Najem krótkoterminowy - jakie problemy?

Przeczytaj także: Najem krótkoterminowy - co nas czeka w najbliższym czasie?

Prowadzenie działalności polegającej na udostępnianiu mieszkań na krótki okres generuje wyższe zyski, niż tradycyjna forma wynajmu długoterminowego. Stąd też w ostatnich latach zwiększyło się zainteresowanie inwestorów zaspokajaniem potrzeb turystów, jak i pracowników firm w delegacjach, i zarabianiem na nieruchomościach w ten sposób. Do tej pory rynek ten miał się bardzo dobrze – z roku na rok widocznie rośnie liczba ofert wynajmu krótkookresowego na platformach rezerwacyjnych.

Wraz z pojawieniem się nowej formy działalności, na rynku pojawiają się nowe wyzwania. Brak uregulowań prawnych, spór z samorządowcami czy kwestie sąsiedzkie na rynku najmu krótkoterminowego to kwestie, które wciąż podlegają dyskusji i nie są rozwiązane. Wybuch epidemii koronawirusa był dla wynajmujących dodatkowym i mocnym ciosem.

NAJEM KRÓTKOTERMINOWY A PRAWO

Dnia 22 września 2020 r. został wydany wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) dotyczący najmu krótkoterminowego, w którym to wyroku Trybunał nie zakwestionował francuskich przepisów, które dają władzom możliwość nakładania regulacji ograniczających działalność osób zajmujących się najmem krótkoterminowym. Spawa dotyczyła przepisów francuskiego kodeksu budownictwa i mieszkalnictwa, który uzależnia możliwość zmiany funkcji lokalu mieszkalnego położonego w gminach liczących powyżej 200 tys. mieszkańców od uzyskania od władz lokalnych stosownego zezwolenia pod groźbą kary. Zgodnie z francuskim prawem, wielokrotny krótkoterminowy wynajem umeblowanego lokalu mieszkalnego klientom zatrzymującym się przejazdem, którzy nie dokonują w nim zameldowania, stanowi właśnie zmianę funkcji. Wyrok TSUE jest odpowiedzią na wątpliwości francuskiego sądu kasacyjnego dotyczące zgodności tych wymogów z prawem unijnym – w swym wyroku Trybunał stwierdził: „Uregulowanie krajowe, które ustanawia wymóg uzyskania zezwolenia na wielokrotny, krótkoterminowy wynajem lokalu mieszkalnego klientom zatrzymującym się przejazdem, niedokonującym w nim zameldowania, jest zgodne z prawem Unii”.

Tym samym państwa członkowskie mają prawo tworzenia regulacji skierowanych do osób chcących wynajmować swoje mieszkania na doby. Jak podkreśla TSUE wprowadzenie ograniczeń w wynajmie krótkookresowym ma służyć polityce mieszkaniowej w danym państwie i ma przeciwstawiać się niedoborowi mieszkań na wynajem długookresowy. W przypadku Paryża lokalne władze mogą zakładać kary za brak odpowiedniego zezwolenia. Francuska sprawa, która trafiła na wokandę TSUE, dała zielone światło dla innych krajów członkowskich, w tym Polski, gdyż nasz rząd rozważa wprowadzenie restrykcji regulujących tego typu działalność.

Wiele europejskich miast wprowadziło już wcześniej własne rozwiązania prawne. Dotyczą one np. liczby dni na ile można udostępnić lokal w formie najmu krótkookresowego, lokalizacji najmu w danych lokalizacjach czy obowiązku posiadania odpowiednich zezwoleń na prowadzenie tego typu działalności. Do grupy miast z takimi lokalnymi przepisami zalicza się – prócz Paryża – również m. in. Berlin, Amsterdam, Londyn czy Barcelona.

Jak zapowiadało już wcześniej polskie ministerstwo rozwoju, w planach jest ustawa, która ureguluje zasady najmu krótkoterminowego. Według założeń ma powstać centralny rejestr obiektów noclegowych, w którym znajdować się będzie lista lokali wynajmowanych krótkoterminowo. Ich właściciele nie będą musieli starać się o uzyskanie zezwolenia, ale pod groźbą kary pieniężnej będą musieli dokonać zgłoszenia. Głównym celem ustawy miałoby być przeciwdziałanie nieuczciwej konkurencji inwestorów, którzy są zagrożeniem dla działających w pełni legalnie obiektów noclegowych. Rejestr miałby powstać w 2021 roku, co oznacza, że taka sytuacja prawna jak jest obecnie utrzyma się najprawdopodobniej do następnego sezonu turystycznego.

Najem krótkoterminowy powoduje również kontrowersje nie tylko w kwestii ograniczeń prowadzenia działalności, ale również natury podatkowej. Okazuje się bowiem, że obecnie wiele osób nabywających nieruchomości pod wynajem turystyczny nie zakłada działalności gospodarczej i nie płaci związanych z tym podatków.

NAJEM KRÓTKOTERMINOWY A SAMORZĄDY

Rosnąca popularność najmu krótkoterminowego, szczególnie w atrakcyjnych turystycznie miejscowościach, szkodzi nie tylko branży hotelarskiej, ale także, przede wszystkim, zwykłym mieszkańcom. Mieszkania na wynajem krótkoterminowy zlokalizowane są najczęściej w wielorodzinnych budynkach mieszkalnych, w których mieszkają również na co dzień inne osoby.

