Nowe mieszkania: jaki scenariusz dla Krakowa i Wrocławia?

Przeczytaj także: Budownictwo mieszkaniowe ciągle na fali, ale jak długo?

Jak donosi JLL, w II kwartale br. na sześciu największych pierwotnych rynkach mieszkaniowych naszego kraju zakupiono 6900 nowych mieszkań, co względem analogicznego okresu poprzedniego roku oznacza spadek o 55%. Jeszcze większego wyhamowania transakcji doświadczyły stolice Dolnego Śląska i Małopolski, gdzie sprzedaż lokali spadła o ponad 60%.

W Krakowie trwa walka o nowe mieszkania

W poszukiwaniu odpowiedzi na pytania o bieżącą sytuację na rynku mieszkaniowym zupełnie kluczową rolę odgrywają dane dotyczące nowej podaży i ilości rozpoczynanych inwestycji.

Eksperci JLL podkreślają przy tym, że elastyczne reagowanie na na popyt i dostarczanie produktu na rynek owocowało do tej pory pozytywnym feedbackiem ze strony kupujących i - tym samym - wzrostem sprzedaży nowych mieszkań.

Kraków jest tego dobrym przykładem. Rekordy podaży padały tu na przełomie 2016 i 2017 r., kiedy w jednym kwartale wprowadzano do oferty średnio 3500 lokali. W 2017 r. zanotowano tam również maximum rocznej sprzedaży, które wyniosło 13 800 lokali.

Od 2017 roku obserwujemy w Krakowie pogłębiające się trudności we wprowadzaniu na rynek kolejnych projektów. Wynika to nie tylko z niewielkiej dostępności terenów inwestycyjnych. Dużym wyzwaniem dla deweloperów jest też przewlekłość procedur administracyjnych, która utrudnia precyzyjne planowanie procesu inwestycyjnego i odpowiednie reagowanie na potrzeby nabywców - komentuje Katarzyna Kuniewicz, Dyrektor Działu Badań Rynku Mieszkaniowego, JLL.

W 2018 r. oferta spadła do najniższego od 8 lat poziomu nie przekraczającego 6500. W całym 2019 r. sprzedaż nowych mieszkań zanotowana na rynku krakowskim nie przekroczyła 11 000 i była najniższa od 5 lat. W pierwszej połowie 2020 r. sprzedaż wyniosła zaledwie 4300, a nowa podaż 4600. Wprawdzie dzięki przewadze podaży nad popytem oferta przekroczyła poziom 8000 – nie notowany od 2017 r. – ale wciąż nie jest to jednak poziom świadczący o równowadze.

Długi okres przewagi popytu nad podażą i zmiana struktury oferty polegająca na zwiększeniu udziału projektów o mniejszej skali, bardziej wymagających, a tym samym droższych, będąca efektem ograniczonej podaży dużych, atrakcyjnych terenów inwestycyjnych, zbiegły się w czasie ze wzrostem kosztów wykonawstwa. To zaowocowało dynamicznym wzrostem cen ofertowych – znacznie wyższym niż na innych rynkach - wyjaśnia Katarzyna Kuniewicz, ekspertka JLL.

Kraków był trzecim rynkiem po Warszawie i Trójmieście, na którym średnia cena ofertowa 1 mkw. mieszkania na rynku pierwotnym przekroczyła symboliczną granicę 10 000 zł. Stało się to w „pandemicznym” II kw. 2020 r. Spośród sześciu analizowanych przez JLL co kwartał miast był to rynek, na którym ceny rosły w ostatnich 12 miesiącach najszybciej. Gdy w innych miastach kwartalny wzrost cen wynosił 2-3%, w Krakowie rosły one średnio o 6%.

Wszystko wskazuje na to, że to nie koniec wzrostów cen nowych mieszkań na rynku krakowskim. Do sprzedaży wprowadzane są mieszkania z górnych segmentów jakościowych, które – paradoksalnie – mogą stać się idealną odpowiedzią na zapotrzebowanie nabywców poszukujących na rynku nieruchomości lokaty kapitału, która uchroni zgromadzone przez nich oszczędności przed utratą wartości. Przy skrajnie niskim oprocentowaniu depozytów bankowych i braku alternatyw inwestycyjnych w niepewnych czasach rynek nieruchomości, a w szczególności segment apartamentów, pozostaje pierwszym wyborem wielu zamożniejszych Polaków. Jednoznacznym sygnałem potwierdzającym tę tendencję był skokowy wzrost w czerwcu liczby osób zainteresowanych zakupem mieszkania do biur sprzedaży krakowskich deweloperów. Jestem przekonana, że wyniki sprzedaży z trzeciego kwartału potwierdza rosnące zainteresowanie klientów mieszkaniami z ‘górnej półki’- wyjaśnia Katarzyna Kuniewicz, kierująca zespołem Badań Rynku Mieszkaniowego w JLL.

