Pożar w garażu podziemnym. Na co może liczyć właściciel mieszkania?

Przeczytaj także: Bezpieczeństwo pożarowe w Polsce

Garaż podziemny a przepisy przeciwpożarowe

Deweloperzy dysponują zazwyczaj mocno ograniczoną powierzchnią, jeśli chodzi o inwestycje na cele mieszkaniowe. Z tego względu zazwyczaj decydują się na budowę garaży podziemnych (często nawet kilkukondygnacyjnych), tak by zapewnić przyszłym lokatorom budynku miejsca postojowe. Niestety – o ile większość mieszkańców będzie mogła zatem bez przeszkód zaparkować pojazd na wykupionym przez siebie miejscu, o tyle mogą mieć problem z uzyskaniem dostępu do własnej komórki lokatorskiej.

Ze względu na wspomnianą wcześniej ograniczoną powierzchnię inwestycji, deweloperzy decydują się zazwyczaj na wybudowanie tylko części komórek. Deweloperzy przypisują je zazwyczaj pojedynczym lokalom mieszkalnym – kupujący są zatem świadomi tego, że jeśli chcą mieć dostęp do takiego pomieszczenia, muszą po prostu zapłacić więcej.

Co jednak z tego wynika? Wiele osób ma po jakimś czasie problem ze składowaniem rzeczy w mieszkaniu. W związku z tym – nie posiadając komórki lokatorskiej – szukają miejsca, w którym mogą przechowywać część rzeczy. Jak łatwo się domyślić, wybór często pada na ciągi komunikacyjne (m.in. klatki schodowe, ale i garaże podziemne wspólne dla całej inwestycji). Mimo tego, że zarządcy nieruchomości na ogół przymykają na to oko, jest to ze strony mieszkańców postępowanie niezgodne z przepisami.

W pierwszej kolejności wynika to z rozporządzenia ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zgodnie z par. 102 rozporządzenia garaż to samodzielny obiekt budowlany lub część innego obiektu, służący do przechowywania i bieżącej (niezawodowej) obsługi samochodów. Przepis jest sformułowany w taki sposób, że nie pozostawia pola do interpretacji – w garażu można przechowywać wyłącznie pojazdy samochodowe (chociaż odrębną kwestią są miejsca postojowe dla pojazdów motocyklowych).

Składowanie jakichkolwiek dodatkowych materiałów w garażu (także podziemnym) wykluczają także przepisy przeciwpożarowe. Po pierwsze – mogą one stanowić dodatkowe paliwo dla rozprzestrzeniającego się pożaru. Po drugie – mogą blokować przejścia ewakuacyjne, co z kolei może skończyć się tragicznie, jeśli w chwili wybuchu pożaru w garażu podziemnym będą znajdować się ludzie.

Odpowiedzialność za wypełnianie obowiązków z zakresu ochrony przeciwpożarowej ponoszą zarządcy nieruchomości. Zgodnie z przepisami prawa budowlanego to oni powinni egzekwować od mieszkańców usuwanie rzeczy blokujących ciągi komunikacyjne oraz przejścia ewakuacyjne. Faktem jest natomiast, że na ten moment brakuje przepisów, które umożliwiałyby zarządcom nieruchomości skuteczne podejmowanie czynności wobec lokatorów, którzy do obowiązku się nie stosują.

Co dzieje się w razie pożaru w garażu podziemnym i kto ponosi odpowiedzialność w razie wystąpienia szkód?

Jakiś czas temu media w całej Polsce obiegła wiadomość o wybuchu pożaru w garażu podziemnym na nowym osiedlu przy ulicy Górczewskiej w Warszawie. Źródłem pożaru był prawdopodobnie samochód elektryczny (lub hulajnoga elektryczna). Pożar jednak bardzo szybko rozprzestrzenił się, a strażacy mieli problem z jego ugaszeniem. W pożarze ostatecznie spłonęło 47 aut, a budynek nie nadawał się do ponownego zamieszkania.

W takiej sytuacji najistotniejsza jest kwestia ubezpieczenia i możliwości uzyskania ewentualnego odszkodowania. Lokatorzy muszą jednak zdawać sobie sprawę z tego, że przepisy nie wymuszają na wspólnotach mieszkaniowych ubezpieczenia się. Zarządca nieruchomości powinien skłonić do tego wspólnotę, jednak nie ma takiego obowiązku.

Należy również mieć na uwadze fakt, że niektóre wspólnoty mieszkaniowe – nawet jeżeli ubezpieczą się – to zaniżają przy tym wartość budynku. W rezultacie może się zdarzyć, że ubezpieczyciel (np. właśnie w razie pożaru) wypłaci znacznie mniejszą kwotę niż powinien, gdyby wartość budynku nie została zaniżona. Wypłacone środki mogą takiej sytuacji nie starczyć na pokrycie rzeczywistej szkody.

Warto jednocześnie pamiętać, że lokator może np. samodzielnie ubezpieczyć miejsce postojowe w garażu podziemnym, jednak ubezpieczenie nie obejmuje wtedy samochodu ani innego pojazdu zaparkowanego na tym miejscu. Ubezpieczenie jest wypłacane tylko w sytuacji, gdy ubezpieczony (na skutek np. powodzi czy pożaru) nie będzie miał możliwości korzystać z tego miejsca, czyli – dojdzie do szkody całkowitej.

Konieczne jest też zaznaczenie, że odpowiedzialności za pożar w takiej sytuacji nie ponosi deweloper – chyba, że przyczyną pożaru była wewnętrzna wada instalacji budynku. W praktyce zdarza się to jednak bardzo rzadko – najczęściej pożary wybuchają na skutek niestosowania się lokatorów do przepisów przeciwpożarowych.

Materiał przygotowany przez eksperta portalu