Inwestycje w nieruchomości pofabryczne: przed czym chroni audyt?

Przeczytaj także: Dlaczego audyt prawny nieruchomości musi być kompleksowy?

Audyt prawny przeprowadzany jest najczęściej w dwóch obszarach. Pierwszym z nich jest ogólne badanie stanu prawa własności nieruchomości i zdefiniowanie ewentualnych zagrożeń, które mogą skutkować wzruszeniem tego prawa w przyszłości. Drugi obszar badania obejmuje ocenę ryzyka występowania lub wystąpienia w przyszłości czynników mogących ograniczać wykonywanie prawa własności.

Badanie ksiąg wieczystych

Pierwszy ze wspomnianych obszarów weryfikacji, a więc ocena podstaw nabycia własności nieruchomości przez aktualnego jej właściciela oraz stanu tej własności, polega na zbadaniu treści wpisów w księdze wieczystej nieruchomości oraz analizie dokumentów w oparciu, o które wpisy zostały dokonane.

Badanie to ma doprowadzić do weryfikacji podstaw nabycia prawa własności przez jej aktualnego właściciela. Chodzi w szczególności o ustalenie, czy prawo własności ujawnione zostało w księdze wieczystej na pewnych prawnie podstawach oraz po przeprowadzeniu prawidłowej procedury.

Ponadto warto sprawdzić, czy w księdze wieczystej lub w jej aktach nie znajdują się informacje lub dokumenty, które mogą skutkować uchyleniem działania tzw. rękojmi ksiąg wieczystych. W prawie polskim obowiązuje bowiem domniemanie, z którego wynika, że osoba wpisana do księgi wieczystej nieruchomości jest jej właścicielem. Celem tej instytucji jest zabezpieczenie nabywcy, działającego w dobrej wierze i zaufaniu do treści księgi wieczystej. Chodzi o zagwarantowanie nabywcy skutecznego nabycia własności nieruchomości od osoby ujawnionej w księdze wieczystej jako właściciel, nawet jeżeli osobie tej prawo własności nie przysługuje.

Należy pamiętać jednak, że zasada ta przestaje działać m.in. wtedy, gdy kupujący nieruchomość wiedział w dacie zawarcia umowy sprzedaży, że prawo własności nieruchomości nie przysługiwało sprzedającemu lub jeżeli kupujący, przy dołożeniu należytej staranności mógł dowiedzieć się, że istnieją uzasadnione wątpliwości co do osoby właściciela.

O tym, że stan prawny nie jest zgodny z rzeczywistym stanem nieruchomości świadczą przede wszystkim wpisy w księdze wieczystej nieruchomości mówiące o tym, że toczy się postępowanie w przedmiocie własności nieruchomości (ostrzeżenie) lub tzw. wzmianki o wniosku złożonym do księgi wieczystej dotyczącym osoby właściciela lub wzmianki o wniesionych środkach zaskarżenia dotyczących prawa własności nieruchomości.

Aktami należytej staranności ze strony kupującego, który chciałby powołać się w przyszłości na działanie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych jest przede wszystkim wykazanie się dowodem, który wskazywałby, że przed podpisaniem umowy zakupu nieruchomości kupujący zlecił przeprowadzenie badania księgi wieczystej wyspecjalizowanemu w tego typu sprawach podmiotowi. Takim dowodem będzie przede wszystkim raport z badania prawnego nieruchomości zawierający oświadczenie badających, iż w wyniku audytu prawnego nieruchomości nie zostały ujawnione okoliczności mogące w przyszłości skutkować uchyleniem rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Uwaga na służebności!

Warto wiedzieć także, że zapisy księgi wieczystej nieruchomości nie muszą odzwierciedlać wszystkich ograniczeń prawa własności. Owe ograniczenia mogą mieć różny charakter i źródło. Przykładem mogą być służebności, które obciążają nieruchomość wskutek zasiedzenia w związku z upływem czasu. W przypadku nieruchomości fabrycznych są to najczęściej służebności ustanowione na rzecz przedsiębiorstw przesyłowych (sieci ciepłownicze, kanalizacyjne, energetyczne, etc.).

