Ceny mieszkań: czy lato przyniosło niespodzianki?

Przeczytaj także: Ceny mieszkań na rynku wtórnym rosną szybciej niż na pierwotnym

W dużych miastach wakacje bez niespodzianek

Na największych rynkach w Polsce miesiące wakacyjne minęły pod znakiem niewielkich zmian cen ofertowych, jednak tendencja tych zmian była wzrostowa. W sierpniu ceny mieszkań znajdujących się ofercie wzrosły w większości miast o symboliczne 0,6% - 0,7% w porównaniu do lipca 2020. W ostatnim wakacyjnym miesiącu wyróżnił się jedynie Kraków, w którym sprzedający podwyższyli ceny ofertowe o 1,3%.

Niewielkie zmiany powodują, że poziom cen mieszkań na głównych rynkach pozostaje stabilny. W stolicy przeciętna cena ofertowa 1m2 mieszkania z rynku wtórnego wynosi około 11 tys. zł. Kraków i Gdańsk to miasta, w których ceny mieszkań w sierpniu osiągnęły podobny poziom 9,3 tys. zł, choć od października 2019 do lipca bieżącego roku przeciętna cena za 1 m2 lokalu w Gdańsku była nieco wyższa niż w Krakowie.
Porównując tegoroczne wakacje do tych z 2019 roku można zauważyć spadek średniego tempa wzrostu cen ofertowych w miastach. W 2019 roku wynosiło ono około 2% (sierpień vs czerwiec), natomiast w bieżącym roku, wakacyjny wzrost cen (biorąc pod uwagę pięć największych rynków) wyniósł 1,2%. Mimo tego, że oczekiwania konsumentów na spadki cen mieszkań są w bieżącym czasie dość duże, to możliwości negocjacyjne do tej pory nie bardzo się zmieniły.

W okresie wakacyjnym nie zauważyliśmy większych zmian cen mieszkań w porównaniu do poprzednich miesięcy. Co ciekawe średnia różnica między ceną ofertową, a transakcyjną w naszym biurze nie była wyższa niż 5%. Podobnie jak w latach poprzednich najpopularniejsze wciąż pozostają mieszkania 2-3 pokojowe. Znaczna część z nich została kupiona jako nieruchomość przeznaczona na najem długoterminowy. – mówi Szymon Ornatowski, dyrektor wrocławskiego oddziału Tekton Property.

Mniejsze miasta podążają trendem widocznym w dużych ośrodkach

W mniejszych miastach wojewódzkich sytuacja cenowa była podobna do tej obserwowanej na największych rynkach. Jedynie w województwie lubuskim zarejestrowano nieznaczną obniżkę średniej ceny 1 m2 lokalu, jednak spadek rzędu 0,2% w Gorzowie Wielkopolskim oraz Zielonej Górze traktujemy jako mało istotny.

W samym sierpniu zmiany cen ofertowych mieszkań z rynku wtórnego w miastach wojewódzkich były niewielkie i w porównaniu do lipca jedynie w przypadku Lublina przekroczyły 1% (wzrost w porównaniu do lipca br.). Patrząc na rynki z perspektywy ostatnich trzech miesięcy, w Katowicach i Lublinie cena ofertowa wzrosła o około 2%. W pozostałych miastach zmiany były już mniejsze, dlatego możemy przyjąć, że wakacje nie przyniosły większych zmian po stronie podażowej. – mówi Barbara Bugaj, główny analityk rynku nieruchomości SonarHome.pl.

Dobry kwartał dla mieszkaniówki

Wrzesień to ostatni miesiąc trzeciego kwartału. Obserwując ceny mieszkań, jak i popyt, już na tym etapie możemy stwierdzić, że będzie to dobry kwartał dla rynku wtórnego nieruchomości mieszkaniowych. Ceny mieszkań w niewielu miastach zanotowały kosmetyczne spadki, dlatego kupujący nie mogli nawet ich odczuć.

Tym niemniej spadek zarówno liczby jak i wartości udzielonych kredytów mieszkaniowych w lipcu 2020 roku (zgodnie z najświeższym dostępnym raportem BIK) w porównaniu do lipca 2019 roku wynosił 23%. Tym samym spadek akcji kredytowej utrzymał się na podobnym do czerwca poziomie. Oznacza, to że epidemia i wprowadzone przez banki restrykcje skutecznie ograniczyły popyt na zakup mieszkań wspomagany kredytem, jednak to zjawisko nie pogłębia się w czasie, tylko pozostaje na stabilnym poziomie. Na chwilę obecną (07.09.20) niedostępne są jeszcze dane dotyczące sierpnia 2020 roku.

Sierpień jednak był miesiącem, w którym spadła liczba wniosków o kredyt mieszkaniowy. Według danych BIK o kredyt starało się prawie 33 tys. klientów w porównaniu do 35 tysięcy rok wcześniej, co oznacza spadek o 6,8%. Liczba sierpniowych wniosków w porównaniu do lipca 2020 również spadła o 15,7%. Dopiero spadki popytu w kolejnych miesiącach będą mogły być dla nas sygnałem, czy ta tendencja się utrzyma, czy jest to bardziej wakacyjne wstrzymanie się z zakupami. To co na razie nie ulega zmianie, to utrzymujący się wzrost średniej wartości wnioskowanego kredytu w porównaniu do roku poprzedniego. W sierpniu wyniósł on 4%.

Wcześniejsze sygnały o tym, że Polacy zaczną kupować duże mieszkania z ogródkami i dużymi tarasami, okazały się nieco wyolbrzymione. Z naszych obserwacji oraz informacji jakie docierają do nas z biur nieruchomości wynika, że wciąż bardzo popularne są mieszkania 1, 2 i 3 pokojowe.

Okres wakacyjny był dla nas bardzo udany, daje nam to dobre perspektywy na ostatni kwartał bieżącego roku. Preferencje kupujących nie powinny zmieniać się zauważalnie, klienci nadal najbardziej interesują się kawalerkami oraz mieszkaniami 2-pokojowymi o powierzchni około 35-40 m2- podsumowuje Szymon Ornatowski, dyrektor wrocławskiego oddziału Tekton Property.

Podsumowując, sytuacja na rynku mieszkaniowym ustabilizowała się w czerwcu bieżącego roku. Zmiany cen ofertowych w ciągu tych trzech miesięcy były niewielkie, a sprzedający wciąż ich nie obniżają. Jeżeli chodzi o możliwości negocjacyjne to nadal pozostają one na dość niskim poziomie około 5%. Oznacza to, że tylko wyraźny spadek popytu w przyszłych miesiącach mógłby wpłynąć na zmianę cen mieszkań w IV kwartale 2020 roku.

Barbara Bugaj, główny analityk rynku nieruchomości