Wynajem mieszkania: niższe ceny to tylko iluzja?

Przeczytaj także: Indywidualny wynajem mieszkania: jakie perspektywy?

Coraz więcej firm udostępnia informacje o zmianach stawek czynszów za wynajem mieszkania. To bez wątpienia dobra informacja. Schody zaczynają się jednak, gdy spojrzymy na wyniki tych analiz. I tak w ostatnich tygodniach na jednym biegunie znajdziemy dane portalu Otodom, które sugerują, że przeciętna stawka czynszu spadła w ciągu roku o 7,4%. Przy tym tylko w trzech miastach (Katowice, Łódź, Szczecin) zmiany były kosmetyczne, a w kolejnych siedmiu najem potaniał o od 6 do 18%.

Z drugiej strony najbardziej zachowawcze dane podaje firma Mzuri, która zajmuje się wynajmem kilku tysięcy mieszkań w Polsce. Tu znajdziemy informację, że stawki za wynajem mieszkania były we wrześniu 2020 roku przeciętnie tylko o 0,6% niższe niż w analogicznym okresie przed rokiem.

Brakuje żaków w wielkiej płycie

Aby zrozumieć te rozbieżności, trzeba rozłożyć statystyki na części pierwsze. Udało się to szczególnie dokładnie dzięki uprzejmości portalu Otodom, który przygotował dla nas dokładniejsze dane. Z udostępnionych statystyk wynika, że przynajmniej część raportowanego spadku stawek za wynajem to efekt tego, że dziś wystawionych jest więcej - niż w 2019 roku - nieruchomości mniejszych i o niższym standardzie, a więc też o niższej cenie. To właśnie zaniża średnią cenę ofertową. Nie jest więc tak, że ten sam lokal można dziś wynająć o kilka czy kilkanaście procent taniej niż przed rokiem.

Spójrzmy na szczegóły. Już po rozbiciu ofert na mieszkania małe, średnie i większe pryska mit o gwałtownych spadkach stawek za wynajem. Okazuje się bowiem, że w segmencie lokali o powierzchni do 38 m kw. ceny we wrześniu br. były przeciętnie niższe o 2,7% niż we wrześniu 2019 roku. Podobnie w przypadku mieszkań o średniej wielkości. Przeciętna przecena opiewała tam na 3%, a wynajem mieszkania o powierzchni ponad 60 m kw. był przeciętnie o 3,3% tańszy niż przed rokiem.

Idąc dalej, dane udostępnione przez Otodom sugerują, że we wrześniu w ofercie mogliśmy znaleźć więcej mieszkań w blokach czy wybudowanych w czasach świetności wielkiej płyty, a mniej takich, które oddano do użytkowania dość niedawno. Na portalu ogłoszeniowym możemy więc znaleźć więcej ofert tańszych, a mniej droższych. Szczególnie mocno widać to na przykładzie starszych bloków – tych wzniesionych w latach 1960-80. Chodzi przede wszystkim o budynki wzniesione w technologii wielkopłytowej. Odsetek takich ofert jest dziś prawie dwa razy wyższy niż we wrześniu 2019 roku.

Można więc zaryzykować stwierdzenie, że informacje o sporych spadkach średniej ceny ofertowej wynikają z faktu, że więcej niż przed rokiem pustych jest mieszkań o gorszym standardzie, które w normalnych warunkach padłyby już łupem np. studentów. W zawiązku z tym, że ci dłużej wstrzymywali się z wynajmem lub nawet z niego zrezygnowali, pod koniec września wciąż te oferty były niewynajęte i tym samym zaniżały przeciętną stawkę ofertową. Stan ten może się jeszcze poprawić w październiku, bo przecież część uczelni dopiero w połowie tego miesiąca na poważnie rozpocznie nauczanie. Odbiorcami tańszych lokali są ponadto emigranci zarobkowi (których wg. oficjalnych statystyk jest w Polsce mniej niż przed epidemią) czy szerzej – osoby, dla których najważniejszą kwestią przy wyborze lokalu na wynajem, jest cena.

