Zakup nieruchomości: lepszy rynek pierwotny czy wtórny?

Przeczytaj także: Kupno mieszkania: lepszy rynek pierwotny czy wtórny?

Rynek pierwotny a rynek wtórny – na czym polega różnica?

Rynek wtórny obejmuje tak zwane nieruchomości "z drugiej ręki". To zatem domy i mieszkania, które były już użytkowane przez innych lokatorów. Najczęściej kupując taką nieruchomość należy liczyć się z tym, że trzeba będzie przeprowadzić jej generalny remont. Można znaleźć też oferty domów i mieszkań gotowych do zamieszkania. Najczęściej musimy jednak liczyć się z ich wyższą ceną oraz tym, że będą już umeblowane.

Z kolei na rynku pierwotnym kupuje się nieruchomości wprost od dewelopera. To zatem nowe i nieużywane dotychczas domy lub mieszkania, które trzeba jakoś urządzić. Oczywiście nie wystarczy wnieść meble. Konieczne jest również położenie płytek, gładzi, paneli, pomalowanie ścian i wykonanie innych prac wykończeniowych.

Zakup nieruchomości z rynku pierwotnego i wtórnego różni się też w zakresie kwestii podatkowych. Najczęściej na rynku wtórnym należy zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2 procent wartości rynkowej nieruchomości. Na rynku pierwotnym raczej nie poniesiemy żadnych dodatkowych kosztów, chyba że deweloper nie opłaca VAT-u, wynikającego z inwestycji. Wówczas również konieczne jest uiszczenie PCC.

Rynek pierwotny a rynek wtórny – ile to kosztuje?

Decydując się na zakup nieruchomości nie można brać pod uwagę wyłącznie jej wartości. Trzeba również pomyśleć o tym, ile trzeba będzie wydać na remont wymarzonego domu lub mieszkania.

Może się bowiem okazać, że dwupokojowe mieszkanie z rynku pierwotnego jest dużo droższe niż to czteropokojowe, ale położone w starej kamienicy. Jeżeli dołożymy do tego koszty remontu te proporcje mogą się odwrócić. Nowe mieszkanie z rynku pierwotnego wymaga bowiem tylko niewielkich prac wykończeniowych, czyli położenia płytek, pomalowania ścian i wstawienia mebli. Z kolei mieszkanie z rynku wtórnego może dodatkowo wymagać wymiany instalacji elektrycznej, przesunięcia ścian, wymiany rur i wielu innych bardzo inwazyjnych prac.

Jeżeli weźmiemy pod uwagę wszystkie koszty związane z doprowadzeniem nieruchomości do oczekiwanego stanu używalności, rynek wtórny wcale nie wypadnie tak korzystnie.

Rynek wtórny – inne wady i zalety

W odniesieniu do zakupu nieruchomości z rynku wtórnego trzeba mieć też na względzie to, że na starych osiedlach i przy starych kamienicach brakuje miejsc parkingowych. Te budynki wznoszono bowiem w czasach, gdy przepisy nie wymagały zapewnienia odpowiedniej liczby miejsc parkingowych, a okoliczne miejsca postojowe wystarczały mieszkańcom, ponieważ po ulicach jeździło po prostu mniej samochodów.

Poza tym, nawet jeżeli mieszkanie zostało odnowione i prezentuje wysoki standard, tak dobrze nie musi już wyglądać cały budynek. Przy zakupie nieruchomości na rynku wtórnym trzeba liczyć się z okresowymi awariami, problemami z windą i jednocześnie wyższym funduszem remontowym.

Z drugiej strony natomiast rynek wtórny oferuje często lepszą okoliczną infrastrukturę. Szybciej znajdziemy tramwaj, szkołę albo park. Nowe osiedla wymagają natomiast uzupełnienia określonych elementów. Na rynku wtórnym można też kupić mieszkanie niemal od ręki i od razu się tam wprowadzić. Kupując na rynku pierwotnym trzeba natomiast liczyć się z czasem budowy bloku.

Rynek pierwotny – inne wady i zalety

Warto też podkreślić, że w gruncie rzeczy rynek pierwotny oferuje ograniczone możliwości. Domy i mieszkania buduje się najczęściej szablonowo. Trudno jest zatem znaleźć coś, co będzie odpowiadało specyficznym wymogom i upodobaniom przyszłych właścicieli. Ciekawe i ustawne mieszkania najczęściej zostają sprzedane jeszcze wtedy, gdy inwestycja znajduje się w fazie projektu albo dziury na fundamenty. Wiele inwestycji notuje też dzisiaj znaczące opóźnienia. Na przykład odbiór planowany jest na pierwszy kwartał roku, a dochodzi do niego dopiero w drugim lub nawet trzecim kwartale.

Korzyścią z posiadania mieszkania z rynku pierwotnego jest natomiast pięcioletnia gwarancja, której musi udzielić deweloper. Cokolwiek stałoby się zatem z mieszkaniem w tym czasie, zostanie zrekompensowane przez dewelopera. No i czynsz jest z reguły niższy z uwagi na mniejszą potrzebę wykonywania remontów.

Bartłomiej Kuźniar, Koordynator Projektów Inwestycyjnych |