Wynajem mieszkania: czynsz droższy niż rata kredytu, ale różnica topnieje

Przeczytaj także: Wynagrodzenia rosną szybciej niż ceny najmu

Brakuje najemców, ceny najmu spadają

Przypomnijmy, w myśl § 5 ust. 1 pkt 1g Rozporządzenia Ministra Zdrowia z dnia 13 marca 2020 r. w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu zagrożenia epidemicznego, wprowadzono w naszym kraju czasowe ograniczenie prowadzenia działalności związanej z prowadzeniem obiektów noclegowych turystycznych i miejsc krótkotrwałego zakwaterowania. W praktyce oznaczało to, że właściciele mieszkań wcześniej oferowanych na doby na Airbnb i Bookingu postanowili "przebranżowić się na najem długoterminowy, co spowodowało prawdziwy wysyp mieszkań przeznaczonych do dłuższego wynajęcia.

I tak już trudną sytuację dodatkowo komplikował brak najemców, efekt m.in. tego, że studenci powyjeżdżali do rodzimych miast. Podobnie postąpili młodzi, którzy stracili pracę. Część najmujących odczuła istotny spadek dochodów. Powyższe sprawiło, że w kwietniu już aż w 11 z 15 analizowanych miast przeciętne ceny najmu zmalały w porównaniu do cen z marca b.r. W przypadku Gdańska, Wrocławia, Warszawy i Częstochowy była to kontynuacja spadków zapoczątkowanych już w marcu.

Jak czytamy w raporcie, spadki najbardziej odczuły Białystok i Wrocław, w których ceny w ciągu zaledwie miesiąca spadły odpowiednio aż o -7,7% oraz -4,4%. Spadki w okresie marzec-kwiecień nie wpłynęły jedynie na rynek najmu w Gdyni, gdzie ceny rosły zarówno w marcu, jak i w kwietniu. Z kolei w Szczecinie, Łodzi oraz Sosnowcu ceny zmalały w marcu, ale już w kwietniu wróciły do poziomów z lutego.

W obecnych warunkach stopy zwrotu z najmu znacząco ucierpiały obniżając się do średniego poziomu 6,6% brutto w skali roku. To przy założeniu braku pustostanów i problemów z płatnościami od najemców.

Wynajem mieszkania wciąż droższy niż kredyt, ale różnica spada

Z punku widzenia osoby, która rozważa wynajem mieszkania lub zakup własnego, ostatnie spadki stawek i wcześniejszy powolny ich wzrost sprawił, że atrakcyjność najmu wzrosła. Co prawda koszt najmu zwykle wciąż jest wyższy niż rata kredytu, ale różnica jest mniejsza niż przed rokiem. W 15 badanych przez nas miastach obecnie jest to średnio 20%, podczas gdy przed rokiem było 26%. W dużej mierze wynika to z tego, że mieszkania znacząco zdrożały, a stawki najmu są średnio o tylko 4% wyższe niż przed rokiem.

Gdyby tendencja zbliżania się do siebie poziomu raty i kosztu wynajmu mieszkania miała się utrzymać w przyszłości, to najem mógłby stać się realną alternatywą dla posiadania własnego M. Dotychczas jego popularność była u nas dużo niższa niż na zachodzie, gdyż w dłuższym okresie było to dużo droższe niż kredyt zaciągany za zakup podobnego mieszkania. Teraz wszystko będzie zależało od tego jak kryzys związany z epidemią przełoży się na ceny mieszkań i stawki za najem. Jeśli doprowadzi do dalszego zbliżania się tych wartości, to popularność wynajmu mieszkania będzie rosła.

Jak to policzyliśmy
Wyliczenia sporządzono na podstawie 20 629 ogłoszeń cen najmu oraz 35 349 ogłoszeń sprzedaży mieszkań. Podana przez nas rentowność jest wartością brutto, czyli przed odliczeniem odpowiednich podatków oraz bez dodatkowych kosztów. Nie uwzględniono m.in. kosztów ewentualnego kredytu, zaciąganego na zakup mieszkania, kosztów okresowych napraw i remontów, kosztów umów notarialnych, opłat sądowych, prowizji i opłat dla pośredników. Takie koszty mają charakter indywidualny w odniesieniu do konkretnej nieruchomości. Powyższa analiza dotyczyła mieszkań występujących w ogłoszeniach internetowych w okresie od 1 do 30 kwietnia 2020 r. Przeciętne koszty oznaczają medianę zbioru dla danego miasta.