Umowa przedwstępna w nieruchomościach - po co, na co i dlaczego?

Przeczytaj także: Umowa przedwstępna: jakie korzyści dla kupującego?

Kiedy już mamy nieruchomość lub wybraliśmy tę, którą planujemy zakupić, następnym krokiem zazwyczaj jest podjęcie rozmów z kontrahentem i negocjacje ceny oraz warunków sprzedaży. A co dalej? Od decyzji zakupowej do zawarcia umowy końcowej mija często trochę czasu, ponieważ np. korzystamy z kredytu bankowego (jeśli jesteśmy stroną kupującą), lub to sprzedający chce przed umową zamknąć swoje sprawy związane z danym lokalem.

Co zrobić w sytuacji, kiedy na zawarcie umowy końcowej trzeba chwilę poczekać, a upatrzona przez nas nieruchomość jest idealna i nie chcemy jej ‘’stracić’’? Jak możemy się zabezpieczyć, podsumować ustalenia transakcyjne i przeczekać czas potrzebny na uzyskanie kredytu lub załatwienie innych niezbędnych spraw? Z pomocą przychodzi umowa przedwstępna :-)

Definicję umowy przedwstępnej regulują przepisy kodeksu cywilnego, art. 389, wskazując, że jest to dokument, w którym jedna ze stron transakcji lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy oraz zawiera istotne postanowienia umowy ostatecznej, przyrzeczonej. Umowa przedwstępna w transakcjach kupna i sprzedaży nieruchomości ma na celu zabezpieczenie interesów stron transakcji jeszcze przed podpisaniem umowy przenoszącej własność do nieruchomości. Umowa przedwstępna jest często spotykaną formą umowy w obrocie nieruchomościami, gdzie strony zawierają ważne elementy i wzajemne zobowiązania obowiązujące przy umowie przyrzeczonej.

Po co jest podpisywana taka forma umowy? Często jest tak, że strony umowy nie są gotowe do podpisania umowy ostatecznej. Wynikać to może z kilku czynników, jak np. przygotowanie dokumentów potrzebnych do umowy przyrzeczonej, finansowanie zakupu nieruchomości ze środków pochodzących z kredytu hipotecznego, gdzie procedura może trwać nawet kilka miesięcy, czy też wyprostowanie spraw formalno-prawnych dotyczących przedmiotu umowy.

Umowy przedwstępne dotyczą różnych rodzajów nieruchomości: mieszkań, domów, lokali użytkowych, dużych obiektów, kamienic, nieruchomości gruntowych zabudowanych, nieruchomości rolnych i innych. Mogą być zawierane w formie aktu notarialnego oraz umów cywilno-prawnych. Zarówno jedna jak i druga postać umowy skutecznie wiąże strony transakcji, natomiast istotną różnicą jest to, że w przypadku umowy w formie aktu notarialnego możemy wpisać roszczenie w księdze wieczystej o nabycie przedmiotu umowy oraz w przypadku, gdy druga strona transakcji uchyla się od podpisania umowy ostatecznej, strona przeciwna może bez udziału kontrahenta dochodzić do zawarcia umowy przyrzeczonej. Różnica jest również taka, że w przypadku umowy cywilnoprawnej może ona zostać przygotowana wspólnie bądź przez jedną stronę transakcji, a także przez biuro nieruchomości, jeśli bierze udział w tym procesie.

Jeśli chodzi o umowę w formie aktu notarialnego, wymaga ona obecności notariusza i jest podpisywana w kancelarii notarialnej lub w szczególnych przypadkach notariusz przybywa na wskazane przez strony miejsce. Umowa w tej formie jest płatna.

Co zawiera umowa przedwstępna? Oczywiście w kwestii zapisów strony mają dowolność - mogą zawrzeć elementy, które stanowić będą podsumowanie wszelkich ustaleń między stronami, będące ułatwieniem przy zwieraniu umowy ostatecznej. Natomiast, by umowa przedwstępna była ważna, musi zawierać kilka istotnych elementów umowy ostatecznej, tj. dane stron umowy, opis przedmiotu umowy, przede wszystkim cenę i warunki zapłaty za nieruchomość. Warto pamiętać, że aby nie było wątpliwości i sporów co do ważności i zawarcia umowy przenoszącej własność, należy w miarę możliwości określić przybliżony termin zawarcia umowy ostatecznej - albo w postaci dokładnej daty lub też określonej terminem “do”, np. do końca 2020 roku. Brak w umowie istotnych zapisów i postanowień umowy ostatecznej skutkować może tym, że będzie ona nieważna.

Jak zabezpieczyć umowę przedwstępną? Funkcjonującą formą zabezpieczenia transakcji na rynku obrotu nieruchomościami jest zadatek (art. 394 kodeksu cywilnego). W skrócie, jeśli strona kupująca nie wywiąże się umowy, czyli nie dojdzie do umowy końcowej z winy kupującego, sprzedający może bez wyznaczenia dodatkowego terminu od umowy odstąpić i zatrzymać zadatek, a jeśli sprzedający uchyla się od zawarcia umowy końcowej, kupujący może odstąpić i żądać sumy zadatku dwukrotnie wyższej. W przypadku dojścia do umowy końcowej zwyczajowo zadatek zaliczany jest na poczet ceny sprzedaży.

Warto pamiętać, aby dopełnić wszelkich istotnych formalności przed umową ostateczną, m.in. przygotować komplet dokumentów do transakcji, zaświadczenia z urzędów, ważne dokumenty tożsamości i podstawę nabycia nieruchomości.

Podsumowując, umowa przedwstępna jest narzędziem na rynku gospodarczym, który jest zobowiązaniem do zawarcia umowy ostatecznej, czyli końcowej. Aby umowa była ważna, należy wskazać m.in. cenę nieruchomości oraz warto pamiętać o terminie zawarcia umowy ostatecznej. Umowę warto również zabezpieczyć zadatkiem, dzięki któremu czujemy się bezpieczniej i możemy liczyć, że druga strona procesu nie wycofa się, a do umowy przyrzeczonej dojdzie, ponieważ z reguły nikt nie chce stracić kilkunastu, kilkudziesięciu, a nawet kilkuset złotych :-) Kupujący i sprzedający ustalają formę umowy i pamiętamy o dopełnieniu aspektów formalno-prawnych, aby już wkrótce cieszyć się nowo nabytą nieruchomością lub środkami pieniężnymi ze sprzedaży.

Katarzyna Fijałkowska, Manager Projektu Inwestycyjnego