Pandemia a umowa wynajmu mieszkania. Czy mamy szczególne prawa?

Przeczytaj także: Wypowiedzenie umowy najmu na czas określony

Odstąpienie od umowy wynajmu mieszkania. Kiedy możliwe?

Z punktu widzenia właściciela, może on wypowiedzieć umowę wynajmu mieszkania tylko wtedy, gdy:

• wynajmowany lokal jest użytkowany niezgodnie z przeznaczeniem;
• najemca zalega ze spłatą czynszu;
• lokal jest podnajmowany bez zgody właściciela.

Trzeba tu jasno zaznaczyć, że przepisy chronią najemcę przed bezdomnością. Poza wymienionymi przypadkami nie istnieją uzasadnienia prawne umożliwiające pozbawianie najemcy dachu nad głową.

Z punktu widzenia najemcy wypowiedzenie umowy może nastąpić w dwóch przypadkach:

• jeżeli zawarliśmy umowę na czas nieokreślony, to możemy ją wypowiedzieć z zachowaniem okresów wypowiedzenia wymienionych w umowie (jeśli w umowie nie ma takiego zapisu obowiązuje 3-miesięczny okres wypowiedzenia);
• jeżeli zawarliśmy umowę na czas określony, to możemy ją wypowiedzieć z zachowaniem okresów wypowiedzenia w umowie. Jeżeli umowa na ten temat milczy, to w zasadzie nie możemy jej wypowiedzieć przed terminem zakończenia

Zdecydowanie warto zacząć od spokojnej rozmowy z właścicielem na temat zaistniałej sytuacji i spróbować rozwiązać umowę za porozumieniem stron.

Wypowiedzenie wynajmu mieszkania w trybie natychmiastowym. Czy epidemia może być ku temu podstawą?

Najemca może też wypowiedzieć umowę w trybie natychmiastowym. Tryb natychmiastowy umożliwia wypowiedzenie umowy “od razu”, bez zachowania okresu wypowiedzenia. Ten tryb można stosować tylko w wybranych przypadkach:

• jeżeli wynajmowany lokal posiada wady, które uniemożliwiają korzystanie z niego;
• jeżeli korzystanie z lokalu zagraża zdrowiu najemcy lub jego domowników.

Stan zagrożenia epidemią jako taki nie uprawnia do stosowania wypowiedzenia w trybie natychmiastowym. Jednak od tej reguły istnieje jeden wyjątek...

Współlokator na kwarantannie? Masz prawo do natychmiastowego wypowiedzenia.

Gdy jeden z najemców zostanie poddany kwarantannie - a korzystamy przecież ze wspólnej kuchni czy łazienki - możemy uznać tę sytuację za “wadę lokalu zagrażającą zdrowiu najemcy”. Kwarantanna jednego z domowników daje więc podstawę do wypowiedzenia umowy w trybie natychmiastowym.

Jednocześnie poddanie kwarantannie jednego z domowników nie powoduje objęcia kwarantanną wszystkich pozostałych. Z tego względu - przynajmniej z prawnego punktu widzenia - możemy bez obaw opuścić mieszkanie.

Jak przedłużyć umowę, nie wychodząc z domu?

W takiej sytuacji zawarcie aneksu do umowy jest najskuteczniejszym prawnie rozwiązaniem. W przypadku przedłużania umowy w stanie zagrożenia epidemiologicznego kolejność działań jest następująca:

• Telefoniczne ustalenie warunków przedłużenia umowy.
• Sporządzenie przez właściciela aneksu do umowy zawierającego informację o nowym terminie zakończenia najmu.
• Wysłanie pocztą dwóch egzemplarzy aneksu podpisanych przez właściciela na nasz obecny adres.
• Odesłanie właścicielowi jednego egzemplarza aneksu z naszym podpisem.

Jeśli umowa się kończy, a strony nie zawrą żadnego aneksu, to w świetle przepisów w takiej sytuacji dochodzi do przedłużenia umowy na czas nieokreślony. Wówczas właściciel akceptuje dalsze zajmowanie lokalu, natomiast najemca nadal płaci czynsz ustalony w “starej” umowie.

Komu właściciel może udostępniać mieszkanie?

Właściciel ma prawo wejścia do lokalu tylko w ściśle określonych przypadkach określonych w art.10 ustawy o ochronie praw lokatorów. Te sytuacje to np. awaria czy konieczność dokonania przeglądu.

Jeśli jednak wynajmujemy wyłącznie pojedynczy pokój w mieszkaniu wieloosobowym, wówczas właściciel ma prawo zarówno przebywać w częściach wspólnych lokalu, jak również wynajmować pozostałe pokoje innym osobom. Dotychczasowi najemcy nie mają żadnego wpływu na to, komu te pomieszczenia zostaną wynajęte lub udostępnione.

Renegocjacja czynszu w trakcie epidemii

W kwestii czynszu za wynajem mieszkania obecna sytuacja pod względem prawnym nie daje żadnych szczególnych praw ani najemcy, ani właścicielowi. Oczywiście jeżeli na rynku znacząco zwiększy się liczba wolnych lokali, to najemca, któremu kończy się umowa (albo ma krótki termin wypowiedzenia), posiada szersze możliwości negocjowania obniżki czynszu.

Właściciel może podnieść czynsz jedynie na zasadach określonych w ustawie o ochronie praw lokatorów. Inaczej jest w przypadku najmu okazjonalnego - wówczas właściciel może podnieść czynsz na zasadach określonych w umowie.

Ryczałt za media a dłuższe opuszczenie mieszkania

W przypadku wynajmu samodzielnego mieszkania za media płacimy odpowiednio do zużycia. Ryczałt powoduje bowiem, że opłaty te siłą rzeczy są oderwane od faktycznego zużycia. Jeżeli rozliczenie mediów jest ryczałtowane, również najemca nie może żądać zwrotu części opłat wtedy, gdy zużyje mniej.

W związku z wyjazdem na dłuższy czas pozostaje tylko ustalić z właścicielem, że w trakcie naszej dłuższej nieobecności nie będziemy płacić ryczałtu. Oczywiście nie musimy też wypowiadać umowy, o czym warto zapewnić właściciela. Może to być najkorzystniejsze rozwiązanie dla obu stron.

Epidemia nie oznacza zawieszenia obowiązujących przepisów

Wszystkie dotychczasowe procedury prawne nadal funkcjonują normalnie. Gdy dojdzie do zaostrzenia epidemii, nie można jednak wykluczyć wprowadzenia nowych regulacji, które być może będą dotyczyć także wynajmu mieszkań.