Ceny mieszkań i kredyty hipoteczne: I kw. 2020 bez efektu pandemii (jeszcze)

Przeczytaj także: Ceny mieszkań hamują, kredyty hipoteczne ani myślą

COVID-19 nie namieszał na rynku. Jeszcze…

Marcin Jańczuk z Metrohouse przyznaje, że w bieżącym raporcie na próżno jeszcze szukać symptomów, które świadczyłyby o szoku, jaki przeżył na skutek pandemii rynek mieszkaniowy. Jednocześnie jednak przekonuje, że następstwa obecnej sytuacji z cała pewnością się pojawią. Zresztą już teraz zaznaczają się elementy, które potwierdzają, że obecność koronawirusa nie pozostaje dla rynku obojętna.

– Pierwszy to Indeks Popytu, który jest pochodną zgłaszanego zainteresowania klientów ofertą rynku wtórnego. Podczas, gdy w końcówce 2019 r. wyniósł 120 pkt, a na początku 2020 r. ponad 140 pkt., w marcu spadł do poziomu 77 pkt. Nie jest to jednak zaskakujące w kontekście tego, że druga połowa marca to apogeum paniki wywołanej pojawieniem się wirusa i potrzeba zapewnienia najbliższym bezpieczeństwa na najbliższy okres. Poszukiwanie nowego lokum zeszło na dalszy plan, mówi autor raportu, Marcin Jańczuk z Metrohouse.

Drugi symptom znajdujemy w części poświęconej kredytom hipotecznym.

– Banki bardzo szybko zareagowały na zmiany na rynku i momentalnie wycofały oferty promocyjne podwyższając marże swoich produktów, chcąc w ten sposób znacząco obniżyć akcję kredytową. Dodatkowym obostrzeniem było podwyższenie wkładu własnego w niektórych z banków oferujących dotychczas finansowanie 90 proc. ceny zakupu. Dziś wiele z instytucji oferuje już możliwość finansowania przy wymaganym minimum 20-procentowym wkładzie kredytobiorcy, dodaje Marcin Jańczuk.

Zmieniają się też zasady scoringu przyszłych klientów banków. Niezbyt mile widziane są osoby prowadzące działalność gospodarczą oraz przedstawiciele branż, które w istotny sposób ucierpiały w obliczu masowej kwarantanny.

Ceny mieszkań na wtórnym w części miast nieco przyhamowały

Transakcje używanych mieszkań w pierwszym kwartale 2020 r. pokazały, że silny wzrost cen mieszkań z ostatnich kilkunastu miesięcy ulega stopniowemu osłabieniu. Spośród analizowanych przez Metrohouse pięciu największych rynków w trzech miastach pojawiły się niewielkie, ale warte odnotowania spadki nie przekraczające 1 proc. Niższe ceny odnotowujemy w Gdańsku, gdzie za m kw. płaciliśmy 7753 zł, w Krakowie (8069 zł) oraz w Warszawie (9944 zł). W stolicy nie doczekaliśmy się jak na razie przekroczenia magicznej granicy 10 tysięcy złotych za m kw. Wśród miast, w których kontynuowane były wzrosty cen mieszkań są Wrocław (o 3,2 proc.) i Poznań (3,4 proc.). Najbardziej jednak widoczne wzrosty miały miejsce w Łodzi, gdzie średnia cena m kw. zbliża się do 5000 zł.

W większości analizowanych miast można było wynegocjować więcej niż w poprzednich kwartałach. Zwykle było to ok. 3 proc. ostatniej ceny ofertowej, ale w Poznaniu negocjacje dochodziły nawet do 5 proc. Również w trakcie ekspozycji oferty na rynku sprzedający obniżali pierwotnie założone ceny ofertowe. Przedłużająca się sprzedaż powodowała obniżki cen mieszkań o 2-3 proc.

W IV kw. 2019 r. odsetek nabywców deklarujących zakup inwestycyjny wynosił 31 proc.

- W omawianym I kw. 2020 r. widoczny jest wzrost zakupów mieszkań pod wynajem do 39 proc. Przedmiotem analizy jest rynek wtórny, w przypadku nowych mieszkań szacujemy, że odsetek może być jeszcze wyższy. Przedmiotem takich zakupów w skali całego kraju są lokale o średniej powierzchni 46 m kw., za które średnio płacimy 318 tys. zł, mówi Marcin Jańczuk z Metrohouse.

Największą grupę nabywców stanowią osoby pomiędzy 30 a 40 rokiem życia (40 proc.), kupują oni też statystycznie najdroższe mieszkania – średnia wynosi 357 tys. zł. Coraz bardziej aktywna jest także grupa pomiędzy 50 a 60 rokiem życia.

Ceny mieszkań na rynku pierwotnym rosły szybciej

Jak twierdzą eksperci portalu RynekPierwotny.pl I kw. 2020 r. w kontekście rynku pierwotnego można podzielić na dwa okresy.

