Inwestycja w mieszkanie na wynajem: czy pandemia to dobry moment?

Przeczytaj także: 6 wad inwestowania w nieruchomości

Po drugie, nieruchomości stanową dobrą ochronę kapitału przed skutkami inflacji. W dużej mierze wynika to ze spadku wartości pieniądza fiducjarnego, którego drukowanie jest łatwiejsze i szybsze niż fizyczne zwiększenie zasobu mieszkań.

Po trzecie, nieruchomości są w stanie generować cykliczny i stały dochód, który dla dużej części inwestorów jest najważniejszą przesłanką do zainwestowania, i po czwarte, inwestując w nieruchomości można skorzystać z relatywnie taniego finansowania w postaci kredytu hipotecznego.

Ale czy tak jest i teraz ? Czy inwestowanie w nieruchomości w dobie drugiej fali pandemii koronawirusa jest nadal możliwe i opłacalne? Czy inwestycja w mieszkanie na wynajem zabezpieczy nasze środki i zapewni spokojny sen?

Najważniejszym elementem inwestycji w mieszkania pod wynajem jest wybór właściwego mieszkania. Właściwego – czyli jakiego?

Z punktu widzenia właściciela nieruchomości najbardziej uciążliwą sytuacją, której trzeba uniknąć, jest trudność z wynajęciem mieszkania. Z taką sytuacją mamy do czynienia obecnie w przypadku mieszkań w centrach dużych miast, które były przygotowane do najmu krótkoterminowego i obsługi ruchu turystycznego. Ich właściciele już podczas wiosennej fali Covid-19 zmagali się z brakiem najemców i aby nieruchomości przynosiły dochód pozwalający przynajmniej na częściowe pokrycie kosztów stałych (czynsz, kredyt hipoteczny), musieli zmienić profil działania i wynająć je na dłuższy okres z myślą, że gdy pandemia minie, będą mogli wrócić do pierwotnie założonej formy najmu.

Już teraz wiadomo jednak, że gdyby nawet pandemia ustała z końcem bieżącego roku, ruch turystyczny będzie odradzał się przez kilka lat, dodatkowo warto pamiętać o możliwych regulacjach prawnych dotyczących najmu krótkoterminowego będących konsekwencjami wyroku TSUE z dnia 22 września br., w związku z czym powrót do najmu krótkoterminowego może w najbliższym czasie nie przynieść oczekiwanych stóp zwrotu. A należy pamiętać, że problem dotyczy nieruchomości w najlepszych lokalizacjach, a co za tym idzie – ich ceny były znacząco wyższe od średnich cen mieszkań w danym mieście.

W podobnie problematycznej sytuacji znaleźli się również właściciele mieszkań wynajmowanych na pokoje, których klientami byli głównie studenci, którzy w związku ze zdalną nauką na uczelniach nie przeprowadzili się tak tłumnie jak we wcześniejszych latach do miast będących ośrodkami akademickimi. Oczywiście w tej grupie są wyjątki, dlatego sytuacja właścicieli nieruchomości wynajmowanych na pokoje nie jest najgorsza, choć w związku ze zmniejszonym popytem muszą oni liczyć się z koniecznością zmniejszenia cen oraz większą rotacją najemców, mających większy wybór i szukających atrakcyjniejszych ofert.

Drugą grupą docelową wynajmu pokoi są pracownicy najemni z zagranicy, głównie z Ukrainy, jednakże obecne uwarunkowania epidemiczne znacząco ograniczyły popyt ze strony tej grupy najemców.

A zatem jaką nieruchomość wybrać, decydując się na inwestycję w mieszkanie na wynajem? Standardową, czyli takie, aby w każdych czasach łatwo można było naleźć najemców oraz w przyszłości można było je łatwo sprzedać. Takimi mieszkaniami zawsze będą kawalerki i mieszkania dwupokojowe, najlepiej z osobną kuchnią. Nieruchomości tego typu zawsze będą cieszyć się największym zainteresowaniem.

Czas niepewności i zachwiania gospodarek całego świata może sprzyjać występowaniu tak zwanych okazji rynkowych.

Niektórzy właściciele ze względu złą sytuację finansową mogą być zmuszeniu do szybkiej sprzedaży nieruchomości. Inni, choć zmuszeni nie będą, mogą obawiać się o samą możliwość realizacji transakcji w tak trudnych czasach, przez co na pewno będą bardziej skłonni do negocjacji i szybszego sfinalizowana transakcji, aby tylko zakończyć poczucie niepewności.

Można spodziewać się, że skutkiem kryzysu będzie zwiększona liczba egzekucji komorniczych i ogłoszonych upadłości konsumenckich. Jednakże na pojawienie się na rynku nieruchomości będących przedmiotem egzekucji komorniczych wynikających z niespłaconych należności będzie trzeba zaczekać przynajmniej do połowy 2021 roku z uwagi na standardowy czas trwania tych procedur, który będzie dodatkowo wydłużony o spowolnioną pracę sądów w czasach pandemii. Co prawda powstał system e-licytacji Krajowej Rady Komorniczej, który mógłby pomóc w rozładowaniu kolejek w sądowych terminarzach, jednak poza kilkoma wyjątkami nie znajdziemy tam licytacji nieruchomości mieszkalnych.

