Ceny mieszkań spadną nawet o 20%?

Przeczytaj także: Rynek mieszkaniowy: co działo się w największych miastach Polski?

Ostatnie lata na rynku mieszkaniowym śmiało można nazwać okresem prosperity. Jak pisze Emmerson Evaluation, zakupom sprzyjały przede wszystkim warunki makroeonomiczne - pikujące do historycznych minimów bezrobocie, rosnące wynagrodzenia i coraz większe oszczędności Polaków. I to właśnie ten zestaw czynników, w połączeniu z rekordowo niskimi stopami procentowymi, skłaniał inwestorów do lokowania kapitału m.in. na rynku nieruchomości.

Ceny mieszkań rosły nieustająco

Dobrej koniunkturze na rynku mieszkaniowym towarzyszyły wzrosty cen mieszkań. Najdroższym rynkiem pierwotnym okazał się Sopot (15 tys. zł/mkw.). W Warszawie, która niezmiennie od lat zajmuje drugie miejsce, mediana ceny mkw. mieszkania przekroczyła symboliczną granicę 10 tys. zł.

Na kolejnych pozycjach wśród najdroższych rynków pierwotnych znalazły się Gdańsk i Gdynia. Ich mediany ceny mkw. oscylowały w granicach 9 tys. zł.

Z kolei, mimo jednego z najwyższych tempa wzrostu cen mieszkań (17 i 15% r/r), wciąż najniższe mediany ceny mkw. notowały stolice województwa lubuskiego - Zielona Góra i Gorzów Wielkopolski. Mediana ceny mkw. nowych lokali wyniosła dla nich odpowiednio - 4 850 zł i 4 510 zł, wynika z bazy danych EVALUER i przygotowanego na jej podstawie raportu.

Dynamiczny rozwój rynku pierwotnego stymulował także wzrosty cen mieszkań na rynku wtórnym. W związku z nienadążaniem podaży nowych mieszkań za wysokim popytem, część kupujących decydowała się na lokale z drugiej ręki. Najdroższymi lokalizacjami w 2019 r. pozostały Sopot (9 650 zł/mkw.), Warszawa (9 100 zł/mkw.) i Kraków (7440 zł/mkw.). Natomiast najszybciej drożały używane mieszkania w Szczecinie (23% r/r). Bardzo duże wzrosty wartości cen lokali odnotowano także na rynku trójmiejskim. Mediana ceny mkw. wzrosła o 20% w Sopocie, o 18% w Gdańsku, a o 16% w Gdyni.

Mieszkania zdrożały nawet o połowę w ciągu 6 lat

Skalę hossy na rynku mieszkaniowym jeszcze lepiej pokazuje analiza historyczna. Wg wyliczeń z bazy danych EVALUER w ciągu ostatnich 6 lat, czyli od roku 2014 r., ceny nowych mieszkań w Gdańsku i Sopocie wzrosły aż o połowę (odpowiednio o 52 i 50%). Na trzecim miejscu z 45% wzrostem wspólnie znalazły się Wrocław i Warszawa.
Podobnie jak w przypadku rynku pierwotnego, na rynku wtórnym najwyższy wzrost cen mieszkań w okresie 2014-2019 odnotował Gdańsk (48%). Na kolejnych miejscach znalazły się Szczecin (44%) oraz Katowice, Łódź oraz Gorzów Wielkopolski (43% w każdym z tych miast).

Nad rynkiem zebrały się ciemne chmury

Pierwsze dwa miesiące bieżącego roku zwiastowały dalszy ciąg hossy w mieszkaniówce oraz kolejne wzrosty cen mieszkań , jednak pojawienie się pandemii COVID-19 spowodowało zamrożenie rynku w drugiej połowie marca oraz w kwietniu. W tym okresie realizowano na rynku w zasadzie jedynie wcześniej uzgodnione transakcje.

