Rynek mieszkaniowy oczami pośredników: jakie zmiany i perspektywy?

Przeczytaj także: Jak wojna w Ukrainie wpłynęła na rynek nieruchomości?

Joanna Lebiedź, Właścicielka biura Vistate Nieruchomości Lebiedź

Poza chwilowym zastojem najmu krótkoterminowego, nie widzimy wielkich zmian w ruchu, ani w cenach nieruchomości. Zauważalnym jest fakt utraty zdolności kredytowej przez przedstawicieli branż zamrożonych na kilka miesięcy pandemii. Jednak, klienci wciąż poszukują nieruchomości i je kupują. Niektóre nieruchomości schodzą "na pniu" (małe mieszkania). Inne, doczekały się swojego dobrego czasu, jak na przykład działki rekreacyjne, na które w tym roku był prawdziwy szaleńczy boom. Domy sprzedają się, jak zwykle "spokojnie" i "nie nerwowo". A rynek nieruchomości premium, również jak zwykle, swoim zwyczajowym rytmem - czyli pomalutku, ale skutecznie. Najbliższe miesiące, a zwłaszcza końcówka roku pokażą, na ile dotkliwie pandemia nadszarpnęła rynek nieruchomości, bo, jak wspomniałam na wstępie - wielkich zmian i przetasowań na rynku mieszkaniowym, jak dotychczas, nie odnotowaliśmy.

Ewa Jankowska-Elhadi, Audytor Działu Sprzedaży MAXON Nieruchomości

W drugim kwartale bieżącego roku zaobserwowaliśmy wzrost liczby nowych transakcji, chociaż nie jest to jeszcze poziom z analogicznego okresu w 2019 r. W związku z wysoką podażą mieszkań na wynajem, ceny czynszów spadły w okresie pandemii. Ta sytuacja nie uległa zmianie. Nie zaobserwowaliśmy natomiast spadku cen ofertowych i transakcyjnych sprzedaży. Zmniejszyła się ogólna liczba ofert zgłaszanych do sprzedaży, ożywieniu uległ natomiast „rynek premium”. Zainteresowaniem cieszą się szczególnie domy pod Warszawą, w budżecie około miliona złotych.

Dariusz Tajerle, Prezes Zarządu Tekton Property

II kwartał na wtórnym rynku mieszkaniowym, jak i w całej gospodarce, upłynął pod mocnym wpływem pandemii koronawirusa. W pierwszym etapie stopniowego zaostrzania lockdownu gospodarczego, klienci w pośpiechu domykali rozpoczęte wcześniej transakcje, zwłaszcza te finansowane kredytem hipotecznym. Marzec i kwiecień były miesiącami, w którym drastycznie spadła ilość klientów popytowych, a Ci aktywni na rynku proponowali 70% ceny ofertowej danego mieszkania, szukając okazji i sprzedających, którzy znaleźli się pod presją.

Wraz z upływem czasu i stopniowym luzowaniem obostrzeń, w obliczu braku reakcji ze strony podażowej, która spokojnie przeczekała czas lockdownu, jako pierwsza zaczęła pękać strona popytowa - obecnie (przy braku większych zmian cen) notujemy ok. 20% wzrost liczby klientów kupujących w porównaniu do okresu przed pandemią.

Przyszłość wtórnego rynku mieszkaniowego prognozujemy raczej optymistycznie, głównie z powodu obniżek stóp procentowych do rekordowo niskiego poziomu, co jeszcze bardziej zmotywuje posiadaczy lokat do szukania sposobów obrony jej wartości przed inflacją, która dzisiaj jest na poziomie 3% wyższym, niż oprocentowanie depozytów, powodując erozję wartości tychże oszczędności. Zwiększony popyt ze strony posiadaczy lokat, powinien z nawiązką zrekompensować ostrzejsze kryteria i trudniej dostępny kredyt hipoteczny.

Rosnące bilanse większości banków centralnych na świecie (czyli potocznie rozumiejąc „drukowanie” pieniędzy), będzie musiało znaleźć ujście pompując ceny różnych klas aktywów. Również ceny nieruchomości nie pozostaną zapewne obojętne na zwiększanie bazy monetarnej, dostosowując swoje wyceny do ilości „wydrukowanych” nowych dolarów czy euro…

Nie wyklucza to jednak okazji rynkowych – ewentualne, kolejne formy powracających lockdownów, czy ograniczania aktywności poszczególnych branż, będą stawiały w trudnej sytuacji pracowników i przedsiębiorców z tychże sektorów, wywierając na nich presję związaną z poszukiwaniem płynności, co będzie skutkowało szybszą sprzedażą nieruchomości w niższych cenach.

