Ceny mieszkań zastygły, ale o kredyt hipoteczny jest wyjątkowo trudno

Przeczytaj także: Mimo wysokich rabatów ceny mieszkań wzrosły

Ceny ofertowe stanęły w miejscu

Na potrzeby raportu Expandera i Rentier.io dokonano analizy 35 349 kwietniowych ofert sprzedaży mieszkań z rynku pierwotnego i wtórnego w 15 największych miastach naszego kraju. Pokazała ona wprawdzie, że ceny mieszkań w stosunku do marca br. właściwie się nie zmieniły, to i tak pozostały o średnio 13% wyższe aniżeli przed rokiem.

W ujęciu miesięcznym widzimy zarówno spadki, jak i wzrosty cen mieszkań. Te pierwsze miały miejsce w Katowicach (- 4,1% m/m), Radomiu (- 3,2% m/m) oraz Lublinie (-3,% m/m). Drugie odnotowano z kolei Toruniu (+4,3% m/m) i Białymstoku (+2% m/m).

Nowy program ulg chwilowo może wręcz pogorszyć sytuację

Teraz kluczowe pytanie brzmi, co będzie dalej z cenami mieszkań. Wydaje się, że decydujący będzie popyt. Obecnie widać pierwsze pozytywne sygnały związane z poluzowaniem rządowych restrykcji. Na portalach zauważalny jest większy ruch, niż w tygodniach najbardziej rygorystycznego lockdown’u. W maju obserwujemy też zdecydowany wyższe zainteresowanie kredytem hipotecznym niż w kwietniu. Nie wiadomo jednak czy to przełoży się na faktyczne transakcje. Poza tym chwilowo popyt może zmniejszyć ogłoszenie nowego programu ulg podatkowych dla osób kupujących mieszkania z rynku pierwotnego. To może sprawić, że takie osoby wstrzymają się z zakupem, do czasu uruchomienia dopłat. Dopiero, gdy ten program zacznie działać, to może zachęcać do zakupów, ale pod warunkiem, że kwoty ulg będą odpowiednio wysokie.

Oprocentowanie kredytów hipotecznych najniższe w historii

To czy ceny mieszkań spadną czy wręcz przeciwnie, będzie zależało od tego jak bardzo wzrośnie bezrobocie i jak długo będzie się utrzymywało na podwyższonym poziomie. Do tego dochodzi jeszcze kwestia kredytów hipotecznych. Z jednej strony są one obecnie najtańsze w historii. Średnie oprocentowanie dla kredytu z wysokim (25%) wkładem własnym wynosi tylko 2,93%. Z drugiej strony dostępność kredytów jest teraz bardzo ograniczona.

Po pierwsze część banków podwyższyło wymagany wkład własny - w zestawieniu pozostały już tylko cztery banki, które udzielają kredytów osobom posiadającym 10% wkładu własnego. Są to Alior Bank, mBank, Millennium i Santander. Warto tu jednak dodać, że i one nie każdemu udzielą takiego kredytu. Większość banków zmieniło kryteria przyznawania kredytów w taki sposób, że jeśli źródłem dochodu wnioskodawcy jest prowadzenie działalności gospodarczej, umowa o dzieło czy umowa zlecenie, to decyzja często będzie odmowna. Duże znaczenie ma też branża w jakiej ktoś pracuje. Im branża bardziej dotknięta kryzysem, tym trudniej o kredyt hipoteczny. Jeśli takie ograniczenia nie zostaną złagodzone, to popyt na mieszkania z pewnością spadnie. Część potencjalnych nabywców nie będzie bowiem w stanie uzyskać finansowania.

Z jednej strony mamy więc rekordowo tanie kredyty hipoteczne. Z drugiej brak pracy lub ryzyko jej utraty, a także trudność w uzyskaniu kredytu. Dlatego bardzo trudno przewidzieć, który z tych elementów będzie decydujący i jak zmienią się ceny mieszkań w przyszłości.

Metodologia raportu
Podane ceny mieszkań to mediany, które wyliczono na podstawie analizy 35 349 ogłoszeń sprzedaży dostępnych w internecie w kwietniu 2020 r. Wartości są publikowane tylko dla rynków, na których liczba ogłoszeń przekracza 100.