Ceny mieszkań w górę, najem coraz tańszy

Przeczytaj także: Rynek wymusza obniżki cen mieszkań?

W roku 2020 mieliśmy do czynienia z 2 przełomowymi momentami na rynku nieruchomości. Pierwszy to początek epidemii, która przyniosła niespotykaną dotąd niepewność. Przełożyło się to na spadki cen na rynku najmu oraz przejście w trend boczny lub ograniczenie wzrostów cen na rynku sprzedaży.

Drugim istotnym momentem był wrzesień, kiedy stało się jasne, że studenci nie wrócą do nauki stacjonarnej, a praca zdalna pozostanie z nami na dłużej. Na prawie wszystkich rynkach przyniosło to zwiększoną zmienność. Najem potaniał gwałtownie w Krakowie i Gdańsku, natomiast ceny sprzedaży wzrosły wszędzie poza Trójmiastem, gdzie popyt przed pandemią napędzany był także przez inwestorów z rynku najmu krótkoterminowego oferujących noclegi na popularnych platformach internetowych.

W stolicy po dynamicznym wzroście cen nieruchomości w pierwszym kwartale 2020 początek pandemii spowodował, że oczekiwania sprzedających aż do końca wakacji pozostały na dotychczasowym poziomie. We wrześniu rynek ruszył, co zaowocowało przebiciem poziomu 11 tys. zł za metr kwadratowy. Na rynku najmu mieliśmy do czynienia z mniej lub bardziej powolnym osuwaniem się poziomu cen. Dynamiczniejsze ruchy mogliśmy zaobserwować na przełomie marca i kwietnia, gdy epidemia dotarła do Polski oraz w październiku, gdy uczelnie wprowadziły nauczanie zdalne i stało się jasne, że praca zdalna pozostanie podstawowym sposobem organizacji pracy wielu przedsiębiorstw. Podsumowując w Warszawie ofertowe ceny sprzedaży mieszkań w 2020 roku wzrosły o 5,5% zaś najmu spadły o nieco ponad 4%.

W Krakowie mieliśmy do czynienia z dynamicznymi wzrostami cen nieruchomości w pierwszym kwartale 2020. To właśnie początek roku odpowiada w przeważającej części za wzrost cen nieruchomości w ubiegłym roku, od stycznia do marca ceny wzrosły aż o 9 p.p. reszta roku odpowiada za około 3 p.p. wzrostu. Rynek najmu zachowywał się standardowo dla roku 2020 - wystąpiły dwie fale spadków cen: wiosenna i jesienna z okresem stabilizacji w okresie wakacyjnym. Skala spadków cen najmu w Krakowie jest jednak niemal trzykrotnie większa niż w stolicy i wynosi aż 11,7%. Powodów tak dużych spadków należy szukać w ograniczeniu ruchu turystycznego, braku studentów i popularyzacji pracy zdalnej.

Ceny nieruchomości na rynku poznańskim zachowywały się stosunkowo spokojnie. W segmencie sprzedaży ceny wzrosły z około 7 000 za m2 w styczniu do około 7 300 zł w grudniu. Na tle innych miast 300 zł wzrostu nie wygląda imponująco. Po spadkach cen na początku pandemii rynek już w maju wrócił do wzrostów, które trwały do końca roku. Na rynku najmu aż do września mieliśmy do czynienia z wahaniami cen, ale w ograniczonym zakresie. Dopiero koniec wakacji i brak nauki stacjonarnej na uczelniach nadał rynkowi kierunek na kolejne miesiące – w efekcie wynajmujący mogą liczyć na ceny niższe o ponad 5% niż na początku roku.

Wrocławski rynek nieruchomości w 2020 roku charakteryzował się stabilnym zrostem cen sprzedaży mieszkań. Już w styczniu ceny przebiły od dołu poziom 8 tys. zł by zatrzymać się 5,5% wyżej w grudniu. Dużo ciekawiej było na rynku najmu, gdzie spadki cen ofertowych trwały od początku roku, przyspieszyły w kwietniu i zatrzymały się pod koniec maja, by zacząć dynamicznie rosnąć do września. Potem nastąpił równie dynamiczny spadek oczekiwanych stawek najmu. W efekcie ceny na rynku najmu spadły rok do roku o 3,5%. Warto jednak odnotować, że spadki z końcówki roku nie przebiły dołków z maja.

