Wynajem tradycyjny czy krótkoterminowy? Epidemia COVID-19 dała nam odpowiedź

Przeczytaj także: Mieszkania na wynajem: inwestorzy instytucjonalni nie próżnują

Według szacunków nawet połowa mieszkań nabywanych na rynku pierwotnym to inwestycja pod wynajem. Pośrednik Private House Brokers Robert Sulma uważa, że w Krakowie większość była przeznaczona na długie terminy. Z krótkich najmów korzystali głównie turyści oraz sektor biznesowy. Krótkie najmy to głównie centrum miasta i modne okolice wokół. Tam korzyści z najmu dobowego były zdecydowanie większe – tłumaczy. W tej chwili jednak sytuacja uległa drastycznej zmianie.

Epidemia koronawirusa spowodowała całkowite zatrzymanie ruchu turystycznego, a mieszkania przeznaczone na krótkie najmy zostały po prostu puste. Zdaniem ekspertów z agencji Nowodworski Estates, obnażyło to słabości wynajmu krótkoterminowego. W sytuacji kryzysowej tego typu nieruchomości nie tylko przestały generować zyski, ale wręcz zaczęły przynosić straty. To najlepiej podsumowuje system, który nigdy przecież nie był bez wad.

Wady i zalety wynajmu krótkoterminowego

Do innych minusów wynajmu krótkoterminowego należy niewątpliwie brak możliwości zweryfikowania lokatorów. Właściciel nigdy do końca nie wie, kogo wpuszcza do swojego mieszkania. A to skutkuje niejednokrotnie zniszczeniami, które wymagają nie tylko gruntownych porządków, ale także napraw. Co więcej, inwestor musi poświęcić zdecydowanie więcej czasu na obsługiwanie najemców niż ktoś, kto wynajmuje nieruchomość na długie terminy. Jest to dla niego w pewnym sensie praca na pełen etat. Stoi przed koniecznością poszukiwania lokatorów, ciągłego przekazywania i odbierania kluczy czy sprzątania mieszkania. Cały czas powinien być też dla swoich najemców dostępny pod telefonem. Dlatego tak często inwestorzy decydują się w tym przypadku korzystać z usług firm, które wyręczają ich w większości obowiązków. To tylko pokazuje, jak wiele dodatkowych kosztów generuje wynajem krótkoterminowy. Dlaczego więc miał on tylu zwolenników?

Kusiła ich perspektywa wyższych niż przy wynajmie tradycyjnym zysków. Przy obłożeniu lokalu na poziomie 65 – 70% w skali roku nieruchomość mogła przynieść nawet 2 razy większy dochód. Ile z tego zostawało inwestorom, to już inna kwestia. Robert Sulma z PHB zauważa, że na rynku było mnóstwo, dosłownie mnóstwo firm, które dopiero zaczynały w pośrednictwie wynajmu krótkoterminowego i nie radziły sobie z logistyką oraz naprawami po problematycznych najemcach.

Zalety i wady wynajmu tradycyjnego

Eksperci z agencji Nowodworski Estates zgodnie przyznają, że to wynajem długoterminowy zawsze stanowił bezpieczniejszą formę inwestycji. Przede wszystkim właściciel może z dużym wyprzedzeniem przewidzieć zyski i jest zabezpieczony przed nagłymi przestojami w pobieraniu czynszu. Ma również duży wpływ na wybór najemców, a korzystając z usług doświadczonego pośrednika, może ich zweryfikować pod kątem wypłacalności czy zadłużenia.

W oczywisty sposób wynajem tradycyjny generuje więc mniej kosztów i w znacznie niższym stopniu angażuje właściciela. Ten ma również możliwość skorzystania z usługi zarządzania najmem, co w przypadku aktualnego stanu epidemii zdecydowanie ułatwia mu kontrolę własnej inwestycji.

Co powinni teraz zrobić właściciele mieszkań na krótki najem?

Na nieruchomościach w Polsce raczej trudno stracić. Dlatego też właściciele mieszkań na krótkie najmy nawet w obliczu gospodarczego kryzysu mają różne możliwości inwestycyjne. Jakie trendy zauważają aktualnie eksperci z Nowodworski Estates?

Duża część inwestorów wycofuje pieniądze i próbuje sprzedać nierentowne mieszkania. Niektóre z nich były jednak nabyte za gotówkę, więc ich właściciele „nie mają presji’. Pozostała część przekształca inwestycję w bezpieczniejszą formę pasywnego dochodu, czyli długi wynajem – wymienia Robert Sulma z PHB. Oczywiście sytuacje finansowe inwestorów są różne, więc każdy z nich ma indywidualną strategię. Niewątpliwie jednak im dłużej potrwa stan epidemii, tym więcej mieszkań będzie przeznaczonych na długie terminy – dodaje.

Podobne zachowania obserwuje Radosław Góral z NE. Jego zdaniem inwestorzy zdecydowaną większość mieszkań powierzają agencjom na najem długoterminowy. Nie wiadomo bowiem, jak długo potrwa cała sytuacja i jak szybko rynek najmów krótkoterminowych znowu obudzi się do życia. Przyzwyczajeni wcześniej do dużych zysków, skłonni są do znacznych obniżek, aby minimalizować straty – tłumaczy. Odnotowuje także, że to świetny czas dla potencjalnych najemców.

Specjaliści Nowodworski Estates zwracają również uwagę na coraz pewniejsze ruchy rządu, zmierzające do prawnego uregulowania kwestii wynajmu krótkoterminowego. Wszystko wskazuje więc na to, że nawet po wyhamowaniu epidemii właściciele tego typu nieruchomości nie będą mieli tak lekko jak wcześniej. Co zatem powinni zrobić?

Inwestorom, którzy zastanawiają się nad planami, polecam kontakt z agentem nieruchomości. Jako firma, obsługujemy nieruchomości w formie zarządzania. Jest to najwygodniejsza forma pasywnego dochodu. Jest mniej zyskowna niż krótkie najmy, jednak w dobie niepewnego jutra – przede wszystkim bezpieczna – doradza Robert Sulma. Zaleca realistyczne podejście, zakładające, że do końca roku krótkie najmy nie powrócą do wcześniejszej formy. Jego zdaniem w tej chwili wynajem mieszkania na długi termin to najbezpieczniejsze rozwiązanie.

Wtóruje mu Radosław Góral, który podkreśla, że usługa zarządzania najmem w obecnej sytuacji jest dla inwestorów ogromnym ułatwieniem. Nie muszą sami prezentować nieruchomości, kontaktować się z najemcami, przygotowywać umów, etc. Szczególnie w obliczu panującego zagrożenia – wyjaśnia. Zdecydowana większość nieruchomości na wynajem trafia do nas właśnie z rynku najmów krótkoterminowych, gdzie inwestorzy przyzwyczajeni byli, iż obsługą tych nieruchomości zajmuje się firma zewnętrzna. Chcą więc powierzyć swoje inwestycje specjalistom – zauważa.

W obliczu epidemii koronawirusa każda w zasadzie branża zmaga się z nowymi trudnościami. Główny impet uderzenia przyjęła jednak turystyka, która z dnia na dzień przestała właściwie istnieć. Nie wiadomo, jak długo potrwa powrót do stanu sprzed kryzysu, dlatego warto w tej sytuacji zwrócić się w kierunku inwestycji sprawdzonych i bezpiecznych. A właśnie za taką eksperci uznają długoterminowy wynajem mieszkań.