Jeśli inwestor nie dysponuje pełną kwotą, którą chce wydać na nieruchomość, i w mniejszej lub większej części będzie chciał wspomóc się kredytem hipotecznym, warto równolegle z poszukiwaniem nieruchomości sprawdzić swoją zdolność kredytową i zorientować się, jak wygląda teraz polityka banków w obszarze udzielania kredytów hipotecznych. Epidemia koronawirusa i przymusowe zamknięcia całych gałęzi gospodarki zmusiły banki do zmian polityki finasowania inwestycji w mieszkanie na wynajem.

I o ile w kwestii samych nieruchomości nic się nie zmieniło, o tyle banki dużo uważniej przyglądają się swoim potencjalnym klientom. Jako ryzykowne zostały określone między innymi branże: turystyczna, hotelarska, transportowa, gastronomiczna, ale również wszystkie formy umów cywilno-prawnych i jednoosobowe działalności gospodarcze. Dlatego też warto sprawdzić wcześniej, czy w ogóle istnieje szansa na zaciągnięcie kredytu hipotecznego.

Część banków podniosła również wymagany poziom wkładu własnego. A w dużej mierze dzięki decyzjom Rady Polityki Pieniężnej i obniżkom stóp procentowych prawie do zera, stawki WIBOR 3M i WIBOR 6M spadły do poziomów kolejno 0,22% i 0,25%. Jak podaje Bankier.pl , średnia marża kredytu hipotecznego w II kwartale 2020r. wyniosła 2,63% i była wyższa o 0,4% od marży z analogicznego okresu 2019 roku dla kredytu z wkładem własnym na poziomie 10%. Co to oznacza?

To oznacza, że przy obecnym poziomie stóp procentowych spłacanie takiego kredytu nie powinno być problemem, natomiast trzeba wiedzieć, że obecnie udzielane kredyty są najdroższe w okresie ostatnich dwóch lat i jeśli stopy procentowe zaczną rosnąć, poziom raty może znacząco wpłynąć na zyskowność inwestycji i warto będzie zastanowić się nad zrefinansowaniem takiego kredytu innym, tańszym.

Finalizując transakcję w czasie pandemii szczególny nacisk należy położyć na zaplanowanie harmonogramu pozyskiwania dokumentów z różnego rodzaju urzędów i instytucji. Warto wcześniej wybrać notariusza i uzgodnić z nim listę dokumentów, jakie będzie musiał przygotować sprzedający do aktu notarialnego. Należy pamiętać, że do wcześniejszego szacunkowego czasu przygotowania dokumentu przez urząd należy dodać opóźnienia związane z pracą rotacyjną wielu urzędów oraz samymi e-kolejkami i koniecznością wcześniejszego umówienia wizyty. W tych realiach na zebranie pełnej dokumentacji potrzeba minimum miesiąca, więc warto mieć to na uwadze określając w umowie przedwstępnej dzień finalnej transakcji.

W sytuacji pandemii, wynajmujący w najbliższym czasie będą musieli liczyć się ze zmniejszeniem rentowności swoich inwestycji zarówno ze względu na chwilowo mniejszą liczbę najemców, ale także w związku z przewidywaną recesją i problemami gospodarki. Problem obniżenia rentowności nie dotknie wyłącznie nieruchomości, ale wszystkich innych form inwestowania. Już od dłuższego czasu możemy obserwować to na przykładzie lokat, których oprocentowanie oscyluje obecnie na poziomie między 0,01% a 2% oraz dziesięcioletnich obligacji skarbowych, których aktualna stopa zwrotu wynosi 1,7% w pierwszym rocznym okresie odsetkowym, a następnie 1% + inflacja z roczną kapitalizacją odsetek.

Deficyt mieszkań w Polsce wciąż jest ogromny – wg różnych szacunków wynosi od 640 tysięcy do nawet ponad 3,2 mln mieszkań, a co za tym idzie popyt na nieruchomości na wynajem nie zniknie z dnia nadzień z powodu koronawirusa czy kryzysu. Decydując się na inwestycję w mieszkanie na wynajem, na kwestie rentowności powinno się patrzeć w okresie kilku lat. A patrząc wstecz na wartość nieruchomości można mieć nadzieje ze mogą one być wehikułem który przetransferuje dzisiejsze oszczędności w przyszłość bez utraty ich wartości dodatkowo przy odpowiednim zaangażowaniu wypłaci stałą rentę w niepewnych czasach.

Jakub Kaczor, Koordynator Projektu Platforma Wsparcia Kredytobiorców