Jak zieleń podnosi ceny mieszkań?

Przeczytaj także: Za mieszkanie wśród zieleni jesteśmy gotowi zapłacić więcej

Sąsiedztwo większych terenów zieleni można odnaleźć w każdym mieście. Tereny te chętnie wykorzystywane są do celów rekreacyjnych, nadają się do uprawiania sportu czy też po prostu do wypoczynku. Obecność parku w okolicy znacznie zwiększa atrakcyjność lokalizacji, a tym samym ceny mieszkań.

Wykres 1 przedstawia średnie ceny transakcyjne lokali mieszkalnych w trzech dzielnicach Warszawy i ceny mieszkań w pobliżu parku lub lasu. Ceny mieszkań przy ul. Gwiaździstej, gdzie znajduję się Park Kępa Potocka, są wyższe w stosunku do średniej ceny na Bielanach aż o 13%. Podobny rozkład cen mieszkań można zauważyć w pobliżu Parku Skaryszewskiego, gdzie mieszkania są droższe nawet o 700 zł/m2 w stosunku do średnich cen dla całej dzielnicy Pragi Południe. Nieznacznie większą w porównaniu do reszty, jednak najwyższą różnicą cen wykazały się nieruchomości zlokalizowane w pobliżu Lasu Kabackiego w dzielnicy Ursynów. Tutaj mieszkania są nawet o 14 % droższe. Można więc oszacować, że mieszkania zlokalizowane blisko wielkoobszarowych terenów zieleni zwiększają wartość nieruchomości średnio aż o 12%. Okna z widokiem na piękny park czy możliwość wyjścia na dłuższy spacer pośród zieleni są więc niezaprzeczalnym atutem, za który trzeba zapłacić.

A jakie mogą być trendy w przyszłości? Czy mieszkania w takich lokalizacjach będą bardziej pożądane?

Zasób działek z przeznaczeniem na budownictwo mieszkaniowe jest w miastach znacznie ograniczony. Ilość terenów inwestycyjnych, zwłaszcza w atrakcyjnych lokalizacjach, jest znikoma. Zauważalną więc tendencją u deweloperów jest maksymalna intensyfikacja zabudowy. W rezultacie zieleń w większości osiedli deweloperskich ogranicza się̨ do dziedzińców z trawnikiem, które pełnią raczej funkcję estetyczną. Spełniają tym samym przepisowe minimum terenów powierzchni biologicznie czynnej, jednak nie wpływają na jakość życia mieszkańców. Skutki lekceważenia funkcji roślinności stają się coraz bardziej oczywiste. Rosnąca liczba zespołów budynków wielorodzinnych o takim standardzie skutkuje wzrostem potrzeb na mieszkania zlokalizowane bliżej terenów zieleni.

Ponadto, tendencje urbanistyczne często nie uwzględniają zmian klimatycznych. Tymczasem korzyści z zieleni w miastach są ogromne. Badania przeprowadzone przez J.G. Mignerona potwierdzają, że zieleń absorbuje hałas w podobny sposób jak stosowane w budownictwie materiały dźwiękochłonne.

Największym współczynnikiem pochłaniania dźwięku okazały się drzewa iglaste, które charakteryzują się dużą wielkością ulistnienia. Jednak zieleń niska typu trawy (wysokości 0,6m) lub krzewy także wykazuje wysokie właściwości tłumienia hałasu. Co ważniejsze, udowodnione zostało, że szerokość zieleni ma wyraźny wpływ ma obniżenie hałasu o wysokich częstotliwościach. Dlatego tak ważne jest projektowanie zielonych pasów zieleni, a nie ograniczenie jej do pojedynczych sztuk. Zapewnienie zieleni w mieście, nie tylko wspomaga niwelowanie hałasu, ale jest również gwarantem lepszego przewietrzanie. Powietrze napływające z roślinności jest wzbogacone w tlen i pozbawione szkodliwych gazów, takich jak SO2, H2S itp.

Roślinność pomaga również walczyć pośrednio z pyłem zawieszonym. To tym bardziej ważne, ponieważ normy zanieczyszczeń są w polskich miastach stale przekraczane, nawet o kilkaset procent. Zieleń wspomaga także obniżanie amplitudy temperatur, dzięki pochłanianiu ciepła w ciągu dnia.

Jest to istotne w lecie, kiedy dochodzi do przegrzania powierza, co obniża komfort życia mieszkańców.

Zieleń w środowisku miejskim ma istotną rolę również w usprawnianiu systemu gospodarowania wodą. Woda zatrzymywana przez rośliny odciąża system kanalizacji i niweluje potrzeby zakładania drogich systemów nawadniania.

Powinniśmy więc planować i chronić zieleń w miastach, tymczasem powszechnie znane są przypadki wycinania drzew czy krzewów. Chodzi głównie o zamienianie rynków, placów czy skwerów w betonowe pustynie.

