COVID-19 a rynek nieruchomości: najgorsze już za nami?

Przeczytaj także: Ceny mieszkań w Warszawie coraz wyższe. Pandemia nie przeszkadza

Rynek pierwotny jest mniej podatny na sytuację, z którą się obecnie mierzymy. Część sprzedających na rynku wtórnym będąc przy ścianie będzie obniżała ceny, mogą się więc pojawić okazje na tani zakup. Na rynku pierwotnym mieliśmy w ostatnich kwartałach przewagę popytu nad podażą, więc obniżka popytu może doprowadzić do wyrównania tego bilansu. Nie oznacza to jednak, że rynek pierwotny obejdzie się z sytuacją bezproblemowo. Opóźnienia w urzędach powodują, że o pozwolenie na budowę i rozpoczęcie nowej inwestycji będzie w tym kwartale trudniej niż dotąd, co doprowadzi w efekcie do spadku sprzedaży. Nie sposób jednak ocenić jego rozmiaru, bo sytuacja w Polsce jest bardzo nieprzewidywalna. Rząd nie ma konkretnego planu działań, o kolejnych zmianach dowiadujemy się niemal z dnia na dzień - Marcin Krasoń, ekspert obido.pl.

Na ten moment ceny ofertowe mieszkań zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórym pozostały bez zmian w stosunku do okresu przed wybuchem pandemii. Wiele transakcji ze względu na wprowadzone restrykcje zostało wstrzymanych, gdyż obecne przepisy nie umożliwiają zawarcia aktu notarialnego w trybie zdalnym. Biorąc pod uwagę kilka lat prosperity, które mają za sobą deweloperzy, można się pokusić o stwierdzenie, że rynek pierwotny będzie bardziej odporny na wybuch pandemii. Deweloperzy nie będą musieli się spieszyć ze sprzedażą mieszkań, które są w budowie o ile projekty te mają na ten moment odpowiedni poziom przedsprzedaży. Zmniejszenie podaży na rynku pierwotnym też będzie działało stabilizująco na rynek i powinno zapobiec znaczącym spadkom cen. Radosław Okulski, Property Finance Manager w Santander Bank Polska.

Rekordowy spadek nastrojów konsumenckich, dotyczy obu rynków, tutaj nie ma wyjątków. Dlatego spadek popytu może dotknąć zarówno rynek wtórny, jak i pierwotny. Dostajemy sygnały, że klientom trudniej jest pozyskać kredyt, co również nie pozostaje bez wpływu na cały rynek. Jeśli jednak się uda, to w przypadku rynku pierwotnego klient zaczyna ponosić koszty kredytowe na długo wcześniej nim może wykończyć lokal i przeprowadzić się do swojego mieszkania - mówi Barbara Bugaj, główny analityk w SonarHome.pl.

Ceny mieszkań w Warszawie

Pierwszy kwartał 2020 roku w stolicy oznaczał dalszy wzrost cen mieszkań. Tym razem Indeks urban.one dla Warszawy osiągnął poziom 104,54 pkt., a więc w porównaniu do poprzedniego miesiąca odnotowano wzrost na poziomie 0,13 pkt. Wśród ankietowanych ekspertów 73% prognozuje, że warunki gospodarcze w najbliższych 6 miesiącach dla rynku lokali mieszkalnych w stolicy pogorszą się.

Z raportu firmy doradczej Reas wynika, że oferta mieszkaniowa w Warszawie w 1 kwartale skurczyła się do 13,7 tys. mieszkań. Tak niskiej oferty mieszkaniowej w stolicy nie notowano od przeszło 10 lat. Mając na uwadze, że przed pandemią kwartalnie deweloperzy sprzedawali kilka tysięcy mieszkań, można stwierdzić, że nawet jeśli popyt spadnie, to na rynku pierwotnym nie wystąpi nadpodaż, a więc impuls do obniżki cen. Jednocześnie największa bolączka deweloperów z minionych kwartałów – a więc brak gruntów pod zabudowę i ograniczenia uniemożliwiające wprowadzenie na rynek większej liczby mieszkań – dziś stała się zbawienna. Na rynku jest stosunkowo mało mieszkań, co paradoksalnie może uratować deweloperów od konieczności przecen, a co za tym idzie znacznego spadku rentowności projektów będących aktualnie w sprzedaży – Anna Karaś, Starszy Analityk Rynku Nieruchomości.

Analityczka Cenatorium dodaje:

w wyniku COVID-19 czas oczekiwania na decyzje administracyjne jest dziś jeszcze dłuższy niż przed pandemią. Dla deweloperów to czas na dostosowanie się do nowych perspektyw i przekonstruowanie portfela planowanych projektów. Kryzys z lat 2008-2009 pokazał, że wiele firm zawiesiło realizację zamierzeń z wyższej półki, stawiając na segment popularny oferujący tańsze mieszkania. Apartamentowce i prestiżowe lokalizacje czekały na kolejną hossę.

