Jak zabezpieczyć interesy inwestora w umowie o roboty budowlane z konsorcjum firm?

Przeczytaj także: Zwrot kaucji gwarancyjnej od inwestora po upływie okresu gwarancji

Kary umowne i potrącenie wierzytelności

Naliczanie kar umownych i potrącanie wzajemnych wierzytelności wynikających z umowy o roboty budowlane zawartej z uczestnikami konsorcjum, może nastręczać wiele trudności.

Jeśli umowę o roboty budowlane podpisali wszyscy konsorcjanci lub prawidłowo upoważniony członek konsorcjum w imieniu i na rzecz wszystkich konsorcjantów, a zgodnie z umową o roboty budowlane odpowiedzialność konsorcjantów jest solidarna, to każdy członek konsorcjum jest zobowiązany do zapłaty całej kary umownej. W przypadku potrącenia wierzytelności przysługujących konsorcjantom od inwestora z naliczonymi przez inwestora karami umownymi, do których zapłaty zobowiązani są konsorcjanci, wezwanie do zapłaty kar umownych należy skierować do wszystkich członków konsorcjum, a po bezskutecznym upływie terminu zapłaty, również do wszystkich konsorcjantów należy skierować oświadczenie o potrąceniu naliczonych kar.

Jeśli jednak, w umowie o roboty budowlane nie uregulowano solidarnej odpowiedzialności konsorcjantów i/lub umowa ta została podpisana przez nienależycie umocowanego członka konsorcjum, odpowiedź na pytanie, od kogo inwestor może żądać zapłaty kar umownych oraz komu powinien złożyć oświadczenie o potrąceniu, będzie różna. Zależy to bowiem od treści umowy o roboty budowlane, zakresu umocowania pełnomocnika podpisującego tą umowę oraz treści umowy konsorcjum. Sytuacja taka każdorazowo wymaga więc szczegółowej analizy.

Komu inwestor płaci wynagrodzenie?

Regulacje w zakresie zapłaty wynagrodzenia znajdziemy w umowie o roboty budowlane, i to zapisy umowy o roboty budowlane będą wiązać inwestora, nie zaś zasady rozliczania wynagrodzenia zawarte w umowie konsorcjum.

Często lider konsorcjum jest upoważniany nie tylko do reprezentowania wszystkich konsorcjantów przy zawieraniu umów, ale również do odbioru całości wynagrodzenia za wykonanie umowy o roboty budowlane. W praktyce oznacza to, że kilka podmiotów decyduje się na wspólne wykonanie umowy o roboty budowlane polegającej np. na wybudowaniu budynku, dzielą się pracą: firma 1 wykonuje fundamenty, firma 2 wykonuje ściany, a firma 3 dach. Liderem jest firma 3, która zostaje upoważniona przez pozostałych do wystawiania faktur za wszystkie prace i odbioru całości wynagrodzenia na swój rachunek bankowy, następnie konsorcjanci rozliczają się między sobą.

Jeśli w umowie o roboty budowlane wprost wskazano, że zapłata wynagrodzenia na rachunek bankowy firmy 3 – lidera konsorcjum, jest traktowana tak, jakby inwestor dokonał zapłaty należności na rzecz wszystkich konsorcjantów oznacza to, że inwestor płacąc wynagrodzenie zgodnie z umową o roboty budowlane na rachunek lidera, zwalnia się z obowiązku zapłaty wynagrodzenia wobec pozostałych konsorcjantów.

Jeśli w umowie o roboty budowlane strony ustaliły jednak, że wynagrodzenie ma być płatne częściami, na rzecz poszczególnych konsorcjantów, inwestor ma obowiązek dokonywać płatności zgodnie z umową o roboty budowlane, niezależnie od tego czy w umowie konsorcjum, konsorcjanci upoważnili lidera do odbioru od inwestora całości wynagrodzenia.

Co powinien zrobić inwestor, jeśli zgodnie z umową o roboty budowlane uiścił całość wynagrodzenia na rachunek bankowy lidera, a mimo to jeden z członków konsorcjum wzywa inwestora do zapłaty swojej części wynagrodzenia? Może on bronić się wykazując, że wykonał swoje zobowiązanie i uiścił wynagrodzenie zgodnie z umową o roboty budowlane. Wewnętrzne ustalenia w zakresie rozliczeń konsorcjantów nie wiążą inwestora. Jeśli w umowie o roboty budowlane podpisanej przez wszystkich konsorcjantów lub przez jednego członka konsorcjum, ale należycie umocowanego do reprezentowania wszystkich konsorcjantów, strony ustaliły, że inwestor ma przekazywać wynagrodzenie na rachunek jednego z konsorcjantów, nie ma wątpliwości, że zapłata jednemu członkowi konsorcjum zwalnia inwestora z długu.

Zawieranie umów z podmiotami tworzącymi konsorcjum jest skomplikowane, dlatego warto skonsultować się z adwokatem lub radcą prawnym, aby zabezpieczyć swoje interesy już na początkowym etapie współpracy.

Dorota Brzezińska-Grabarczyk, adwokat, partner
Małgorzata Cieśla, aplikant adwokacki w