Rynek pierwotny nieruchomości - na co czekać w roku 2020?

Przeczytaj także: Ceny mieszkań nawet 20% w dół

W połowie II kwartału 2020 roku możemy już widzieć niektóre zmiany - nie są one zbyt drastyczne, o ile rynek przyzwyczaja się do nowych realiów stopniowo, jednak jakiekolwiek prognozowanie na temat tendencji rynkowych wymaga ich uwzględnienia.

Postanowiliśmy przedstawić zagadnienie kompleksowo:

• przytaczamy analizę dynamiki cenowej na rynku pierwotnym w ciągu ostatnich kilku miesięcy
• analizujemy stan rynku nieruchomości w najróżniejszych miejscowościach Polski i określamy cechy charakterystyczne każdego z obszarów
• sporządzamy zestawienie stawek za metr kwadratowy na rynku pierwotnym w różnych segmentach na podstawie danych z portalu inwestycji mieszkaniowych w Polsce Korter
• podajemy opinie ekspertów na temat przyszłości rynku

Jak zmieniały się ceny mieszkań na rynku pierwotnym w lutym 2020 roku

Raport Narodowego Banku Polskiego z końca 2019 roku donosi, że stawka za metr kwadratowy sięgnęła rekordowego poziomu - zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym.

Średnia stawka krajowa wyniosła przeszło 8200 zł dla nowych mieszkań i stanowiła średnio 7600 zł dla rynku wtórnego.

Podwyższenie cen wiązało się z ciągle rosnącym zainteresowaniem - chętnie kupowano nowe mieszkania przez osoby prywatne, jak i lokale inwestycyjne przez przedsiębiorców.

Na początku 2020 roku nowe warunki kryzysowe jeszcze nie w pełni weszły w życie i tendencja wzrostu cenowego nadal była obserwowana w skali całego kraju.

Według danych strony Bankier.pl, wzrostowi uległy stawki za metr kwadratowy na rynku pierwotnym w niemal każdym mieście Polski.

Szczególnie intensywnie wzrastały ceny w miejscowościach stanowiących potencjalny interes inwestycyjny, jak to lokalizacje turystyczne czy duże miasta.

Po porównaniu średnich stawek na nieruchomości w styczniu i lutym 2020 roku wyciągamy następujące wnioski:

Miasto	Średni wzrost cenowy	Tendencja
Warszawa	1%	Poziom cen nieruchomości, od dawna już plasujący stolice w ścisłej czołówce listy, nie wyróżnia się jednak dynamicznym wzrostem. Spowodowane jest to już zaistniałą sytuacją cenową - gdyby skok cenowy był poważniejszy, przekroczyłby on jakiekolwiek możliwości kupujących. Tak czy inaczej, stawka za metr kwadratowy w lutym 2020 roku prawie sięgnęła poziomu 10 000 złotych. Dotyczy to tańszego segmentu, którymi są mieszkania o metrażu powyżej 38 m.kw. Najpopularniejsze, a zarazem najdroższe małe lokale w Warszawie kosztowały blisko 11 000 złotych za metr kwadratowy.
Kraków	1,7%	Stolica Małopolski cieszy się sporą popularnością wśród inwestorów, co się wiąże zwłaszcza z jej atrakcyjnością turystyczną, oferta nieruchomości też ciągle się rozszerza. Po styczniowym wzroście cen o wysokości 4% nastąpiło niektóre spowolnienie ― w lutym stawki uległy blisko 1,7-procentowej korekcie. Obecnie metr kwadratowy w nowym krakowskim mieszkaniu kosztuje blisko 9000 zł.
Gdańsk	3% - średni 6% - segment mieszkań o metrażu od 40 do 60 m.kw.	Dynamika gdańskiego rynku pierwotnego jest szczególnie pokaźna, jeśli chodzi o mieszkania o większym metrażu - te od 40 do 60 m.kw. One zdrożały o około 6%, podczas gdy pozostałe segmenty cechował 3-procentowy wzrost.
Wrocław	3% - średni 8% - segment mieszkań o metrażu od 40 do 60 m.kw.	Wrocław naśladuje tendencję stolicy Pomorza - najpopularniejsze tu są lokale o średnim metrażu, cena na nie wzrosła o około 8% przy ogólnej średniej 3-procentowej korekcie pozostałych segmentów rynku.
Katowice	20% w skali roku	Katowice w ciągu kilku ostatnich lat stały się obszarem intensywnej działalności deweloperskiej spowodowanej istotnym wzrostem zapotrzebowania na nowe mieszkania. Porównanie cen z początku 2019 a z lutego 2020 roku świadczą o nieprzeciętnym 20-procentowym wzroście.