Tym razem może być podobnie, choć sytuacja jest inna. Rada Polityki Pieniężnej obniżyła stopy procentowe do najniższego poziomu w historii, w wyniku czego trzymanie pieniędzy na lokacie staje się zupełnie nieopłacalne. Osoby z kapitałem będą, więc szukać okazji na rynku nieruchomości. Zakupy inwestycyjne z pewnością zostaną jednak zredukowane, gdyż w ostatnim czasie decydowali się na nie nie tylko zamożni, ale także Ci, którzy chcieli spłacać kredyt z potencjalnych dochodów z najmu mieszkania. Rosnące bezrobocie i zasiana w społeczeństwie niepewność jutra, częściowo wyeliminuje takich graczy z rynku.

Kwiecień i maj będą miesiącami wyczekiwania, zarówno po stronie deweloperów, jak i potencjalnych kupujących. Jeśli nie zmienią się przepisy specustawy, to decyzje administracyjne nie będą wydawane do końca stanu epidemicznego. Spowoduje to, że za rok, o tej porze, drastycznie spadnie podaż nowych mieszkań, a co za tym idzie wzrosną ceny. W tym momencie, kluczową sprawą dla biznesu deweloperskiego jawią się zawieszone postępowania administracyjne, dotyczące Warunków Zabudowy, czy pozwoleń na budowę.

Kolejną sprawą jest szybka cyfryzacja notariatu. Obecnie, nie ma możliwości zawierania umów w formie aktu, bez fizycznie złożonego podpisu, w obecności notariusza. Bez przyspieszonej cyfryzacji otoczenia rynku deweloperskiego, czekają nas podobne komplikacje przy kolejnej fali pandemii. Michał Kubicki, prezes CMP Center Management Polska.

Wybuch pandemii koronawirusa wpłynął na finansowanie budowy projektów mieszkaniowych. Banki zrewidowały swoje oczekiwania wobec deweloperów. Wśród zmienionych parametrów finansowania możemy wymienić większy wkład własny, podwyższenie marży lub wymaganego poziomu przedsprzedaży projektu do pierwszego uruchomienia kredytu. Zmienione podejście do finansowania inwestycji z pewnością wpłynie na dochodowość projektów deweloperskich, jednak warte podkreślenia jest, że sektor bankowy nie wstrzymał się z finansowaniem projektów mieszkaniowych. Tym samym nie powinny występować problemy z finansowaniem inwestycji na podobną skale jak miało to miejsce w poprzednim kryzysie finansowym w latach 2008-2009. Radosław Okulski, Property Finance Manager w Santander Bank Polska.

Ceny działek budowlanych

W marcu 2020 roku doszło do wzrostu cen działek na cele budowlane. Miesiąc zamknął się wynikiem równym 133,92 pkt., co oznacza, że w ujęciu m/m zmiana wyniosła 0,34 pkt.

W najnowszej ankiecie przeprowadzonej przez Cenatorium specjaliści w dalszym ciągu najmniej obawiali się wpływu COVID-19 na rynek gruntów. Pogorszenie sytuacji gospodarczej dla gruntów na cele budowlane w najbliższych 6 miesiącach przewidywało 47% ekspertów. 33% ankietowanych nie spodziewała się zmian, a kolejne 20% prognozowało nawet poprawę sytuacji.

Pandemia koronawirusa w Polsce zmieni preferencje dotyczące zakupu nowego lokum. Widać to po liczbie zapytań z wyszukiwarki Google – rośnie popyt na działki budowlane i budowę domu. Wiele osób przekonało się do pracy zdalnej i chętnie ucieknie z centrum miasta na obrzeża. Wzmożony popyt notuje się także na działki rekreacyjne. Jednocześnie na rynku mogą pojawiać się atrakcyjne grunty inwestycyjne, do których sprzedaży będą zmuszeni inwestorzy mający obecnie problemy finansowe. Warto więc teraz szukać okazji cenowych – Anna Karaś Starszy Analityk Rynku Nieruchomości .

Pojawia się także pytanie, jak do budowy bank ziemi podchodzą obecnie deweloperzy? Inwestują w ziemię czy czekają na rozwój wydarzeń?

Deweloperzy zawsze kupią atrakcyjnie położony grunt po okazyjnej cenie, zatem również w sytuacji powszechnego strachu o jutro, a nawet tym bardziej ten strach wykorzystując, dokonują inwestycji - ale wtedy ze środków własnych - Sławomir Horbaczewski, doradca strategiczny

Na tę chwilę większość firm zdecydowała się zamrozić zakupy nieruchomości, redukując koszty działalności lub obserwując rozwój sytuacji na rynku. Zapytań o działki jest za to znacznie mniej, co musi odbić się na cenach – komentuje Michał Kubicki, prezes zarządu CMP Center Management Polska sp. z o.o.

Anna Karaś Starszy Analityk ds. Rynku Nieruchomości,