Nowa ustawa deweloperska - kiedy, po co i dlaczego?

Przeczytaj także: Nowa ustawa deweloperska to zbyt duże obciążenie dla deweloperów?

Pierwszy okres (trwający do 29 kwietnia 2012 r.) cechowała niestabilność zasad obrotu nieruchomościami mieszkaniowymi na rynku pierwotnym. Nabywcy częstokroć byli zobowiązani do wpłacania tytułem zaliczek całości ceny jeszcze przed ostatecznym zakończeniem budowy, a zwrot zainwestowanych środków – na wypadek niewypłacalności lub upadku dewelopera – nie był w żaden sposób zabezpieczony. Deweloperzy stosowali umowy stanowiące hybrydy umowy o dzieło, umowy przedwstępnej oraz umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości. Czasem sięgano po umowę realizatorską uregulowaną w art. 9 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U.2020.532. t.j. z późn. zm.), jednakże nie przyjęła się ona w szerszym zakresie z uwagi na zbyt rygorystyczne wymagania stawiane w stosunku do deweloperów (np. posiadanie tytułu własności nieruchomości na etapie zawierania umowy realizatorskiej).

Ustawa deweloperska wprowadziła szereg rozwiązań zabezpieczających interesy nabywców (m.in. mieszkaniowe rachunki powiernicze), które zapewniają zadowalający standard ochrony. Choć ustawa ta obchodziła niedawno dopiero ósme urodziny, to już od kilku lat trwają konsultacje dotyczące jej zmiany – w 2018 r. Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów zainicjował prace projektowe, które do dzisiaj toczą sią w Rządowym Centrum Legislacji. Intencją Prezesa UOKiK była poprawa skuteczności ochrony nabywców, poprawa bezpieczeństwa obrotu prawnego oraz wzrost poziomu akceptacji regulacji po stronie przedsiębiorców (deweloperów). Mimo krótkiego okresu obowiązania ustawy deweloperskiej takie prace nie powinny jednak dziwić, gdyż w samym art. 40 tego aktu prawnego przewidziano dokonanie przez Radę Ministrów przeglądu funkcjonowania przepisów ustawy deweloperskiej z obowiązkiem przedłożenia Sejmowi propozycji zmian w terminie dwóch lat od dnia jej wejścia w życie.

Projekt z 5 lutego 2020 r. ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (dalej jako „projekt”) zakłada kilka bardzo istotnych zmian zarówno dla nabywców oraz dla deweloperów. Generalnym założeniem projektu jest dalej idące zwiększenie bezpieczeństwa nabywców przez zastosowanie nowych instrumentów oraz poszerzenie zakresu zastosowania ustawy. Najważniejsze zmiany ujęte w projekcie dotyczą następujących kwestii:

• nowa ustawa deweloperska ma znajdować zastosowanie także w stosunku do lokali użytkowych. Obecnie jeśli takie lokale znajdują się w budynkach stawianych w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego, to w odniesieniu do nich nie są zawierane umowy deweloperskie. Takim lokalem użytkowym może być np. wielostanowiskowa hala garażowa, pomieszczenia przeznaczone na cele rekreacyjne czy boksy rowerowe. Projektowana zmiana będzie dotyczyła wyłącznie sytuacji, kiedy taka umowa zawierana jest równocześnie z umową deweloperską;
• założeniem projektu jest wyłączenie z grona potencjalnych nabywców przedsiębiorców będących osobami fizycznymi. Nabywcą ma być osoba fizyczna, która w celu niezwiązanym bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową zawiera umowę deweloperską;
• wnioskodawca (Prezes UOKiK) proponuje, aby zrezygnować z gwarancji bankowej i ubezpieczeniowej (dotychczas są to nieobligatoryjne formy zabezpieczenia), a w ich miejsce chce wprowadzenia Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (dalej jako „DFG”) mającego charakter obligatoryjny. Składka na DFG ma wynosić maksymalnie 0,6% w przypadku stosowania zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego, zaś w przypadku korzystania z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego składka będzie wynosić do 3%. Początkowo projekt w ogóle nie przewidywał utworzenia DFG, lecz zakładał wyłączenie możliwości stosowania przez deweloperów otwartych mieszkaniowych rachunków powierniczych bez jednoczesnego zapewnienia gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej. Pierwotne rozwiązanie projektu wydawało się prostsze i dostatecznie chroniące nabywców. Nie ulega jednak kwestii, że utworzenie DFG będzie skutkować podwyższeniem standardu ochrony nabywców;
• w projekcie uregulowano, bardzo chętnie zawieraną na rynku, umowę rezerwacyjną. Przepisy jasno określają obowiązki stron tej umowy. Przede wszystkim jednak wskazano limit maksymalnej wysokości opłaty rezerwacyjnej stanowiącej wynagrodzenie dla dewelopera za czasowe wyłączenie danego lokalu z oferty sprzedaży. Pułap ten wynosi 1% ceny brutto lokalu, którego dotyczy umowa rezerwacyjna. W przypadku gdy deweloper nie wywiązuje się z umowy rezerwacyjnej lub nie usuwa wad zgłoszonych do protokołu odbioru i nabywca nie przystąpił do podpisania umowy przenoszącej własność nieruchomości opłata rezerwacyjna zwracana jest w podwójnej wysokości, a więc pełni funkcję zbliżoną do klasycznego zadatku opisanego w kodeksie cywilnym;
• projekt nowej ustawy deweloperskiej przewiduje, że jeżeli strony nie przewidziały kary umownej ani odsetek, to deweloper jest zobowiązany wypłacić nabywcy rekompensatę z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy deweloperskiej w wysokości odpowiadającej wysokości odsetek ustawowych przysługujących deweloperowi z tytułu opóźnienia nabywcy w spełnieniu świadczenia pieniężnego wynikającego z umowy deweloperskiej. Z kolei jeśli w umowie deweloperskiej określono wysokość odsetek zastrzeżonych na rzecz dewelopera i kar umownych zastrzeżonych na rzecz nabywcy to wysokość należności z tytułu odsetek przysługujących deweloperowi nie może przewyższać wysokości należności z tytułu kar zastrzeżonych na rzecz nabywcy;
• choć dotychczasowe brzmienie art. 27 ust. 1 ustawy deweloperskiej przewiduje sekwencję, według której odbiór lokalu następuje po pozwoleniu na użytkowanie, jednakże w doktrynie trafnie wskazuje się, że strony mogą porozumieć się w sprawie odwrócenia tej kolejności. Redakcja art. 40 ust. 1 projektu, w tym w szczególności podkreślenie wymogu prawomocności decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, przemawia za tym, że po wejściu w życie nowej ustawy deweloperskiej nie będzie możliwości uzgodnienia terminu odbioru lokalu poprzedzającego wydanie pozwolenia na użytkowanie.

Można przewidywać, że w niedługim czasie projekt zostanie poddany pod obrady Rady Ministrów, jednakże z protokołu posiedzenia komisji prawniczej Rządowego Centrum Legislacji z 17-20 lutego 2020 r. wynika, że zarówno sam projekt, jak i jego uzasadnienia, wymagają jeszcze dopracowania. Mając na względzie niezbędne prace przed etapem procesu legislacyjnego w Parlamencie oraz proponowane vacatio legis (12 miesięcy od dnia ogłoszenia), należy oczekiwać, że nowa ustawa deweloperska wejdzie do porządku prawnego najwcześniej końcem 2021 r. Czas ten będzie można poświęcić na zapoznanie się z nowymi regulacjami, poczynienie stosownych przygotowań i strategii postępowania w odniesieniu do nowych inwestycji, prowadzonych już pod jurysdykcją nowej ustawy deweloperskiej.