– W pierwszej połowie kwartału było widoczne rekordowe zainteresowanie nowymi mieszkaniami. Wynikało ono między innymi z faktu, że okres Świąt Bożego Narodzenia i Nowego Roku nie sprzyjał sprawdzaniu oferty deweloperów. Druga połowa ubiegłego kwartału przyniosła natomiast spadek zainteresowania mieszkaniami (zarówno nowymi, jak i używanymi). Przyczyną tej zmiany była oczywiście epidemia koronawirusa, mówi Andrzej Prajsnar, analityk portalu RynekPierwotny.pl .

Na szczególną uwagę zasługuje fakt, że największe wzrosty dotyczyły trzech wiodących rynków deweloperskich. W Warszawie, w porównaniu do IV kw. 2019 r. średnie ceny nowych mieszkań wzrosły o 6,7 proc. (do 10 418 zł/mkw.), w Krakowie o 6,2 proc. (do 9 207 zł/mkw.), a we Wrocławiu o 4,5 proc. (do 8 455 zł/mkw.) Na wspomnianych rynkach, rozkład cenowy nowych mieszkań mocno przesunął się w stronę droższych ofert. Pod koniec I kw. 2020 r. mieszkania deweloperskie z ceną ofertową ponad 10 000 zł stanowiły już 43% stołecznej oferty. Analogiczny wynik dla Krakowa, Wrocławia i Gdańska wynosił odpowiednio: 24 proc., 23 proc. oraz 27 proc. Trzeba również dodać, że warszawskie i krakowskie ofertowe ceny mieszkań po raz pierwszy przekroczyły symboliczną barierę wynoszącą 10 000 zł/mkw. oraz 9000 zł/mkw.

Dokładniejsze dane portalu RynekPierwotny.pl pozwalają na wyjaśnienie, dlaczego średnia ofertowa cena 1 mkw. nowych mieszkań wzrosła we wszystkich analizowanych metropoliach. Od stycznia do marca 2020 r. odsetek lokali posiadających cenę ponad 10 000 zł/mkw. najszybciej powiększał się w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu. Taka sytuacja tłumaczy spore wzrosty średniej ofertowej ceny 1 mkw. widoczne na trzech wiodących rynkach.

Może być trudniej o kredyt

Analizując udział Gold Finance w wolumenie nowo udzielanych kredytów hipotecznych można szacować, że I kw. 2020 r. był rekordowy. Według szacunków Barometru Metrohouse i Gold Finance wartość kredytów hipotecznych zaciągniętych w tym okresie może przekroczyć nawet 17 mld zł, więc będzie to wynik o prawie 4 mld zł lepszy niż w analogicznym okresie 2019 r. Jednak idyllę na rynku kredytowym zachwiała globalna pandemia.

- Przez pojawienie się pandemii COVID-19 jesteśmy w zupełnie innej rzeczywistości niż było to jeszcze parę tygodni temu. W ofercie kredytów hipotecznych zmieniło się wszystko: marże, polityka kredytowa, kontakt z klientami a do tego doszły obniżki stóp procentowych, mówi Andrzej Łukaszewski, ekspert Gold Finance.

Można było się spodziewać, że banki w obliczu kryzysu będą zachowywać się bardziej ostrożnie i tak też zrobiły. W pierwszej kolejności zaczęły ograniczać akcję kredytową poprzez podwyższanie marż kredytów oraz odejście od ofert promocyjnych. Potem część banków wprowadziła wymóg większego wkładu własnego, żeby ograniczyć ryzyko korekty cen mieszkań, a co za tym idzie niewystarczające zabezpieczenie dla banku w stosunku do udzielonego kredytu. Kolejnym etapem była zmiana polityki kredytowej poprzez wykluczenie dochodów z działalności gospodarczej i wytypowanie branż podwyższonego ryzyka, które najbardziej ucierpią na aktualnej sytuacji.

- Nie możemy przewidzieć jak długo banki będą miały takie podejście do udzielania przez nich kredytów hipotecznych, ale na pewno można stwierdzić, że o kredyt hipoteczny jest teraz trudniej, a oczekiwanie na niego jest dłuższe niż zwykle, mówi Andrzej Łukaszewski z Gold Finance.

W Warszawie średni wypłacany kredyt hipoteczny wynosi już 411,2 tys. zł. i jest wyższy o ponad 6 tys. zł od wyniku z IV kw. 2019. Natomiast jeśli weźmiemy pod uwagę koszyk pozostałych pięciu największych miast, przeciętny kredyt jest niższy niż w stolicy o ponad 55 tys. zł i wynosi 355,8 tys. zł. W pozostałych analizowanych miastach kupując nieruchomość zadłużamy się średnio na 270,7 tys. zł.

Przy comiesięcznych dochodach gospodarstwa domowego w wysokości 8000 zł rodzina posiadająca dwójkę dzieci uzyska obecnie średnią zdolność kredytową na poziomie 620 tys. zł, natomiast para bez dzieci – 740 tys. zł. Singiel prowadzący jednoosobowe gospodarstwo domowe przy założeniu, ze zarabia 5000 zł miesięcznie może liczyć na 442 tys. zł.