Przykładem jednym z wielu jest plac w Skierniewicach, który został przekształcony z obszaru ogólnodostępnej zieleni w betonowy plac. Nie jest więc zaskoczeniem, że obszar ten oprócz utraty walorów funkcji klimatycznej, stracił również na atrakcyjności, pomimo lokalizacji tuż przy rynku. Działania wyżej opisane mogą wpływać na obniżenie ceny mieszkań, nawet w centralnych strefach miast.
Jak wiemy zieleń miejska to nie tylko parki, ale także zieleńce, ogrody botaniczne, zoologiczne i działkowe, cmentarze, kwietniki czy zieleń uliczna. Oprócz niezaprzeczalnej funkcji klimatycznej, zieleń pełni funkcje estetyczne, rekreacyjne jak i społeczno-wychowawcze. Zmiany klimatyczne są coraz bardziej zauważalnym problemem w życiu każdego człowieka. Ostrzeżenia naukowców dotyczące skutków zmian klimatycznych zwiększają naszą świadomość o ekologicznym życiu. Prowadzi to do zmian w trybie życia, w tym chęci spędzania czasu bliżej natury. Dodatkowo, negatywne doświadczenia zdobyte przez mieszkańców osiedli o gęstej zabudowie mogą również przekładać się na zmiany w sposobie życia. Tym samym chętniej będą wybierali oni osiedla zielone czy te w bliskiej odległości od parków.

Według prognoz ONZ w 2025 roku 60% mieszkańców świata będzie mieszkało w wielkich aglomeracjach miejskich, a 80% w miastach powyżej 20 tys. mieszkańców. Zwiększona liczba ludności nie przełoży się na zwiększoną liczbę terenów zielonych. Wraz ze wzrostem liczby ludności rośnie zapotrzebowanie na lokale mieszkalne. Dlatego presja inwestycyjna będzie jeszcze większa. Inwestowanie w każdy dostępny skrawek ziemi stało się w Polsce nową normą. Brak odpowiednich procedur prawnych, umożliwiających racjonalne przeznaczanie gruntów i zbyt wolne uchwalanie planów miejscowych, sprawi że będzie można zauważyć postępujący spadek obszarów terenów zielonych. Skutkiem tych zmian może okazać się wzrost cen mieszkań zlokalizowanych blisko parków, lasów i skwerów czy nawet innych mniejszych obszarów zielonych.

Z drugiej strony, koncepcja rozwoju miast, uwzględniająca wymiar przyrodniczy, jest rozwijana od starożytności. Przez kolejne epoki idea zieleni w strukturze przestrzennej ewoluowała, jednakże stanowiła jej nieodłączny element. Nie dziwi więc fakt, że miejska polityka zieleni jest włączona w strategię rozwoju miast.

Jednym z ważniejszych dokumentów na rzecz zrównoważonego rozwoju jest Agenda 2030 przyjęta przez wszystkie kraje członkowskie ONZ. Pośród wielu celów dokumentu można odnaleźć postulat dotyczący wzmocnienia zdolności adaptacyjnych i odporności na zagrożenia klimatyczne i klęski żywiołowe we wszystkich krajach. Mobilizuje to do działań na rzecz poprawy stanu miast, a ten postulat przyświeca dziś wielu inicjatywom samorządowym. W celu prowadzenia kompleksowych, innowacyjnych, promocyjnych i edukacyjnych działań na rzecz zapobiegania zmianom klimatu działa dodatkowo setki projektów i platform.

Jedną z organizacji współpracujących w ramach platformy jest Polski Związek Firm Deweloperskich, przy którym działa multidyscyplinarny zespół ekspertów Eco Avengers, autorzy eko-przewodnika dla deweloperów, którego celem jest popularyzacja wiedzy o stosowanych rozwiązaniach, obiektywne przedstawienie dostępnych możliwości i propagowanie sprawdzonych działań proekologicznych na nowych inwestycjach w całej Polsce. Zespół Eco Avengers jest również autorem Dekalogu ostatniej szansy – dziesięciu przykazań dla deweloperów z ekologicznymi rozwiązaniami przekrojowo dotyczącymi każdej nowej inwestycji. Wśród zalecanych rozwiązań możliwych do wdrożenia od zaraz znajdziemy wezwanie do gromadzenia deszczówki, sadzenia zieleni czy segregowania odpadów budowlanych.

Podsumowanie

Wobec zwiększającej się liczby ludności i postępującej urbanizacji miast, obszary terenów zieleni maleją. Tym samym, obecność zieleni w bliskim sąsiedztwie zabudowy mieszkaniowej jest coraz bardziej istotna. Można przyjąć założenie, że mieszkania które znajdują się w pobliżu takich terenów, będą coraz bardziej pożądane, a ich ceny mogą wzrastać. Jednocześnie ważne jest, że wzrasta świadomość zrównoważonego rozwoju miast nie tylko wśród miejskich aktywistów, ale również wśród urzędników samorządowych i przedsiębiorców mających ogromny wpływ na kształt i wygląd naszych miast oraz jakość życia ich mieszkańców, czyli deweloperów.

Aleksandra Kalinowska, Młodszy Specjalista ds. Eksploatacji i Rozwoju Systemu AMRON,