Należy pamiętać, że przedmiotem służebności nie jest w takim przypadku wyłącznie ta część nieruchomości, przez którą przebiega urządzenie przesyłowe. Służebność rozciąga się bowiem także na tę cześć nieruchomości, która stanowi tzw. pas ochronny wokół urządzenia przesyłowego. Szerokość pasa ochronnego dla urządzeń przesyłowych, co do zasady nie jest regulowana przepisami prawa. W przypadku sporu sądowego określana jest przez biegłego sądowego. Ujawnienie w ramach nieruchomości istnienia infrastruktury przesyłowej powinno być związane w każdym przypadku z przeprowadzeniem szczegółowej analizy, której celem będzie nie tylko ustalenie zakresu obszarowego ograniczeń z nią związanych, ale przede wszystkim ocena ryzyka występowania obciążenia nieruchomości opisanymi wyżej służebnościami.

Podobny w skutkach charakter mogą mieć także obciążające nieruchomość zasiedziane służebności przejazdu lub przechodu, które mogą obciążać nabywaną nieruchomość na rzecz nieruchomości sąsiednich albo konkretnych osób, które korzystają przez dłuższy czas z nieruchomości sąsiedniej w zakresie przejścia lub przejazdu. Starannie przeprowadzona analiza prawna nieruchomości, w tym analiza szczegółowych map geodezyjnych sporządzonych dla nieruchomości pozwala z dużą precyzją zdefiniować ryzyka transakcji zakupu nieruchomości poprzemysłowej w powyższym zakresie.

Analiza prawa miejscowego

Bez wątpienia istotnym elementem prawnego badania nieruchomości fabrycznych jest bardzo szeroki obszar regulacji administracyjno-prawnych. Chodzi tutaj w szczególności o regulacje prawa miejscowego określające dopuszczony w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego sposób wykorzystania nieruchomości. Zapisy w nim zawarte określają szczegółowe parametry przyszłej zabudowy lub dopuszczony zakres ingerencji w istniejącą zabudowę tego rodzaju nieruchomości. Mają one bezpośredni wpływ na zakres gospodarczego wykorzystania nieruchomości w przyszłości oraz zakres i kierunki dopuszczalnych zmian.

Nieruchomości wpisane do Rejestru Zabytków

Z tym wiąże się także konieczność weryfikacji, czy nieruchomość pofabryczna mająca być przedmiotem transakcji nie jest wpisana do Wojewódzkiego Rejestru Zabytków. Zakres ochrony przewidziany przepisami ustawy o ochronie zabytków oraz szczegółowa treść wpisu w Rejestrze, z punktu widzenia przyszłych działań inwestycyjnych może mieć zasadnicze znaczenie dla biznesowego powodzenia projektu, jak również wpływ na jego ostateczne koszty.

Zgodność z przepisami o ochronie środowiska

Istotnym elementem due diligence nieruchomości poprzemysłowych jest ich badanie oraz ocena z punktu widzenia obowiązków właściciela nieruchomości na gruncie przepisów ustawy o ochronie środowiska. W tym w szczególności przepisów prawa dotyczących odpowiedzialności właścicieli nieruchomości oraz ich obowiązków związanych z usuwaniem skutków zanieczyszczenia gleby (koszty remediacji gruntów). Okoliczności te powinny być przedmiotem szczegółowego badania przez wyspecjalizowane podmioty, zaś wyniki tych badań winny zostać starannie ocenione pod kątem planowanej struktury transakcji zakupu nieruchomości oraz jej warunków prawnych i biznesowych.

Podsumowanie

Opisane wyżej aspekty wskazują na wielopłaszczyznowy charakter ryzyka związanego za zakupem nieruchomości komercyjnych, ze szczególnym uwzględnieniem nieruchomości pofabrycznych. Przywołane wyżej kwestie mają charakter przykładowy i nie stanowią zamkniętego katalogu zagadnień, które powinny być przedmiotem oceny poprzedzającej ostateczną decyzję o zakupie nieruchomości. Bez wątpienia badanie stanów prawnych nieruchomości jest procesem wielowątkowym i w każdym przypadku zależy od cech właściwych dla danego rodzaju nieruchomości. Praktyka obrotu gospodarczego na rynku nieruchomości komercyjnych jednoznacznie wskazuje, że bez przeprowadzenia rzetelnej i wielopłaszczyznowej analizy prawnej trudno jest mówić o bezpiecznej i odpowiedzialnej biznesowo transakcji.

Julia Janik, aplikant adwokacki w