COVID-19 a rynek nieruchomości: najgorsze już za nami?

Przeczytaj także: Ceny mieszkań w Warszawie coraz wyższe. Pandemia nie przeszkadza

Trwający 2 miesięcy lockdown dobiegł końca pozostawiając po sobie odmienioną rzeczywistość. Częściowo sparaliżowany przez kilka minionych tygodni rynek nieruchomości wita nową normalność i z sporą dozą niepewności wkracza w nieznane. Jedno jest pewne – trwające przez ostatnie lata prosperity dobiegło końca. Czy czeka nas recesja? Czy raczej chwilowe spowolnienie? Jak bardzo wzrośnie bezrobocie? Czy Polaków będzie stać na mieszkania oferowane po stawkach z początku 2020 roku? Jaki procent inwestorów wycofa się z rynku? Czy obniżka stóp procentowych zatrzyma odpływ gotówki z rynku nieruchomości?

Dziś trudno odpowiedzieć jeszcze na te, nurtujące większość uczestników rynku, pytania. W tej edycji indeksu urban.one wraz z grupą ekspertów postaramy się jednak przybliżyć Państwu jak zareagował rynek nieruchomości na COVID-19 oraz czego możemy się spodziewać w najbliższych miesiącach roku.

Polska - lokale mieszkalne marzec 2020

Pierwszy kwartał 2020 roku zamknęły wzrosty cen odzwierciedlające jeszcze sytuację na rynku sprzed pandemii COVID-19. Indeks urban.one dla lokali mieszkalnych w Polsce ustabilizował się na poziomie 103,28 pkt., czyli względem poprzedzającego miesiąca wzrósł o 0,02 pkt.

W kolejnych miesiącach tendencja wzrostowa powinna zostać przerwana. Pesymizm na rynku rośnie. W najnowszej ankiecie eksperci byli zgodni. Po raz pierwszy w historii indeksu urban.one aż 87% ankietowanych opowiedziało się za pogorszeniem warunków gospodarczych dla lokali mieszkalnych w Polsce w kolejnych 6 miesiącach. Poniższy wykres prezentuje nastroje na rynku, jakie panowały wśród naszych ekspertów od kwietnia 2016 roku, czyli od początku indeksu urban.one. Wykres prezentuje średnią kroczącą.

Diametralna zmiana nastrojów na rynku jest w dużej mierze wynikiem niepewności o to jak COVID-19 i spowolnienie w gospodarce wpłynie na rynek pracy. Eksperci szacują, że stopa bezrobocia w Polsce w kolejnych miesiącach wzrośnie do ponad 10%, może nawet do 15%. Taka skala zwolnień istotnie odbije się na liczbie oraz strukturze transakcji zawieranych na rynku nieruchomości. Już teraz potencjalni nabywcy rewidują swoje oczekiwania. Ostatnie miesiące przyniosły bowiem duże zmiany w podejściu banków do kredytowania nieruchomości, co dla wielu oznaczać będzie konieczność zmniejszenia oczekiwań wobec przyszłego mieszkania.

Polityka kredytowa banków dość mocno się zmieniła. Większa część instytucji finansowych zwiększyła oczekiwany udział własny z 10 do 20%, a niektóre nawet do 30%, co jest mocno wywindowanym poziomem, wziąwszy pod uwagę specyfikę polskiego rynku w postaci sprzedaży mieszkań w stanie deweloperskim. Praktycznie, oznacza to, iż bank finansuje 50% gotowego do zamieszkania lokalu. Ponadto, jest wiele sygnałów ze strony klientów, iż instytucje finansowe zawiesiły procedowanie wniosków kredytowych, oczekując na rozwój sytuacji na rynku pracy lub też wydają decyzje odmowne. Niezależnie od powyższych, banki podniosły marże, dążąc do utrzymania zaplanowanego wyniku finansowego, przy obniżonych stopach referencyjnych NBP. Oczywiście, jest też spora liczba klientów, którzy rozwiązują umowy rezerwacyjne, w obawie przed utratą pracy lub też z chęci obserwowania rozwoju sytuacji cenowej na rynku mieszkań i powrotu nań w przypadku spadku cen – zauważa Michał Kubicki, prezes CMP Center Management Polska.

Sektor bankowy bardzo szybko zareagował na wybuch pandemii. Banki zwiększyły wymagany wkład własny przy finansowaniu nieruchomości oraz marżę na kredytach hipotecznych. W ten sposób Banki rekompensują mniejsze dochody odsetkowe związane z obniżonymi stopami procentowymi o 1,00 %. Dodatkowo zdolność kredytowa jest obecnie bardziej rygorystycznie wyliczana uwzględniając możliwy scenariusz spadku dochodów, który ma obecnie miejsce w wielu gospodarstwach domowych. – dodaje Radosław Okulski, Property Finance Manager w Santander Bank Polska.

