Umowa najmu. Dlaczego jest tak ważna?

Przeczytaj także: 8 zasad bezpiecznego wynajmu mieszkania dla studenta

Pisemny kontrakt najlepszym zabezpieczeniem interesów

Tak naprawdę nikt nie powiedział, że umowa najmu musi zostać sporządzona w formie pisemnej. Strony mogą po prostu uzgodnić istotne warunki i potem realizować takie postanowienia w praktyce. Brak umowy nie jest sprzeczny z prawem. Nie da się jednak ukryć, że nawet najbardziej zgodni kontrahenci pod wpływem różnych sytuacji życiowych mogą się poróżnić. Wówczas dochodzi do niepotrzebnych konfliktów, które ze względu na brak pisemnej umowy ciągną się latami. Tradycyjny kontrakt jest zatem najlepszym zabezpieczeniem interesów wynajmującego oraz najemcy. Żaden z nich nie może się wyprzeć złożonej wcześniej deklaracji. Należy jednak zadbać o odpowiednią formę umowy i doprecyzowanie jej poszczególnych zapisów. One mogą bowiem odgrywać kluczową rolę w późniejszym dochodzeniu swoich roszczeń.

Umowa precyzyjna i napisana językiem prawniczym

Dopóki ustalone reguły realizowane są przez najemcę i wynajmującego bez zarzutu, tak naprawdę pisemna umowa wydaje nam się nadmiarem formalizmu. W przypadku ewentualnego sporu między stronami konieczne jest jednak sięgnięcie do jej poszczególnych zapisów. Warto zatem podkreślić, że tak naprawdę umowę najmu konstruuje się nie dla samych zainteresowanych stron, ale i dla sądu. On bowiem rozstrzygnie ewentualne niejasności i wątpliwości, a także przyzna rację najemcy lub wynajmującemu dla rozstrzygnięcia dzielącego ich konfliktu. Właśnie z tego powodu umowa powinna zostać napisana prawniczym językiem z użyciem odpowiedniej terminologii i instytucji prawa materialnego. Jako że umowa zostaje sporządzona dla zawodowego prawnika – sędziego – nie należy zatem używać kwiecistych opisów, synonimów. Jeżeli coś może być nazwane wprost to właśnie tak należy to zrobić. Kontrakt powinien być krótki, zwięzły, a jednocześnie bardzo treściwy. Należy wręcz podkreślić, że im mniej treści, tym mniejsze pole do swobodnej wykładni i różnorodnych interpretacji.

Jak prawidłowo sporządzać umowę najmu?

Jakich słów i zwrotów używa się zatem w umowach najmu? Przede wszystkim należy sięgnąć do Kodeksu cywilnego. Tam bowiem zawarte zostały wszystkie podstawowe przepisy, dotyczące takich kontraktów. Należy wręcz kopiować zapisy ustawy, dostosowując je jedynie do swoich potrzeb. Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Należy zatem precyzyjnie określić jaki lokal, dom lub mieszkanie jest przedmiotem najmu, gdzie jest położone, co wchodzi w jego skład i tak dalej. Konieczne jest też wskazanie czy umowa zostaje zawarta na czas nieokreślony lub też na rok, dwa lata albo więcej. Potrzebne jest też ustalenie czynszu oraz tego co mieści się w jego ramach i w jaki sposób powinien być płacony. Czynsz może bowiem zostać oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju. Ustawa wskazuje też szczegółowe zasady korzystania z przedmiotu najmu, w tym stan i utrzymanie rzeczy, a także obowiązki, związane z wykonywaniem drobnych napraw – wymienia Bartosz Antos.

Kompletna umowa, uwzględniająca wszelkie ewentualności

Sporządzając umowę najmu należy pamiętać nie tylko o ogólnikach, jak długość jej trwania albo kwota najmu. Warto też zwrócić uwagę na szczegóły, takie jak precyzyjne określenie stron, daty zawarcia umowy i tak dalej. Należy też skorzystać z rozmaitych, dostępnych form zabezpieczeń interesów wynajmującego i najemcy. W katalogu takich zabezpieczeń znajdziemy między innymi odsetki umowne, karę umowną, zadatek, odstępne, kaucję i tak dalej. Wszystkie te elementy umożliwiają szybsze załatwienie ewentualnego, powstałego między stronami konfliktu. Oczywiście umowę najmu można sporządzić samodzielnie. Nie znając jednak wszystkich zapisów Kodeksu cywilnego i innych ustaw, w tym ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, warto sięgnąć po pomoc specjalistów. Prawnicy, w tym radcowie prawni i adwokaci na co dzień zajmują się konstruowaniem umów najmu, szytych na miarę potrzeb swoich klientów.

Bartosz Antos
Dyrektor ds. Nieruchomości |