Jan Czajkowski, Dyrektor Zarządzający Alfa Home Nieruchomości

Drugi kwartał bieżącego roku, z powodu pandemii koronawirusa, był dla całej branży kwartałem bardzo specyficznym. Była to sytuacja nowa zarówno dla nas, jak i dla całego świata i kluczowe było to, aby się w niej odnaleźć.

Dzięki szybkiemu wdrożeniu nowych działań oraz narzędzi (m.in. obsługi zdalnej, wirtualnych spacerów po nieruchomościach), które ułatwiły nam odnalezienie się w nowej rzeczywistości, wyhamowanie w sprzedaży jak i zainteresowaniu naszymi ofertami zaobserwowaliśmy jedynie w kwietniu, natomiast po stopniowym odmrożeniu gospodarki w kolejnych miesiącach powoli wracaliśmy do poziomu zainteresowania sprzed pandemii. Niestety, niepewna sytuacja finansowa klientów w czasach pandemii oraz zaostrzenie polityki kredytowej przez banki (m.in. zwiększenie wymaganego wkładu własnego) sprawiły, iż duża część Klientów zdecydowała się na odłożenie w czasie zakupu nieruchomości.

W chwili obecnej sytuacja powoli się stabilizuje, do zakupu nieruchomości wracają Klienci, którzy zwlekali z decyzją o jej nabyciu. W dalszym ciągu zakup nieruchomości uważany jest za jedną z najbezpieczniejszych form lokowania kapitału i całkowicie się z tym zgadzam. Dlatego też uważam, iż druga połowa roku przyniesie duży wzrost zainteresowania i liczby dokonanych transakcji.

Wiele osób zadaje sobie pytanie, co się stanie w przypadku drugiej fali COVID-19 o czym jest coraz głośniej. Według mnie nie będzie to wyglądało tak, jak podczas pierwszej fali, ponieważ każda rozsądnie działająca firma zapewniła zarówno pracownikom, jak i Klientom warunki, dzięki którym mogą czuć się bezpiecznie zarówno w biurze, podczas prezentacji mieszkania jak i dopięciu formalności związanej z zakupem nieruchomości. Dla przykładu nasze biuro m.in. jest cyklicznie dezynfekowane i ozonowane, dbamy tym samym o zdrowie naszych pracowników i czystość mikrobiologiczną naszego otoczenia, przez co nie narażamy Klientów na potencjalne niebezpieczeństwo. Reasumując, cała branża wkracza w nową rzeczywistość i albo ktoś się do niej dostosuje, albo zostanie z niej wykluczony.

Dariusz Sadurski, Właściciel agencji Bracia Sadurscy – Nieruchomości

Na początku pandemii ilość spotkań z klientami spadła o 95% w stosunku do okresu ją poprzedzającego. Stan ten utrzymywał się przez cały marzec i kwiecień, natomiast w maju nastąpił wzrost ilości spotkań i transakcji o blisko 80%. Oznacza to, że minęło już niebezpieczeństwo zapaści w branży, zwłaszcza na wtórnym rynku mieszkaniowym.

Niestety, rynek pierwotny kieruje się zupełnie innymi zasadami. Spadek sprzedaży spowodowany hasłem „Zostań w domu” dotknął również deweloperów. Większość deweloperów mocno kredytuje swoje działania, a pieniądze ze sprzedaży mieszkań nie wpływają na ich konta, tylko na rachunki powiernicze prowadzone przez banki. Banki wypłacają je deweloperom dopiero po spełnieniu określonych warunków. Przerwa w sprzedaży zaburzyła statystyki śledzone przez banki, dlatego też z ich wyliczeń wynika, że aby zachowany został założony wcześniej poziom zysku, deweloperzy musieliby podnieść ceny swoich nieruchomości.

Brak możliwości wykazania przed bankiem zakładanego wcześniej zysku na jednostkę czasu, może skutkować zmuszeniem dewelopera do wcześniejszej spłaty części kredytu, albo podniesienia cen nieruchomości. Zauważamy już przykłady takiego scenariusza. Deweloperzy podnoszą ceny swoich nieruchomości, co zwykle spowalnia proces sprzedaży nieruchomości.