Pomimo to, Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości, nie zauważa drastycznego spadku zainteresowania kredytami hipotecznymi. I dodaje:

Klienci, którzy poszukują nieruchomości równolegle rozglądają się za dogodną dla siebie oferta kredytową. Oczywiście z powodu COVID-19 procedury są wydłużone i potrzeba więcej czasu na pozyskanie kredytu. Nie przekonuje mnie również argumentacja, że podniesie wkładu własnego przyczyni się do zmniejszenia dostępności do kredytów hipotecznych. Uważam, że w takiej sytuacji klienci będą bardziej szacować swoje możliwości rozmyśle zaciągać kredyty na miarę swoich potrzeb i perspektyw ich spłaty.

Ceny mieszkań w dużych miastach

W dużych miastach Indeks urban.one w marcu 2020 r. wyniósł 105,59 pkt., co oznacza, że w ujęciu m/m odnotowano delikatny wzrost cen na poziomie 0,02 pkt. W tym przypadku eksperci także byli zgodni – zdecydowana większość, bo 80% opowiedziała się za pogorszeniem sytuacji w ciągu najbliższych 6 miesięcy w zakresie warunków gospodarczych dla rynku lokali mieszkalnych w największych miastach w kraju.

Pogorszenie sytuacji na rynku nieruchomości jest nieuniknione. Pojawia się pytanie – kto ucierpi na pandemii najbardziej – rynek wtórny czy pierwotny?

Sprzedaż mieszkań na rynku wtórnym w czasie pandemii stała się dużo trudniejsza niż na rynku pierwotnym. O ile mieszkanie od dewelopera kupujemy nierzadko na etapie „dziury w ziemi”, czyli praktycznie „z katalogu”, który równie dobrze można otrzymać pocztą elektroniczną, o tyle na zakup lokalu z rynku wtórnego bez oględzin kupujący decydują się znacznie rzadziej. Co prawda, niektórzy sprzedający stanęli na wysokości zadania oferując spacery online po wystawionych do sprzedaży mieszkaniach, jednak pomimo to zainteresowanie używanymi lokalami w przeciągu marca spadło o ponad 40%. Początek kwietnia przyniósł jednak ożywienie na rynku. W okresie świątecznym liczba użytkowników przeglądających oferty zbliżała się do tej z początku marca. W drugiej połowie kwietnia wzrosła również chęć do umawiania spotkań – zarówno po stronie sprzedających, jak i kupujących, co było wynikiem znoszonych obostrzeń i powolnego odmrażania gospodarki. W najbliższej przyszłości sprzedaż na rynku wtórnym może cieszyć się jednak większym zainteresowaniem niż mieszkanie od dewelopera. Rynek wtórny to mieszkania, które stoją i już dziś można w nich zamieszkać. Tymczasem w branży deweloperskiej mogą pojawiać się problemy z finansowaniem inwestycji mieszkaniowych. Banki zaostrzają kredytowanie nowych projektów deweloperskich, a niektóre nawet całkowicie wstrzymały ich udzielanie. Niektórzy klienci mogą więc nieufnie podchodzić do mieszkań z rynku pierwotnego, ale raczej tych na wczesnym etapie budowy, bądź od mniej rozpoznawalnych deweloperów - zauważa Anna Karaś, starszy analityk ds. rynku nieruchomości.

Oba rynki są układem naczyń połączonych. Na rynek wtórny trafiają mniej zasobni klienci, którzy nie posiadają środków na wykończenie mieszkań lub też ci, którzy obawiają się niedotrzymywania terminów oddania budynków przez deweloperów, względnie mają wątpliwości co do dostępności ekip wykończeniowych, w kontekście obostrzeń w ramach specustaw koronawirusowych.

Na rynek pierwotny zaś trafiają klienci oczekujący nowych mieszkań, objętych gwarancją, możliwych do zaaranżowania w oczekiwany przez nich sposób, w reszcie możliwych do sfinansowania kredytem hipotecznym. Jeśli zatem rynek nieruchomości dotknie głeboko pandemia, odbije się ona tak na rynku wtórnym, jak i na pierwotnym - Michał Kubicki, prezes CMP Center Management Polska.

Sprzedający pozostający w dobrej kondycji finansowej nie będą nadmiernie spieszyć się ze sprzedawaniem, chyba że nabywca zapłaci dotychczasową cenę, to oczywiście chętnie sprzedadzą. Jednak wobec prób radykalnego negocjowania ceny przez potencjalnych nabywców - racjonalni i nie będący w tarapatach finansowych sprzedawcy będą przyjmować postawę wyczekującą, kunktatorską - jeśli dany lokal będą w stanie sprzedać za oczekiwaną wcześniej przez siebie cenę za kilka lat, to poczekają - Sławomir Horbaczewski, doradca strategiczny.