Kiedy nie zapłacimy za odrolnienie działki pod dom?

Przeczytaj także: Budowa domu na działce rolnej. Łatwiej o kupno gruntu?

Dane GUS-u mówią, że w 2018 roku za metr kwadratowy działki pod budownictwo mieszkaniowe średnio trzeba było zapłacić około 67 złotych. Jeżeli weźmiemy pod uwagę działkę rolną o słabej i średniej jakości, to porównywalna przeciętna cena 1 mkw. wyniosła zaledwie 3 zł - 5 zł. Taka ogromna dysproporcja związana z kosztami zakupu, oczywiście zachęca do wykorzystania działek rolnych w celach budowlanych.

Niestety nie jest to łatwe - nawet w przypadku gruntów rolnych położonych na terenie miast. Główny problem stanowi długa procedura administracyjna i wysoki poziom opłat za wyłączenie działki z produkcji rolnej (zarówno opłat jednorazowych jak i rocznych). Warto jednak wiedzieć, że w pewnej sytuacji istnieje możliwość uniknięcia tej drugiej przeszkody.

Obowiązujące przepisy mówią, że po spełnieniu dodatkowych warunków dopuszczalne jest bezpłatne odrolnienie działki pod dom jednorodzinny dotyczące części gruntu rolnego. Niestety taka część działki odrolniona za darmo nie może duża, bo na przeszkodzie stoją przepisy.

Ustawowy limit odrolnienia działki pod dom wynosi tylko 0,05 ha

Wiele osób planujących budowę domu na działce rolnej, może nawet nie wiedzieć o tym, że odrolnienie pod dom bywa bezpłatne. Taką możliwość stwarza inwestorowi artykuł 12a ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz.U. 1995 nr 16 poz. 78). Wspomniany przepis mówi, że opłata jednorazowa za wyłączenie gruntu z produkcji rolnej nie jest pobierana przy wykorzystaniu na cele budownictwa mieszkaniowego:

• do 0,05 ha w przypadku wznoszenia budynku (domu) jednorodzinnego
• do 0,02 ha w przeliczeniu na każdy lokal mieszkalny - w przypadku wznoszenia budynku wielorodzinnego (bloku)

Identyczne zwolnienie z kosztów odrolnienia dotyczy również opłat rocznych, które standardowo powinny być wpłacane przez dziesięć kolejnych lat. Niestety stanowią one większe obciążenie finansowe dla osoby odrolniającej działkę niż opłata jednorazowa.

„W praktyce suma rocznych opłat z 10 lat może być nawet trzykrotnie - pięciokrotnie większa od jednorazowej płatności. Powinny o tym pamiętać wszystkie osoby planujące odpłatne odrolnienie pod dom” - zwraca uwagę Leszek Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Typowy inwestor kupuje trzy - cztery razy większą działkę

Bezpłatne odrolnienie działki rolnej pod dom to z pewnością jest atrakcyjną opcja. Problem stanowi jednak ograniczenie powierzchni, którą za darmo można wyłączyć z produkcji rolnej (do 0,05 ha). Jak nietrudno obliczyć, ustawowy limit wielkości działki wynoszący 0,05 hektara jest równy 500 metrom kwadratowym. Bardzo wielu prywatnych inwestorów uznaje taką powierzchnię działki pod dom jednorodzinny za zbyt małą.

Trudno się temu dziwić wziąwszy pod uwagę ewentualne postanowienia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz przepisy ustalające minimalną odległość od sąsiednich budynków (zobacz rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie).

„W ramach porównania warto nadmienić, że według danych GUS z 2018 r. przeciętna polska działka kupowana pod budownictwo mieszkaniowe miała powierzchnię około 1900 mkw.” - dodaje Leszek Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Trzeba jednak pamiętać, że istnieje również pozytywny aspekt opisywanej sytuacji. Mianowicie bezpłatne odrolnienie pod dom obowiązuje nawet wtedy, gdy inwestor będzie potrzebował większej działki.

„W przypadku wyłączenia z produkcji rolnej 0,15 hektara gruntu rolnego, opłaty nie będą dotyczyły części działki o powierzchni 0,05 ha. Oznacza to oszczędności wynoszące nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych” - podkreśla Leszek Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Bezpłatnie można również „odlesić” część działki pod dom

W ramach podsumowania, warto wspomnieć o bezpłatnym „odlesieniu” działki pod dom. Funkcjonuje ono na bardzo podobnych zasadach, jak opisywane wcześniej darmowe odrolnienie. Wspomniany już poprzednio artykuł 12a ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz.U. 1995 nr 16 poz. 78) wskazuje, że zwolnienie z opłaty jednorazowej i opłat rocznych dotyczy również wykorzystania pod budownictwo mieszkaniowe następującej części działki leśnej:

• do 0,05 ha przy wznoszeniu budynku (domu) jednorodzinnego
• do 0,02 ha w przeliczeniu na każdy lokal mieszkalny - przy wznoszeniu budynku wielorodzinnego (bloku)

W przypadku działek leśnych, opisywane zwolnienie obejmuje także jednorazowe odszkodowanie za przedwczesny wyrąb drzewostanu. To bardzo ważna informacja, ponieważ wspomniane odszkodowanie może mieć bardzo dużą wysokość.

„Ustala się je jako różnicę między prognozowaną wartością drzewostanu w wieku rębności (określoną w planie urządzania lasu) oraz wartością drzewostanu w chwili wyrębu” - podsumowuje Leszek Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Leszek Markiewicz, ekspert portalu