokalizacjach, często znacznie szybciej niż powstaje niezbędna infrastruktura.

Co więcej – w PRL blokowiska były planowane wg określonego schematu, tak by zapewnić na miejscu wszystkie niezbędne elementy. Budowano więc szkołę, supersam, przychodnię, ale też przewidywano place zabaw, parki i skwery. I dziś na tle ciasno upchanych, malutkich powierzchni tego typu od deweloperów (hitem Internetu swego czasu był ogrodzony „plac zabaw” z jednym (!) konikiem na sprężynie), duże przestrzenie i dostęp zieleni – skwerów i parków – na dużych osiedlach mieszkaniowych stanowią ich zaletę nie do przecenienia.

Wygodne czy nieustawne?

Na koniec kilka zdań należy poświęcić samym mieszkaniom. Powszechna opinia na temat budownictwa z minionej epoki jest generalnie zła. Część wad już wymieniliśmy. Oprócz fatalnej wentylacji (zjawisko tzw. cofki), braku termoizolacji, we znaki daje się też zła akustyka, która sprawia, że dobrze słychać życie sąsiadów. Powszechnie narzeka się na zsypy śmietnikowe, które są źródłem smrodu, szczurów i karaluchów, razi niska estetyka klatek schodowych i wreszcie nie ułatwiają życia niepraktyczne i nieustawne mieszkania.

Oprócz listy wad mieszkań w blokach są jednak i pewne bardzo istotne zalety. Np. takie, że każde mieszkanie ma własną piwnicę. Dziś na rynku pierwotnym za tzw. komórkę lokatorską, mniejszą od piwnic z wielkiej płyty, płaci się dodatkowe kilkanaście /kilkadziesiąt tysięcy złotych. Komórek nie wystarcza dla wszystkich, tymczasem w blokach każdy ma własne miejsce do przechowywania gratów czy przetworów.

Inna sprawa to same mieszkania. Czy rzeczywiście są tak źle zaplanowane, jak się o tym mówi? Z całą pewnością takie „potworki” się spotyka, ale z drugiej strony w blokach znacznie częściej niż obecnie u deweloperów są osobne, jasne kuchnie z oknem, dziś prawie niespotykane na rynku pierwotnym. Gros deweloperów buduje mieszkania z aneksami kuchennymi. Rozwiązanie to ma swoich przeciwników i zwolenników, jednak osobna kuchnia to duża zaleta chociażby dlatego, że takie mieszkania nadają się pod wynajem.

Bloki do poprawki

Na koniec warto wspomnieć, że wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe nie czekają z założonymi rękami. Obskurne bloki odchodzą do lamusa. Zastępują je bloki po remontach elewacji i ociepleniu, z dostawionymi balkonami, wyremontowanymi klatkami schodowymi, po wymianie wind i domofonów itp. Estetyka blokowisk znacznie się poprawia. Pojawiają się też rozwiązania zaczerpnięte z nowego budownictwa – choćby monitoring czy szlabany wjazdowe na parkingi. Wszystko to zwiększa atrakcyjność wielkiej płyty, która mimo upływu lat ciągle jest popularnym rodzajem budownictwa na rynku wtórnym.

Marcin Moneta, ekspert portalu