Zdaniem samorządowców miejsca wynajmu krótkoterminowego powinny być zakwalifikowane jako obiekty turystyczne, ale obecnie nie ma uregulowań prawnych pozwalających tak je traktować. Z takiej formy najmu miasta nie mają bowiem dochodów w postaci podatków.

Samorządy chcą wprowadzenia przepisów pozwalających na kontrolę, również pod względem finansowym, najmu krótkoterminowego. Obecnie nie ma również narzędzi do egzekucji opłaty miejscowej czy uzdrowiskowej. Organy samorządu mogą jedynie nawoływać do jej uiszczenia.

Władze miast, głównie Krakowa i Sopotu, gdzie rynek najmu krótkoterminowego jest dość znaczny, są za wprowadzeniem rejestru obiektów najmu krótkoterminowego i apelują do rządu o przyspieszenie prac nad nowymi regulacjami. Proponują, by rozwiązania działały podobnie do tego, jak funkcjonują w zakresie przeciwdziałania alkoholizmowi, gdzie gminy mogą regulować m.in. godziny sprzedaży alkoholu.

NAJEM KRÓTKOTERMINOWY A PANDEMIA KORONAWIRUSA

Pandemia koronawirusa na rynku nieruchomości najszybciej odbiła się na najmie krótkoterminowym. W związku z wprowadzeniem stanu zagrożenia epidemicznego w Polsce, w okresie od połowy marca do maja obowiązywał zakaz najmu krótkoterminowego. W tym okresie dozwolony był tylko wynajem na kwarantannę. Dlatego też większość wynajmujących w tym okresie była pozbawiona dochodów.

Zamknięcie granic i zakaz lotów, a w związku z tym zahamowanie ruchu turystycznego, było dla tego rynku poważnym uderzeniem, ponieważ to głównie turyści wynajmują mieszkania krótkoterminowo. Również znaczna część firm zaniechała wysyłania swoich pracowników w delegacje, gdyż przeszła na tryb prowadzenia spotkań online. Osoby podróżujące służbowo również stanowiły grupę potencjalnych klientów właściciel mieszkań na najem krótkoterminowy.

Wraz z odmrażaniem gospodarki i luzowaniem restrykcji, zwiększyła się liczba osób, która preferuje mieszkanie jako alternatywę dla hotelu. Jednakże są to głównie turyści lokalni. W tym roku brakuje turystów z zagranicy, którzy stanowili znaczny procent gości w tego typu obiektach. Polscy turyści w tym roku częściej wybierali wakacje w kraju, jednakże nie wypełnili tej luki w 100%. Należy się spodziewać znacznego spadku rocznych zysków z takich lokali. Może to być szczególnie trudna sytuacja dla osób, które mieszkanie pod inwestycję kupiły na kredyt.

Nowym zjawiskiem będącym alternatywą dla dotychczasowej działalności inwestorów stał się rynek najmu średnioterminowego, czyli część osób, która dotychczas wynajmowała mieszkania na doby, teraz umożliwia wynajem na okres około trzech miesięcy. Nie chcą ich wynajmować na dłuższy okres, gdyż mają nadzieję na poprawę sytuacji. Taka opcja wydaje się dość trudna w realizacji, gdyż mało kto potrzebuje mieszkania na okres kilku miesięcy. Ponadto umowy zawierane na taki okres dla najemców są często niekorzystne, gdyż wynajmujący może ją bardzo szybko zerwać. Wynika to z faktu, że wynajmujący zainteresowani są głównie wynajmem na doby, który jest dla nich najbardziej dochodowy.

Bon turystyczny to forma pomocy dla sektora turystyki, z której mogą skorzystać osoby wynajmujące mieszkania krótkookresowo, jednakże należy spełnić odpowiednie warunki, by klienci mogli zrealizować bon w danym obiekcie. Płatności bonem można dokonać wyłącznie w obiektach, gdzie prowadzona jest działalność gospodarcza. Wynajmujący zainteresowani uzyskaniem pieniędzy z budżetu tego programu będą musieli więc zalegalizować swoją działalność. Może to być narzędzie prowadzące do zmniejszenia „szarej strefy”, w pewien sposób normujące rynek najmu krótkoterminowego. Należy zaznaczyć, że rodziny z dziećmi częściej wybiorą morze lub góry na wakacje niż duże miasta. Na bonie zyskają więc przede wszystkim osoby oferujące wynajem mieszkań w kurortach, rzadziej w dużych miastach.

PODSUMOWANIE

Najem krótkoterminowy jest uzależniony od wielu wahań, negatywnie wpływających na biznes. Konkurencja, sezonowość, regulacje prawne, a nawet i tak nieprzewidywalne sytuacje, jak chociażby pandemia koronawirusa, hamują niewątpliwie zapędy tych, którzy dotychczas lokowali kapitał w lokalach przeznaczonych na najem krótkoterminowy. Jednakże ten sektor najmu nadal będzie się rozwijał. Z czasem z pewnością pojawią się regulacje na poziomie ustawowym. Prawdopodobnie władze lokalne będą miały dużą autonomię w odniesieniu do szczegółowych rozwiązań. Na razie na ich wejście w życie musimy poczekać.

Agnieszka Bartoszewska
Analityk rynku nieruchomości