Nowelizacja prawa budowlanego - jakie zmiany?

Przeczytaj także: Pozwolenie na budowę: czy nowe Prawo budowlane ułatwia budowę mieszkań?

Jedną z najdalej idących zmian, która w założeniu ma przynieść redukcję liczby dokumentów potrzebnych na etapie składania wniosku o pozwolenia na budowę lub zgłoszenia, jest rozdzielenie projektu budowlanego.

Nowe Prawo budowlane wprowadza podział projektu budowlanego na trzy części: projekt zagospodarowania działki lub terenu, projekt architektoniczno-budowlany i projekt techniczny. W nowym trybie, na etapie wydawania pozwolenia na budowę lub zgłaszania zamiaru realizacji inwestycji, organ administracyjny akceptować będzie projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany, natomiast projekt techniczny przedkładany będzie przez inwestora dopiero na etapie procedury dopuszczenia do użytkowania. Obowiązek zachowania zgodności wszystkich trzech części dokumentacji projektowej ciążyć będzie na projektancie.

Ustawa wprowadza również jednoznaczne katalogi obiektów i robót, które nie wymagają uzyskania pozwolenia na budowę i mogą być wykonywane bądź na podstawie zgłoszenia, bądź ich prowadzenie nie będzie wymagało nawet dokonywania zgłoszenia. Wśród tych ostatnich znalazły się między innymi paczkomaty i urządzenia do sprzedaży do wysokości 3 metrów, w tym bankomaty i biletomaty.

Pozwolenia na budowę wymagały będą jednak wszystkie roboty budowlane wykonywane przy obiekcie wpisanym do rejestru zabytków, a roboty budowlane na obszarze wpisanym do rejestru zabytków będą mogły być prowadzone na podstawie zgłoszenia.

Zmiany wprowadzone zostały również w zakresie zasad udzielania zgód na odstępstwa od przepisów rozporządzeń w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać obiekty budowlane i ich usytuowanie oraz warunków technicznych użytkowania obiektów budowlanych. Dotychczas możliwość taka istniała wyłącznie przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę. Ustawa o zmianie ustawy Prawo budowlane wprowadza możliwość uzyskania zgody na odstępstwa również przed zmianą decyzji pozwolenia na budowę. Dodatkowo nowe przepisy wyłączają możliwość uzyskania zgody na odstępstwo w przypadku trwającej procedury legalizacji samowoli budowlanych.

Nowelizacja prawa budowlanego wprowadza również nowe rozwiązania w zakresie procedur przyłączania nowych inwestycji do sieci gazowych, elektroenergetycznych, ciepłowniczych, wodociągowych i kanalizacyjnych. Ich usprawnienie ma zagwarantować wprowadzenie m.in. terminów wydania warunków przyłączenia do sieci wodociągowo-kanalizacyjnej.

W przypadku budynku mieszkalnego jednorodzinnego obowiązującym terminem wydania warunków przyłączenia będzie 14 dni, w przypadku innych inwestycji – 30 dni. Przekroczenie tych terminów groziło będzie przedsiębiorstwu wodno-kanalizacyjnemu karami finansowymi. Przedsiębiorstwo wodno-kanalizacyjne nie będzie mogło również odmówić odbioru przyłącza wykonanego zgodnie z wydanymi warunkami ani pobierać opłat za odbiór i włączenie przyłączy wodociągowych i kanalizacyjnych.

Zakaz pobierania opłat dotyczył będzie także wydania, zmian, aktualizacji czy przeniesienia na inny podmiot warunków przyłączenia do sieci wodociągowo-kanalizacyjnej. Termin ważności warunków przyłączenia do sieci wynosić ma 2 lata. Weryfikacja możliwości podłączenia inwestycji do sieci ciepłowniczej będzie natomiast w świetle nowych przepisów obowiązkiem projektanta.

Przewidziane przez nowelizacją Prawa budowlanego usprawnienia obejmują również procedury legalizacji samowoli budowlanych. Nowa, uproszczona procedura dotyczy tych obiektów, których budowa została zakończona co najmniej 20 lat temu. Zakłada ona, że legalizacja samowoli budowlanej jest bezpłatna, a podstawowym jej wymogiem jest dostarczenie oświadczenia o posiadanym prawie od dysponowania nieruchomością na cele budowlane, oświadczenia o terminie zakończenia budowy, inwentaryzacji powykonawczej i ekspertyzy technicznej obiektu. Procedura nie obejmuje jednak tych obiektów, co do których przed wejściem w życie nowych przepisów wydano nakaz rozbiórki.

Zmiana przepisów wprowadza również nową procedurę kontroli i postępowania nadzoru budowlanego w przypadku nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego wraz z określeniem wysokości kar, które mogą zostać w takim przypadku nałożone.

Ustawa o zmianie ustawy Prawo budowlane wprowadza również nowe rozwiązania w kwestii możliwości unieważnienia decyzji o pozwoleniu na budowę i użytkowanie. Dotychczas obowiązujące przepisy umożliwiały uznanie nieważności tych decyzji bez ograniczeń czasowych. Obecnie nie będzie to już możliwe, jeśli od daty doręczenia lub ogłoszenia w przypadku decyzji o pozwoleniu na budowę lub daty, w której decyzja o pozwoleniu na użytkowanie stała się ostateczna, minęło 5 lat.

Wymienione powyżej zmiany prawa budowlanego to najważniejsza część wchodzącej w życie nowelizacji przepisów. Poza nimi Ustawa m.in. znosi konieczność korzystania z wzoru decyzji o pozwoleniu na budowę, wprowadza nowe wymogi w zakresie bezpieczeństwa pożarowego obiektów budowlanych w przypadku zmiany sposobu ich użytkowania czy definiuje istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę.

Nowe przepisy nie tylko usprawnią i przyspieszą proces inwestycyjny, ale powinny również pozwolić na ujednolicenie niektórych jego procedur w skali kraju i uczynić je zdecydowanie bardziej czytelnymi, a co za tym idzie – ułatwić życie inwestorów.

Jerzy Ptaszyński, Dyrektor Działu Badań i Obsługi Rynku Nieruchomości