Rynek wtórny: ceny mieszkań rozczarowują oszczędnych

Przeczytaj także: Ceny mieszkań wyhamowały, oferta rekordowa w III kw. 2024

Ciągle czekamy na raport NBP z rynku mieszkaniowego za II kw. 2020. Na razie dysponujemy jedynie danymi dotyczącymi średnich cen mieszkań na lokalnych rynkach. Pewnym wskaźnikiem opisującym sytuację jest raport za I kw. 2020, ale obejmuje on jedynie początek epidemii w Polsce.

Co wynika z danych NBP odnośnie cen w II kw. 2020? Wniosek jest jeden – na razie koronawirus nie przekłada się na ceny mieszkań, co może wskazywać na dwa istotne czynniki:

1. albo popyt utrzymał się na wysokim poziomie, mimo restrykcji i obaw o kondycję tak własną, jak i całej gospodarki
2. albo właściciele mieszkań zdecydowali się na przeczekanie najtrudniejszego okresu, wierząc w powrót koniunktury i zdecydowali się „zamrozić ceny”.

Patrząc na średnie cenowe z głównych miast wojewódzkich, można zaryzykować tezę o kombinacji tych dwóch czynników. Nie byłaby ona bezpodstawna, bowiem jak donoszą pośrednicy sprzedaży i inni eksperci rynkowi, tradycyjnie już w „ciężkich czasach” inwestorzy szukają przede wszystkim aktywów, które pozwolą im przeczekać trudny okres i zachować wartość kapitału. W dobie ultra-niskich stóp procentowych lokaty bankowe są rozwiązaniem zupełnie nieopłacalnym, które przy wysokiej inflacji powoduje realne straty. Podobnie ma się rzecz z nisko oprocentowanymi lokatami skarbowymi. Z kolei rynek akcji jest rynkiem niepewnym.

Tym samym na jedną z atrakcyjniejszych i bezpieczniejszych form inwestowania wyrastają nieruchomości, przy czym ważne zastrzeżenie – kapitał zachowują przede wszystkim nieruchomości drogie, z segmentu luksusu. One w mniejszym stopniu podatne są na wahania koniunkturalne i raczej trzymają swoją wartość.

Tak więc – wzrost średnich cen, a przecież takie dane dostarcza nam NBP, nie musi oznaczać, że mieszkania generalnie drożały w szczycie pandemii. Nawet jeśli duża część sprzedających zdecydowała się „zamrozić” cenę w nadziei na powrót popytu, który siłą rzeczy w kwietniu czy maju musiał być znacznie niższy, to ciężko posądzić ich o to, że w takich warunkach jeszcze ceny podnosili.

Wzrost średnich cenowych to więc raczej zasługa zakupów inwestycyjnych w segmencie premium, a nie podniesienia ogólnego poziomu cen.

Trzeba też pamiętać o tym, że rynek mieszkaniowy cechuje się swoistą inercją, a więc powoli reaguje na procesy makroekonomiczne. Przy rozgrzanym do czerwoności rynku z I kw. 2020, będącego w fazie boomu, nie ma się co spodziewać gwałtownego ostrego hamowania, które byłoby widoczne już z kwartału na kwartał. Należy raczej zakładać, że skutki awantury pod nazwą koronawirus będą lepiej widoczne dopiero jesienią, a nawet po końcu roku, kiedy stanie się jasne czy (a jeśli tak, to na ile) na rynek przełoży się zapowiadana przez ekspertów druga faza pandemii.

Bez spadku cen mieszkań

Jak już powiedzieliśmy, z danych NBP za II kw. 2020 z rynku wtórnego nie wynika, by doszło do korekty cenowej. Wręcz przeciwnie – mieszkania nadal drożały, choć dynamika wzrostów w Warszawie mocno osłabła. Wzrost cen spowolnił też w Krakowie i Trójmieście. Nie jest to niczym dziwnym, biorąc pod uwagę, że życie społeczne w marcu i kwietniu zamarło nieomal całkowicie. Były jednak i takie znaczące rynki, gdzie wzrosty wcale nie przyhamowały.

W II kw. 2020 roku, ceny transakcyjne metra kwadratowego używanego mieszkania na sprzedaż w Warszawie, wynosiły średnio 9920 zł. Stawki minimalnie poszły w górę – dokładnie o 25 zł/mkw. We Wrocławiu za 1 mkw. na rynku wtórnym w tym samym czasie płaciło się 7496 zł. Ceny wzrosły o niecałe 2,5 proc. W Gdańsku stawki poszły w górę z 8347 do 8551 zł, czyli o 2,44 proc. W Krakowie wzrost był wyraźniejszy – z 7766 do 8061 zł, czyli o 3,7 proc. W Łodzi obecnie za 1 mkw. płaci się 5245 zł, co jest wzrostem o 230 zł/mkw. Ceny mieszkania na sprzedaż w Poznaniu również wzrosły o około 200 zł do 6724 zł.

Dane o średnich cenach wskazują, że mieszkania – poza Warszawą - dość wyraźnie podrożały, jednak jak mówiliśmy – miernik, jakim jest arytmetyczna średnia, jest miernikiem niedokładnym. O wiele lepiej sytuację na rynku prezentuje indeks hedoniczny cen. Dlaczego? Bowiem – w odróżnieniu od średniej arytmetycznej pokazuje zmiany cenowe mieszkań o zbliżonych parametrach, a więc oddaje bardziej „czystą” zmianę ceny, niezależną od liczby obiektów danej grupy w całym zbiorze (np. od liczby apartamentów).

Co wynika z indeksu hedonicznego?

Tu spowolnienie wzrostu cen z kwartału na kwartał na niektórych głównych rynkach jest bardziej widoczne, ale jednak ciągle nie ma mowy, by mówić o jakiejkolwiek korekcie, zwłaszcza jeśli spojrzymy na wyniki rok do roku.

W Warszawie mieszkania z kwartału na kwartał podrożały zaledwie o 0,7 proc. W Krakowie mieszkania zdrożały ledwie o 1 procent, podobnie w Trójmieście, ale już we Wrocławiu wzrost cen był znaczny, bo wyniósł ponad 4 procent. Ponad 4 procentowe wzrosty zanotowano również w Poznaniu i Łodzi.

Spojrzenie na dane rok do roku potwierdza, że II kw. 2020 nadal był okresem dynamicznego kilkunastoprocentowego wzrostu cen mieszkań, a to oznacza, że ciągle jeszcze pandemia nie przekłada się na stawki na rynku wtórnym.

Wzrosty rok do roku na głównych rynkach nie straciły na dynamice. W Warszawie w II kw. 2020 odnotowano ponad 10 proc. wzrost cen rok do roku. Takie same wyniki indeksy hedonicznego dotyczą i III i IV kwartału 2019 roku, wcześniej natomiast w I i II kw. 2019 wzrost cen były nieco niższe, na poziomie 7 i 8 proc. rok do roku. To pokazuje, że dynamika wzrostu cen została zachowana – nawet w najtrudniejszym okresie szczytu pandemii. Jak już mówiliśmy – nie znaczy to z całą pewnością, że koronawirus nieruchomości się „nie ima”. Na wnioski dotyczące jego wpływu na sytuację na tym rynku trzeba będzie jednak jeszcze poczekać. Na razie cenowych efektów nie widać.

Marcin Moneta, ekspert – portalu mieszkań na sprzedaż i wynajem