Jak koronawirus wpływa na rynek mieszkaniowy?

Przeczytaj także: Rynek mieszkaniowy 2022 i prognozy na 2023 rok

Trudniej o kredyt na mieszkanie

Oczywiście za omawiany spadek popytu na kredyty hipoteczne w pewnym stopniu odpowiada lockdown. Ograniczenia w kontaktach i przemieszczaniu się wywołały trudności ze zdobyciem oraz złożeniem dokumentów potrzebnych do uzyskania finansowania. Jednak stopniowe odmrażanie gospodarki nie musi oznaczać szybkiego odbudowania zainteresowania kredytami mieszkaniowymi. Dlaczego?

Rządowe obostrzenia zatrzymały funkcjonowanie wielu przedsiębiorstw. Część z nich upadło, a ludzie stracili pracę. Inni dostali ultimatum w postaci braku podwyżki czy nawet obniżki pensji. Nastroje konsumentów się pogorszyły i ich poprawa zależeć będzie od tego, jak szybko gospodarka stanie na nogi oraz ich indywidualna sytuacja się ustabilizuje.

W ostatnich tygodniach kilka banków (PKO BP, Bank Pekao, ING Bank Śląski, BOŚ) podniosło minimalny wkład własny. Dziś standardem jest już 20 proc. Przy niskich stopach procentowych instytucje finansowe podniosły marże. Poza tym bardziej rygorystycznie liczą zdolność kredytową. Nieprzychylnie patrzą na mniej stabilne źródła wynagrodzenia (umowy cywilnoprawne, działalność gospodarcza) oraz miejsce zatrudnienia (branże, które najbardziej ucierpiały wskutek pandemii).

W cokwartalnej ankiecie NBP zdecydowana większość kredytodawców planuje dalsze zaostrzenie warunków i kryteriów przyznawania finansowania, a 3/4 z nich przewiduje spadek popytu na kredyty mieszkaniowe. Pewnym pocieszeniem jest fakt, że z reguły oczekiwania banków w tym zakresie nie pokrywają się z faktycznym wykonaniem.

Problemów z uzyskaniem kredytu nie będą mieć osoby ze stabilną sytuację finansową. One zachęcone ultraniskimi stopami procentowymi, które nie wzrosną przynajmniej do końca bieżącej kadencji RPP (2022 r.), a być może jeszcze spadną, będą szukać okazji. Obecna sytuacja sprzyja bowiem spokojnej analizie. Nie ma ryzyka, że ktoś sprzątnie nam sprzed nosa upatrzone lokum.

Rynek najmu znów urośnie

Mniejsza dostępność kredytów hipotecznych powinna przełożyć się na większe zainteresowanie najmem. Tutaj też jest widoczny spadek popytu wywołany wyjazdem studentów, imigrantów ze Wschodu oraz powrotem części pracowników w rodzinne strony.

W niektórych lokalizacjach nastąpiło obniżenie czynszów. Na spadek komornego wpłynął nie tylko mniejszy popyt i trudności zarobkowe najemców. Załamanie sektora turystycznego oraz eventowego sprawiło, że właściciele lokali wynajmowanych dotąd na krótki termin zdecydowali się zasilić nimi pulę nieruchomości dostępnych na długi okres.

W skali całego rynku czynsze nie powinny znacząco spaść i raczej szybko wrócą do trendu wzrostowego. Wskazują na to analogie historyczne z USA i Polski.

W latach 2007-2011 ceny domów w największych amerykańskich miastach spadły o prawie 1/4, a czynsze urosły o ponad 8 proc. Z 36 do 43 mln zwiększyła się też liczba najemców.

– Gdy banki zakręcają kurki z kredytami, a na rynku pracy sytuacja się pogarsza, to dla coraz większego grona osób właśnie najem staje się rozwiązaniem pierwszego wyboru – argumentuje Bartosz Turek z HRE Investments.

Nad Wisłą sytuacja w ostatnim kryzysie potoczyła się nieco inaczej. W krótkim okresie stawki spadły o 10-15 proc., ale wkrótce zaczęły rosnąć. Pod koniec 2012 r. trend był już wyraźny. Natomiast odsetek najemców w latach 2009-2012 podwoił się z 2 do 4 proc.

Czas próby charakterów

Jakie jeszcze następstwa dla branży nieruchomości wywoła SARS-CoV-2? Wycofają się z niego mniej doświadczeni inwestorzy indywidualni, którzy przecenili swoje możliwości albo pojawili się na nim niedawno, gdy już panowała drożyzna. W ich przypadku emocje spowodowane zbyt długim brakiem najemcy, zbyt dużym odsetkiem pustostanów i koniecznością regulowania niemałych rat wezmą górę. Takie osoby zrewidują swoje plany i będą chciały pozbyć się przynajmniej części nieruchomości, by nie dopłacać do interesu.

Mniejszy popyt zmusi do zawieszenia działalności część tzw. flipperów i osób zajmujących się podnajmem. Zainteresowanie kwaterami powinno wzrosnąć wraz z otwarciem granic i powrotem studentów na uczelnie. Jednak nie wszyscy pracownicy, którzy teraz wykonują swoje obowiązki w systemie home office, mogą chcieć wrócić do wcześniejszego modelu życia.

Kinga Hanna Stachowiak,