Marta Demków, Specjalista ds. Marketingu, JOT-BE Nieruchomości

Po zakończeniu lockdownu i wywołanym epidemią wyraźnym spowolnieniu działalności biur nieruchomości, obecnie sytuacja rynkowa ulega stabilizacji, aczkolwiek daleko jeszcze do osiągnięcia poziomu z początku bieżącego roku.

O ile w maju perspektywy były bardzo niepewne i ciężko było przewidzieć tendencje kreujące najbliższą rzeczywistość, o tyle czerwiec pozwolił nam zaobserwować pewne trendy mogące wskazywać na czynniki kształtujące sytuację na przestrzeni najbliższych kilku miesięcy.

Wtórny rynek mieszkaniowy mocno odczuł konsekwencje spowodowane pandemią. Najbardziej ucierpiał segment wynajmu mieszkań, który w pierwszym etapie musiał stawić czoło nagłemu zjawisku rezygnacji z wynajmu, spowodowanemu często utratą miejsc pracy lub, jak w przypadku studentów, przejścia na system nauki online. Zmniejszył się tym samym ruch na rynku poszukujących mieszkań, natomiast znacznie zwiększyła się ilość oferowanych nieruchomości.

Wraz z obostrzeniami wywołanymi epidemią, bardzo mocno ograniczony został najem krótkoterminowy. Właściciele mieszkań, które do tej pory wynajmowane były dla turystów, biznesmenów, przyjeżdżających do Wrocławia na kilka dnia, musieli przekształcić się na najem długoterminowy. Spowodowało to sytuację, w której na rynku mieszkaniowym pojawiło się bardzo dużo luksusowych lokali w dobrej lokalizacji.

Mimo dużej podaży, tylko niewielka część właścicieli skłonna była do obniżenia czynszu najmu, co w dużej mierze mogło przyspieszyć proces wynajęcia mieszkania. Pocieszającym jest fakt, że powoli widzimy wzrost zainteresowania najmem ze strony zagranicznych pracowników wyższego szczebla, jednakże poszukują oni mieszkań według sprecyzowanych kryteriów, zawężających wybór do konkretnych lokalizacji i określonego standardu wykończenia.

Duża część właścicieli mieszkań wiąże nadzieje z drugą połową wakacji, kiedy swoje poszukiwania rozpocząć powinni przyszli studenci. Jednak niejasna sytuacja co do formy prowadzenia zajęć przez wrocławskie uczelnie, stawia realizacje tych oczekiwań pod dużym znakiem zapytania.

Lepsza sytuacja dotyczy sprzedaży mieszkań. Widoczna jest tendencja do zbywania tych nieruchomości, które do niedawna były przedmiotem wynajmu, natomiast w obecnej sytuacji, ze względu na trudności ze znalezieniem najemcy, stoją puste.

Musimy pamiętać, że duża część mieszkań na wynajem jest obciążona kredytami hipotecznymi, co w przypadku braku zysków wynikających z najmu, może generować dodatkowe koszty, których właściciele nie zawsze są w stanie ponosić. Daje to duże możliwości negocjacyjne dla klientów inwestycyjnych, poszukujących nieruchomości jako lokaty swojego kapitału.

Czas kwarantanny i zakaz wychodzenia z domów, uświadomił części z naszych Klientów chęć i potrzebę posiadania własnej, zielonej przestrzeni. Dużym zainteresowaniem cieszą się obecnie nieruchomości, zarówno mieszkania, jak i domy, posiadające większe tarasy lub przydomowe ogródki. Zauważyliśmy zwiększony popyt na nieruchomości w mniejszych miejscowościach, położonych do 50 km od Wrocławia, z dobrym dojazdem do miasta. Widoczny jest również trend w poszukiwaniu działek rekreacyjnych w podgórskich miejscowościach.

Perspektywy na kolejne miesiące napawają lekkim optymizmem. Kluczowym momentem będzie początek jesieni, określany przez specjalistów, jako możliwy termin wystąpienia drugiej fali pandemii. Jeżeli tylko obawy te się nie spełnią, rynek mieszkaniowy stopniowo i systematycznie będzie wkraczał na właściwe tory. Równowaga w gospodarce, utrzymanie miejsc pracy, powrót studentów na uczelnie i stopniowy napływ zagranicznych pracowników, to najważniejsze elementy, które będą kształtować przyszłość w nieruchomościach.