Mieszkania komunalne: zły stan techniczny i nawet 10 lat czekania

Przeczytaj także: Gminne budownictwo mieszkaniowe: zaledwie 1841 mieszkań w 2019 roku

Dane na temat zasobu mieszkań gminnych zwykle podaje nam Główny Urząd Statystyczny. Niedawno takie informacje opublikował również Narodowy Bank Polski. Wyniki analizy NBP są bardzo ciekawe, choć niezbyt optymistyczne. Mówią one bowiem, że bardzo wiele budynków mieszkalnych posiadanych przez gminy pochodzi sprzed II wojny światowej. Sam wiek mieszkań komunalnych nie stanowi jeszcze dużego problemu. Większym kłopotem jest ich stan techniczny, który wciąż pozostawia wiele do życzenia.

Eksperci portalu RynekPierwotny.pl na podstawie danych NBP wskazują również inne problemy dotyczące gminnego zasobu lokali.

Dużo nowych „M” wybudowały władze Kielc i Białegostoku

Analitycy RynekPierwotny.pl już wielokrotnie zwracali uwagę na bardzo małą skalę nowego budownictwa komunalnego. Tę kwestię porusza również Narodowy Bank Polski.

Na podstawie swoich badań, NBP obliczył, że względnie nowe budynki oddane do użytku po 2001 r. i należące w 100% do miasta, pod koniec 2019 r. stanowiły tylko 5,4% gminnego zasobu z sześciu metropolii (Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk).

W przypadku mniejszych ośrodków wojewódzkich, analogiczny wynik wynosił 10,6%. W IV kw. 2019 r. najwięcej względnie nowych budynków komunalnych posiadały następujące miasta: Kielce (29%), Białystok (26%), Kraków (19%), Rzeszów (13%) i Olsztyn (12%). Najmniejsze wyniki odnotowano natomiast dla Gdańska (< 1%) oraz Łodzi (0%).

Nie tylko w Warszawie magistrat ma dużo starych mieszkań komunalnych

Poniższy wykres potwierdza, że w niektórych miastach wojewódzkich udział relatywnie nowych budynków komunalnych, które całkowicie należą do gminy jest tylko śladowy.

Jak nietrudno się domyślić, dużym odsetkiem przedwojennych kamienic należących do miasta cechuje się Warszawa. Kamienice z lat 1901 - 1940 stanowią około 70% wszystkich budynków mieszkalnych, które w całości posiada stolica. W takich miastach jak Bydgoszcz, Gdańsk, Katowice, Rzeszów, Szczecin oraz Wrocław wiele mieszkań komunalnych znajduje się nawet w budynkach sprzed 1900 roku.

Stare budynki i lokale mieszkalne niestety wymagają sporych nakładów remontowych, na które nie stać wielu polskich miast. Dowodem są inne dane Narodowego Banku Polskiego. Mówią one, że tylko jedna trzecia mieszkań z budynków będących własnością miast wojewódzkich znajduje się w stanie dobrym lub średnim. Około 13% takich lokali cechuje się bardzo złym stanem. Kiepski stan gminnego lokalu często skutkuje jego dalszym niewykorzystaniem.

NBP podaje, że 30% - 40% niezasiedlonych mieszkań gminnych z miast wojewódzkich zostało wcześniej wyłączonych z użytkowania przez Główny Urząd Nadzoru Budowlanego. Mniej więcej taki sam udział w gminnych pustostanach mają mieszkania wymagające remontu przed ich ponownym zasiedleniem. Gdyby lokatorzy rzetelnie płacili czynsz, to takich lokali byłoby o wiele mniej.

Mieszkania komunalne wciąż są bardzo ważne na terenie Łodzi

Wyniki analizy Narodowego Banku Polskiego sugerują również, że na terenie poszczególnych miast rola gminnego zasobu mieszkaniowego jest bardzo zróżnicowana. Przykład stanowi Łódź, gdzie aż 22% gospodarstw domowych zasiedla mieszkania od gminy. W gminnych lokalach mieszka też wiele gospodarstw domowych z Katowic (10%), Warszawy (9%), Szczecina (9%) oraz Gdańska (8%).

Z drugiej strony, można łatwo wskazać miasta wojewódzkie, gdzie analogiczny wynik jest znacznie mniejszy od 10%. Najlepszy przykład to Kielce (4%).

Spore różnice dotyczą również zapotrzebowania na mieszkania od gminy (mieszkania komunalne i socjalne). Przykładowo pod koniec 2019 r. osoby oczekujące na wynajem gminnego lokalu stanowiły aż 4,0% całej populacji Katowic. W Krakowie analogiczny wynik wynosił zaledwie 0,3%.

Eksperci portalu RynekPierwotny.pl zwracają też uwagę na długość kolejek po mieszkanie komunalne. Jeżeli przyjmiemy liczbę nowych przydziałów i liczbę gospodarstw domowych oczekujących na najem lokalu komunalnego w 2018 roku oraz 2019 roku, to okaże się, że w mieszkaniowej kolejce średnio trzeba było czekać 2 lata (wynik dla 16 miast wojewódzkich). Niestety zdarzają się też miasta z przeciętnym okresem oczekiwania na komunalne lokum wynoszącym 5 lat - 10 lat.

Andrzej Prajsnar, ekspert portalu