Komu potrzebna jest służebność drogi koniecznej?

Przeczytaj także: Służebność gruntowa. Czy można zabronić przejazdu sąsiadowi?

Czym jest droga konieczna?

Konstrukcja drogi koniecznej została uregulowana na gruncie Kodeksu cywilnego. Zgodnie z zawartą tam definicją jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogi koniecznej. W konsekwencji absolutnie każda nieruchomość powinna mieć dostęp do drogi publicznej. Droga konieczna jest natomiast mechanizmem, który ma ten dostęp zapewnić. Z tym problemem spotykają się najczęściej właściciele nieruchomości zamierzający podzielić swój grunt. Podział nie będzie dopuszczalny dopóki nie zapewni odpowiedniego dostępu do drogi publicznej powstałych w wyniku podziału nieruchomości.

Jak ustanowić drogę konieczną?

Nieruchomość, na rzecz której powstaje droga konieczna nazywa się nieruchomością władnącą. Z kolei ta, której właściciele muszą znosić ograniczenia związane z ustanowieniem drogi koniecznej nazywana jest nieruchomością obciążoną. Służebność drogi koniecznej może zostać ustanowiona zarówno w umowie, w orzeczeniu sądowym, decyzji administracyjnej, jak i powstać przez zasiedzenie. Fizyczne przeprowadzenie drogi koniecznej (a właściwie wytyczenie jej przebiegu) nie może natomiast nastąpić w dowolny sposób. Należy uwzględnić potrzeby nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej, a także jak najmniejsze obciążenie gruntów, przez które ta droga ma prowadzić. Istotne jest też uwzględnienie tak zwanego interesu społeczno-gospodarczego. Jeżeli natomiast właściciel gruntu i podmiot, potrzebujący drogi koniecznej nie będą mogli dojść do porozumienia, drogę konieczną wytyczy sąd.

Brak dostępu a dostęp częściowy

Na marginesie warto wskazać, że ustanowienie służebności drogi koniecznej następuje nie tylko wtedy, gdy nieruchomość nie ma jakiegokolwiek dostępu do drogi publicznej. Ten mechanizm znajduje zastosowanie również wtedy, gdy dostęp jest niewystarczający pod względem fizycznym albo prawnym albo dostęp ten uniemożliwia właściciel nieruchomości władnącej. Jeśli chodzi o aspekt fizyczny to oczywiście ma być on taki, aby możliwy był standardowy przejazd i przejście do nieruchomości. Z kolei aspekt prawny dotyczy sytuacji, w której właściciel nieruchomości o ograniczonym dostępie do drogi publicznej ma wystarczającą podstawę prawną do korzystania z drugiej nieruchomości w celu przejścia lub przejazdu. Właściciel sąsiedniej nieruchomości może natomiast utrudniać dostęp chociażby w ten sposób, że ogrodzi swoją nieruchomość uniemożliwiając swobodny przejazd.

Wynagrodzenie – jak ustalić?

Ważnym elementem ustanowienia służebności drogi koniecznej jest wynagrodzenie. Nie należy go mylić z odszkodowaniem, ponieważ nie ogranicza się wyłącznie do naprawienia wynikłej z tego szkody. To wynagrodzenie powinno obejmować zarówno rzeczywisty uszczerbek jak i potencjalne utracone korzyści związane z niemożnością korzystania z określonego kawałka gruntu. Co przy tym istotne, to wynagrodzenie może być płatne zarówno w formie świadczenia jednorazowego, jak i okresowego. Ustalając odpowiednią należną kwotę należy wziąć pod uwagę wpływ ustanowionej służebności na pozostałe części nieruchomości w zakresie sposobu korzystania z nich. Oczywiście wynagrodzenie nie może przy tym przewyższać wartości nieruchomości obciążonej.

Bartosz Antos, Dyrektor ds. Nieruchomości |