- Od początku maja obserwujemy stopniowy powrót rynku do normalności. Należy jednak podkreślić, że w międzyczasie praktycznie wszystkie banki istotnie zaostrzyły politykę kredytową, podnosząc wymagany poziom wkładu własnego, marże oraz ograniczając akceptowane w liczeniu zdolności kredytowej źródła dochodu. Z drugiej strony, oprocentowanie lokat uległo dalszemu obniżeniu w wyniku dwóch obniżek stóp procentowych NBP, co jeszcze bardziej zachęca do lokowania gotówki na rynku nieruchomości. Jednak liczba osób mogąca pozwolić sobie w obecnych czasach na takie zakupy jest ograniczona – wskazuje Dariusz Książak, Prezes Emmerson Evaluation.

Ograniczenie akcji kredytowej będzie miało więc odczuwalny wpływ na wolumen zawieranych transakcji w kolejnych miesiącach bieżącego roku. Do spadku realnego popytu na rynku nieruchomości w znacznym stopniu będą przyczyniać się m.in.: nieunikniony wzrost bezrobocia, cięcia płac w wielu firmach oraz ogólna niepewność. Ponadto, część osób pierwotnie planujących zakupić mieszkanie na własne potrzeby przeniesie swoje zainteresowanie w kierunku działek i domów. Wzmożone zainteresowanie tym rynkiem jest obserwowane już teraz, a u podstaw tego trendu jest postrzeganie peryferyjnych lokalizacji jako bezpieczniejszych w czasach zagrożenia epidemiologicznego, zwracają uwagę autorzy raportu EVALUER INDEX.

- W konsekwencji spodziewamy się postępujących spadków cen mieszkań, które trwać będą do końca roku 2022 r. Ceny mieszkań mogą spadać o ok. 5-7% rocznie i zatrzymają się na poziomie ok. 15-20% niższym od szczytu, który był notowany w czasie hossy z przełomu 2019/2020 r. Nie zawsze odczujemy je jednak w samej cenie końcowej mieszkania. W przypadku lokali od deweloperów obniżki mogą mieć charakter dodatków, np. gratisowych miejsc postojowych czy bezpłatnej komórki lokatorskiej - dodaje Dariusz Książak.

Kiedy rynek odbije?

Po okresie zastoju rynku, który zdaniem autorów raportu może potrwać do końca roku, zwiększy się podaż mieszkań na rynku wtórnym. Ze względu na ograniczenie podróży, zarówno prywatnych, jak i służbowych, spadnie zainteresowanie mieszkaniami przeznaczonymi na wynajem krótkoterminowy, które były hitem inwestycyjnym ostatnich lat. W chwili obecnej praktycznie wszystkie takie mieszkania trafiły na rynek wynajmu długoterminowego powodując spadek cen najmu w większości lokalizacji. Inwestorzy, którzy ulokowali swój kapitał w nieruchomościach przeznaczonych na wynajem krótkoterminowy mogą odczuć, że w nowej rzeczywistości inwestycje te są niewystarczająco rentowne. W szczególności pod presją znajdą się osoby, które zaczęły inwestować w mieszkania na wynajem finansując zakupy kredytem hipotecznym. W konsekwencji przewidujemy, że wielu takich inwestorów zdecyduje się na ich sprzedaż i trafią one do obrotu na rynku wtórnym.

- Spodziewamy się, że odbicie rynku mieszkaniowego może nastąpić na przełomie 2022-2023 r. W okresie spadków deweloperzy będą jednak sukcesywnie wyprzedawać obecną dużą ofertę, równocześnie uruchamiając coraz mniej nowych inwestycji w celu zrównoważenia podaży do popytu – prognozuje Prezes Emmerson Evaluation.

Doprowadzi to w perspektywie 2-2,5 roku do istotnego ograniczenia oferty w porównaniu z czasami prosperity, co w konsekwencji pozwoli deweloperom na rozpoczęcie ponownego cyklu podwyżek, w szczególności w odniesieniu do najatrakcyjniejszych mieszkań. Podniesienie się rynku pierwotnego stanie się wówczas sygnałem do poprawy koniunktury również na rynku wtórnym.

Eksperci Emmerson Evaluation podkreślają, że w długofalowej perspektywie nieruchomości powinny pozostać atrakcyjną inwestycją, w szczególności, jeżeli nadal na wyjątkowo niskim poziomie będą utrzymywać się stopy bazowe NBP.