Ceny mieszkań z rynku wtórnego odporne na kryzys?

Przeczytaj także: Ceny mieszkań wyhamowały, oferta rekordowa w III kw. 2024

Poprzednio szybciej spadały ceny nowych mieszkań z dużych miast…

Poniższa tabela przygotowana przez ekspertów GetHome.pl pokazuje, jak spadały ceny transakcyjne nowych i używanych „M” od IV kw. 2008 r. do IV kw. 2012 r. To zestawienie uwzględnia następujący podział rynków mieszkaniowych:

• siedem największych rynków (Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk i Gdynia);
• dziesięć rynków regionalnych (Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin i Zielona Góra).

Informacje zaprezentowane poniżej wskazują, że zaraz po załamaniu gospodarczym z końca 2008 r. rynek wtórny nie był bardziej podatny na spadki cen mieszkań niż miało to miejsce w przypadku nowych mieszkań. Zdecydowanie najszybciej taniały nowe lokale z dużych rynków. W ich przypadku, spore korekty cenowe były widoczne już po około pół roku od gospodarczego załamania.

Obecnie nie mamy do czynienia z podobnym zjawiskiem, co zmniejsza również szanse na spore obniżki cen mieszkań drugiej ręki. W tym kontekście warto pamiętać, że lokale z rynku wtórnego mają kilka zalet ważnych w związku z obniżką zdolności kredytowej wielu osób. Po pierwsze, wspomniane lokale w wielu przypadkach są po prostu tańsze względem ofert deweloperów. Po drugie, możliwość nabycia używanego mieszkania, które od razu nie wymaga dużych nakładów finansowych poprawia opłacalność takiego wariantu w porównaniu z rynkiem pierwotnym.

Właściciele mieszkań z rynku wtórnego muszą zmienić oczekiwania

Warto przypomnieć, że poniższa tabela prezentuje zmiany średnich transakcyjnych cen 1 mkw. lokali. Wykres przygotowany przez ekspertów GetHome.pl pokazuje z kolei, jak wyglądały różnice pomiędzy średnią transakcyjną i ofertową ceną metrażu.

Wspomniane różnice można w uproszczeniu potraktować jako wyniki pokazujące poziom rabatów wynegocjowanych przez kupujących. Jeżeli uwzględnimy wszystkie kategorie mieszkań (tzn. nowe i używane „M” z 7 oraz 10 rynków), to okaże się, że nieprzypadkowo rabaty dla nabywców lokali były największe w czasach pierwszej i drugiej fali poprzedniego kryzysu gospodarczego.

Wykres przygotowany przez ekspertów GetHome.pl pokazuje jeszcze jedną charakterystyczną cechę rynku wtórnego. Chodzi o to, że poziom rabatów dla kupujących jest znacznie wyższy niż w przypadku nowych „M”. Wynika to między innymi z faktu, że wielu sprzedawców używanych lokali ma nierealistyczne oczekiwania cenowe oraz problemy z właściwą wyceną lokalu. Obecna sytuacja na pewno powinna skutkować obniżeniem oczekiwań co cen mieszkań tych osób, które sprzedają średnio atrakcyjne mieszkanie i chcą szybko sfinalizować transakcję.

Andrzej Prajsnar, ekspert portalu