Stawki transakcyjne mocno się trzymają

Przejdźmy teraz do danych szczególnie optymistycznych, czyli tych raportowanych przez firmę Mzuri. Średnia stawka za wynajem samodzielnego mieszkania spadła względem poziomu sprzed roku o 0,6%. Patrząc jednak na szczątkowe odczyty znajdziemy ponad 9-proc. korektę w przypadku trzypokojowych nieruchomości w Poznaniu, ale też ponad 4-proc. wzrosty w przypadku kawalerek i „dwójek” w Poznaniu czy dwupokojowych mieszkań w Łodzi. Trzeba mieć jednak świadomość, że szczególnie te dynamiczne zmiany mogą wynikać z ograniczonej liczby mieszkań branych pod uwagę w badaniu.

To niejedyny zarzut, który może pojawić się w przypadku danych podawanych przez Mzuri. Możemy przecież postawić hipotezę, że raportowane przez tą firmę spadki są zaniżone ze względu na fakt, że np. spora część czynnych umów, to kontrakty podpisywane jeszcze przed epidemią, a więc potencjalnie opiewają one na wyższe kwoty niż dzisiejsza średnia rynkowa. Można też zastanawiać się czy raportowana przez tą firmę stawka za wynajem nie jest zawyżana przez to, że to osoby o niższych dochodach zostały najbardziej poturbowane przez gospodarcze skutki epidemii. W efekcie można założyć, że to najemcy najtańszych lokali o niższym standardzie częściej byli zmuszeni do zrywania umów i opuszczenia zajmowanych mieszkań. To znowu kieruje nas do konkluzji, że średnia wyciągnięta z wciąż obowiązujących kontraktów może być statystycznie zawyżona. To już jest jednak wielopiętrowa hipoteza.

Nawet więc jeśli te elementy mają wpływ na raportowaną przez Mzuri średnią stawkę za wynajem, to nie powinien to być wpływ zbyt duży. Poza tym mówimy tu o bardzo wiarygodnej bazie danych, bo dotyczącej stawek z faktycznie obowiązujących umów, a nie tylko ofert. Do tego Mzuri pokazuje dane na temat tzw. stawek czynszu netto, a więc bez opłat administracyjnych i za media. W efekcie dowiadujemy się ile na wynajmie faktycznie zarabia właściciel pomijając zmiany innych składników opłat związanych z mieszkaniem. Takiej „czystości” danych nie zapewniają portale ogłoszeniowe, na których właściciele lokali mają dużą dowolność w kreowaniu swoich ofert i w zależności od swojego widzimisię wpisują do ogłoszenia cenę z dodatkowymi opłatami albo bez nich.

Bałagan w ofertach wpływa na średnią cenę

A jeśli prawda leży gdzieś po środku, to właśnie w tym miejscu znajdziemy jeszcze inne dane na temat zmian stawek mieszkań na wynajem – tych dostarczanych przez portal rentier.io. W trzecim kwartale średnie stawki podawane przez tą firmę podlegały korekcie, ale była ona niewielka na tle cen z trzeciego kwartału 2019 roku. Wyniki dla 7 miast sugerują 2,6% przeceny w przypadku mieszkań o powierzchni do 35 m kw. W grupie lokali większych (od 35 do 60 m kw.) korekta wynosiła 1,6%, a najmniej przecenione były mieszkania o powierzchni ponad 60 m kw. (0,4% r/r).

Plusem tych danych jest to, że obliczenia bazują na medianie cen, a nie prostej średniej. Do tego mieszkania wzięte pod uwagę w badaniu zostały wyczyszczone ze zdublowanych ogłoszeń, czyli takich, w przypadku których kilka czy kilkanaście ofert dotyczy tego samego lokum. Do tego rentier.io w swoich obliczeniach usuwa oferty skrajnie tanie i skrajnie drogie. Minus to fakt, że mówimy tu o cenach ofertowych, a nie transakcyjnych.

To, która z firm ma rację, rozsądzi jednak dopiero publikacja Narodowego Banku Polskiego. Tam znajdujemy zazwyczaj najbardziej wiarygodne informacje o cenach. Problem w tym, że zebranie i opracowanie danych trochę trwa. W efekcie relatywnie najpełniej poznajemy kondycję rynku dopiero z kilkumiesięcznym opóźnieniem.

Bartosz Turek, główny analityk