Dane z portalu inwestycji mieszkaniowych w Polsce kortet.com.pl pozwalają na szerszą diachroniczną analizę. W poniższym zestawieniu porównujemy:

• ceny sprzedanych w 2019 roku mieszkań
• stawki przedstawione w ofertach znajdujących się w sprzedaży w II kwartale 2020 roku
• zakres cenowy metra kwadratowego mieszkań, które mają być oddane do użytku w roku 2021 i kolejnych latach

Jak się prezentuje warszawski rynek nieruchomości w marcu 2020?

Warszawa nie ustępuje liderstwa pod względem drożyzny mieszkań. Tendencja ta nie ustaje już od kilku lat, co się też nie zmieniło na początku 2020 roku. Czy ceny stołecznych nieruchomości nadal będą rosnąć - pokaże czas i tok wydarzeń związanych z bieżącym kryzysem.

Ile się płaci za metr kwadratowy na rynku pierwotnym stolicy?

Główny Urząd Statystyczny podaje następujące dane:

• średnia stawka za metr kwadratowy na rynku pierwotnym - 9969 złotych;
• średnia stawka za metr kwadratowy na rynku wtórnym - 11807 złotych.

I choć dynamika wzrostu cenowego w stolicy nie jest tak odczuwalna, jak w pozostałych lokalizacjach, nowe mieszkania są coraz mniej dostępne finansowo dla przeciętnego Polaka.

Jakie mieszkania najczęściej się kupuje w Warszawie?

• Analizy rynku wskazują na to, że umowy o kupno nieruchomości najczęściej zawierano w oparciu o średnią stawkę od 9000 do 10 000 złotych za metr kwadratowy. Tego typu transakcje stanowią ¼ całości.
• Niewątpliwym liderem sprzedaży są najmniejsze mieszkania od 35 do 50 m.kw., o ile są przystępniejsze cenowo i często zlokalizowane w atrakcyjnych pod względem inwestycyjnych punktach na mapie stolicy.
• W 40% przypadków kupowano mieszkania w cenie od 400 000 do 600 000 złotych, co w pełni się zgadza ze statystyką dotyczącą udziału segmentu mieszkań o mniejszym metrażu.
• Lokale o powierzchni od 50 do 65 m.kw. były obiektem 25% transakcji.

Na ile w marcu 2020 roku są wyceniane nowe mieszkanie w Warszawie?

• cena jednopokojowego lokalu wynosi średnio 359 904,00 zł
• mieszkania dwupokojowe znajdują się na poziomie cenowym 385 728,00 zł
• koszt trzypokojowego mieszkania sięga liczby 525 956,00 zł
• największe lokale składające się z czterech i więcej pokoi kosztują średnio 875 509,00 zł

Duże miasta Polski - wzrost popytu, rosnące ceny

Nieruchomości na rynku pierwotnym w centrach wojewódzkich ostatnimi czasy wyróżniły się intensywniejszym wzrostem cenowym, niż nawet inwestycje stołeczne.

Taką też tendencję obserwujemy w regionach, które przyciągają wielu inwestorów - chodzi tu przede wszystkim o lokalizacje turystyczne.

Jednak w perspektywie porównawczej mieszkania w regionach są dużo tańsze, niż w Warszawie.

Tak, w ostatnim okresie odnotowano, że największym zainteresowaniem wśród kupujących cieszyły się mieszkania, których cena wynosiła od 200 000 do 500 000 złotych. Dolny próg oferuje cenę dwa razy niższą, niż w stolicy, w której, jak pamiętamy, średnia cena mieszkań zaczynała się od 400 000 złotych.

Większa dostępność cenowa sprawiła, że, w odróżnieniu od stolicy, na szczycie popularności rynkowej były nie najmniejsze lokale, ale mieszkania o powierzchni od 40 do 60 m.kw., najczęściej dwu- lub trzypokojowe.

Jak wygląda obecna polityka rynkowa na regionalnych rynkach nieruchomości, które miasta się wyróżniły szczególnym wzrostem cenowym, a które nadal pozostają dostępne i nie mniej atrakcyjne?