Duży wybór nowych mieszkań, stabilne ceny i brak niespodzianek we Wrocławiu

Zupełnie inaczej wygląda sytuacja we Wrocławiu, trzecim pod względem skali obrotów rynku mieszkaniowym w Polsce. W ciągu ostatnich sześciu lat dzięki proaktywnej polityce lokalnego samorządu oraz owocnej współpracy działających na tym rynku deweloperów, architektów i urbanistów powstał klimat dla stabilnego i zdrowego wzrostu tego rynku.

Najlepiej świadczy o tym fakt, że od czasu poprzedniego kryzysu na rynku mieszkaniowym w 2009 r. zarówno sprzedaż, jak i oferta rosła tu niemal nieprzerwanie. Co ciekawe w 2019 r. sprzedaż zrealizowana przez deweloperów działających we Wrocławiu wyniosła 10 700 lokali i była o zaledwie 200 mieszkań gorsza niż ta, odnotowana na rynku krakowskim.

Kluczem do sukcesu rynku wrocławskiego jest jego duża stabilność i niemal idealna równowaga pomiędzy popytem i podażą. Deweloperzy bardzo elastycznie dostosowują swoją ofertę do oczekiwań nabywców, a dzięki sprawnej pracy urzędów decyzje inwestycyjne mogą być sprawniej weryfikowane przez rynek niż np. na porównywalnym rynku krakowskim - wyjaśnia Katarzyna Kuniewicz, Dyrektor Działu Badań Rynku Mieszkaniowego w JLL.

Stabilność ta wyraża się nie tylko w utrzymywaniu na określonym, atrakcyjnym dla nabywców poziomie oferty, ale i cen. Przy skali obrotów porównywalnej ze znacznie większym rynkiem krakowskim rozdźwięk pomiędzy indeksem cen mieszkań w ofercie i tych, które znalazły w danym okresie swoich nabywców we Wrocławiu jest zaskakująco niewielki. To świadczy o tym, że oferta odpowiada oczekiwaniom i możliwościom nabywców.

Znamienne jest również to, że średnia cena nowych mieszkań pozostających w ofercie na rynku wrocławskim na koniec czerwca, wynosząca 8 600 zł/mkw., była aż o 16% niższa niż ta zanotowana w Krakowie.

Zainteresowanie nowymi mieszkaniami nie słabnie

Różnice pomiędzy Krakowem i Wrocławiem można rozpatrywać jeszcze na innej osi. W ostatnich latach poziom zakupów inwestycyjnych dokonywanych przez nabywców indywidualnych stanowiły w obu miastach znaczącą część całej puli realizowanych transakcji. W Krakowie nie przekraczał on poziomu 40%, podczas gdy we Wrocławiu było to „zaledwie” 30%.

Niepewność w gospodarce związana z wybuchem pandemii ostudziła wyraźnie zainteresowanie tej grupy nabywców, co znalazło odbicie w poziomie zakupów i tzw. „zwrotów”, który w Krakowie był najwyższy spośród wszystkich analizowanych przez JLL rynków i wyniósł ponad 50% wszystkich transakcji zrealizowanych w drugim kwartale.

Tymczasem swoją aktywność podtrzymali, a nawet zwiększyli inwestorzy instytucjonalni lokując swój kapitał w projektach z mieszkaniami na wynajem – jak np. TAG Immobilien i Resi4Rent we Wrocławiu lub Catella i Zeitgeist AM w Krakowie – albo w akademikach jak np. Student Depot we Wrocławiu lub Corestate w Krakowie.

Wrocław i Kraków to duże, stabilne rynki, które mają szansę rozwijać się w najbliższych latach dzięki stałemu popytowi napędzanemu atrakcyjnością rynków pracy, turystyką i prężnie działającymi ośrodkami akademickimi. Wiele będzie jednak zależało od dalszego rozwoju pandemii i jej bezpośredniego wpływu na istotne dla danego rynku grupy popytowe, jakimi są inwestorzy indywidualni w Krakowie i nabywcy kupujący lokale za gotówkę na własne potrzeby we Wrocławiu. Polityka niskich stóp procentowych, a w konsekwencji polityka banków w zakresie braku oprocentowania lokat bankowych, faworyzują wyraźnie grupę tzw. „gotówkowców”, którzy zachęceni brakiem alternatywnych form lokowania nadwyżek finansowych, ponownie ruszą na zakupy na rynku mieszkaniowym - Katarzyna Kuniewicz, Dyrektor Działu Badań Rynku Mieszkaniowego, JLL.