Inwestowanie w nieruchomości receptą na trudne czasy

Przeczytaj także: Nowy podatek od nieruchomości powstrzyma apetyt inwestorów?

Na razie – po dwóch miesiącach epidemii – nie widać wyraźnych ruchów cenowych zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Co prawda pośrednicy i deweloperzy przyznają, że liczba transakcji gwałtownie spadła, jednak całościowe wyniki sprzedaży w I kw. 2020 ciągle były bardzo dobre i wyższe od uzyskanych w analogicznym okresie roku poprzedniego.

Na razie rynek jest ciągle na etapie zamrożenia i dopiero po otwarciu gospodarki będzie można się pokusić o jakiekolwiek wnioski. Większość ekspertów spodziewa się – jeśli nie recesji, to na pewno mocnego spowolnienia w gospodarce narodowej. Jak w tym wszystkim „zachowa się” rynek nieruchomości? Jak będzie kształtował się popyt i ceny?

Bank centralny już w marcu podjął bezprecedensową decyzję o dwukrotnym cięciu stóp procentowych do rekordowo niskich poziomów. Dziś podstawowa stopa wynosi 0,5 proc., co oczywiście wpływa na zdolność kredytową Polaków, „pompuje” akcję kredytową, a więc i pośrednio rynek mieszkaniowy.

Drugim z mechanizmów, które mają zneutralizować negatywne czynniki, są zapowiadane przez rząd dopłaty do czynszów najmu mieszkań. Rynek najmu spełnia bardzo istotną funkcję w kształtowaniu się popytu na mieszkania. Duża rentowność najmu, spowodowana zapotrzebowaniem na pokoje i mieszkania dla najemców – była przed epidemią jednym z czynników, budujących koniunkturę. W dużych miastach na wynajmie mieszkań zarabiało się 5 – 6 proc. rocznie, na wynajmie noclegowym nawet więcej.

Wysokie zyski z takich inwestycji były jednym z powodów, dla których na rynek nieruchomości ściągali inwestorzy z kapitałem, trzymanym dotychczas w obligacjach czy na lokatach, ale nie tylko, bowiem stabilny i bezpieczny zwrot przyciągał również tych, którzy do tej pory stawiali również i na ryzykowne akcje. To może być właśnie siła nieruchomości. Rozpatrując obecną sytuację, inwestorzy będą chcieli lokować kapitał w bezpieczne aktywa. Za takie uchodzą właśnie mieszkania.

Schron przed burzą

Próbując rozważać możliwe scenariusze, nie sposób nie docenić czynników natury psychologicznej. W trudnych czasach ludzie z kapitałem szukają aktywów pozwalających im zachować stan posiadania. Takim aktywem są między innymi metale szlachetne, ze złotem na czele. Nie bez kozery to właśnie złoto przez całe wieki było miernikiem wartości, parytet złota był filarem systemu pieniężnego.

Podobną rolę odgrywają również nieruchomości – zwłaszcza w Polsce, gdzie inwestowanie w nieruchomości cieszy się dużą popularnością, dużym uznaniem cieszy się własność, a mieszkania - historycznie nieomal zawsze były dobrem deficytowym.

Nie będziemy tutaj rozwiewać mitów związanych z zaletami i wadami inwestycji mieszkaniowych, przytoczymy jedynie pewne obiegowe opinie, które przekładają się na popularność lokowania kapitału w mieszkania.

1. Nieruchomości gwarantują zachowanie kapitału i z czasem zyskują na wartości. To jedna z głównych zalet, które najczęściej wymienia się w kontekście inwestycji mieszkaniowych. Jak już powiedzieliśmy – nie będziemy analizować słuszności tych twierdzeń, generalnie jednak uważa się, że – podobnie jak w przypadku złota – prędzej czy później, nawet mimo przejściowych strat, wyjdzie się na swoje. Ile takie „wychodzenie na swoje” może zająć? Dla przykładu ci, którzy zainwestowali w mieszkania na górce cenowej lat 2006 – 2008, po kryzysie i przecenie czekali 10 lat na to, aż ceny wrócą do wcześniejszych poziomów. Co więcej - w przypadku nieruchomości jest bardzo niskie ryzyko całkowitej utraty zainwestowanego kapitału. Zwolennicy inwestowania w nieruchomości często podkreślają, że w dłuższej perspektywie – np. 50 lat widać regularny wzrost wartości mieszkań. Aktualnie nieruchomości jako forma lokaty wypadają o wiele korzystniej od bardzo nisko oprocentowanych lokat bankowych, czy też obligacji.

2. Nieruchomości mają wymierny, fizyczny charakter. To druga niezwykle istotna zaleta, powiązana zresztą z pierwszą i znów analogiczna do złota i metali szlachetnych. Fizyczny, materialny charakter mieszkań oznacza, że coś realnie „się ma” (nawet pomimo faktu, że w przypadku mieszkań kupionych na kredyt, mają je raczej banki). Mieszkanie to materialny konkret, a nie wirtualne zapisy czy papiery. Jeśli rynek finansowy spotka krach, po zapisach wirtualnych nie będzie śladu, natomiast mieszkanie jak stało, tak będzie stać.

3. Z tym zresztą powiązana jest trzecia zaleta inwestycji mieszkaniowych – otóż nieruchomości mają tę nie do przecenienia cechę, że można w nich po prostu zamieszkać, dają schronienie, dach nad głową. Służą więc czemuś konkretnemu, z czego właściciel może skorzystać. Nawet jeśli stracą na wartości, to zawsze dają ten właśnie profit w postaci dachu nad głową.

4. To prowadzi z kolei do bardzo wymiernej zalety mieszkań i innych nieruchomości – pozwalają uzyskiwać dochód pasywny z wynajmu. Tym samym można na nieruchomościach zarabiać dwutorowo. Z jednej strony zachowują włożony kapitał i z czasem jeszcze zyskują na wartości, z drugiej pozwalają na bieżąco zarabiać na wynajmie. Co więcej – aktualnie czynsze najmu są wyższe od rat kredytowych. Tym samym z przychodów z najmu, można spłacać kredyt zaciągnięty na zakup mieszkania.

5. Mieszkanie może stanowić zabezpieczenie pożyczki bądź kredytu, a więc pozwala nam uzyskać dodatkowy kapitał.

Oczywiście, skoro są zalety, to i są wady. Nieruchomości wymagają nakładów finansowych, są znacznie trudniej zbywalne, wymagają dużego kapitału, by stać się posiadaczem i wejść na ten rynek, okres zwrotu z inwestycji pod wynajem jest długi – zazwyczaj kilkanaście – dwadzieścia lat.

Jak widzimy, lista wad wydaje się krótsza od listy zalet. Czy więc nieruchomości okażą się hitem trudniejszych czasów? Przy tanim pieniądzu z banków są na to naprawdę spore szanse.

Marcin Moneta, ekspert portalu