W Gdańsku, największym rynku mieszkaniowym Trójmiasta rok 2020 przyniósł dynamiczne wzrosty ofertowych cen sprzedaży w pierwszym kwartale, stabilizację cen która trwała do lipca i spadki trwające do końca roku. W efekcie ofertowe ceny mieszkań rok do roku zmieniły się jedynie o kilka złotych, co jest sytuacją niespotykaną na innych rynkach w największych polskich miastach. Ceny najmu zachowywały się bardzo stabilnie do końca lutego, następnie osunęły się o 5% by rozpocząć powolny marsz w górę. Od połowy sierpnia ceny rozpoczęły jednak dynamiczny zjazd „na południe”. Rok zakończył się spadkami ofertowych cen najmu aż o 11% - z podobnymi spadkami mieliśmy do czynienia tylko w Krakowie.

Na rynku najmu najbardziej ucierpieli wynajmujący w miastach uniwersyteckich o walorach turystycznych – w Krakowie i Gdańsku. Na tych rynkach mieliśmy do czynienia ze sprzężeniem dwóch czynników – epidemia zatrzymała ruch turystyczny, a w związku z tym najem krótkoterminowy, natomiast nauka zdalna na uczelniach wyższych zmniejszyła zainteresowanie najmem ze strony studentów. W Krakowie poziom cen sprzedaży zdołał się obronić - ceny wolniej, ale rosły, natomiast w Gdańsku mamy do czynienia ze stagnacją.

Nożyce cen nie mogą rozwierać się w nieskończoność

Stały wzrost cen mieszkań przy jednoczesnym spadku stawek najmu nie będzie utrzymywać się w nieskończoność. Wysokie ceny mieszkań w połączeniu z trudnościami ze nalezieniem najemców, a co za tym idzie spadki stawek najmu przekładają się na mniejsze zainteresowanie zakupem mieszkań w celach inwestycyjnych – pod wynajem. Właściciele mieszkań mogą zaakceptować koszty związane z ich utrzymaniem lub remontem lub rozważać sprzedaż.

O ile mieszkania o wysokim standardzie znajdą najemców, choćby spośród osób, które za tą samą cenę mogą mieszkać w lepszych warunkach, to właściciele lokali wymagających nakładów inwestycyjnych coraz częściej będą rezygnować z remontu na rzecz sprzedaży nieruchomości w atrakcyjnej cenie. Z kolei zwiększona podaż mieszkań z rynku wtórnego przyczynia się do ograniczenia wzrostów lub może doprowadzić do korekty cen.

W innym scenariuszu stawki najmu po przezwyciężeniu kryzysu epidemicznego i spowolnienia gospodarczego zaczną podążać za rosnącymi cenami mieszkań. Jeśli dodatkowo będziemy mieli do czynienia ze zwiększoną inflacją w środowisku niskich stóp procentowych to inwestycje w nieruchomości staną się jeszcze bardziej atrakcyjne.

Inwestorom, którzy kupili swoje mieszkania jakiś czas temu trzeba oddać, że również odnoszą - na razie wirtualne - korzyści ze wzrostu cen. Na papierze ich majątek wart jest więcej. Czy zyskają, czy stracą okaże się jednak dopiero w momencie wyjścia z inwestycji, czyli zbycia nieruchomości. Nie bez znaczenia jest również spadek poziomu stóp procentowych, który sprawia, że wynajmujący mogą zaakceptować niższe stawki najmu przy jednoczesnym utrzymaniu rentowności inwestycji.

Pozytywnym aspektem spadku cen najmu jest większa dostępność mieszkań. To szczególnie istotne dla osób, które nie mogąc spełnić warunków stawianych przez banki np. dotyczących wkładu własnego czy źródła dochodów i są skazane na najem. Rynek najemcy eliminuje również patologie związane z wynajmem mieszkań o bardzo niskim standardzie lub metrażu za wygórowane stawki osobom, których nie stać na inne lokum.

Michał Guzowski
Główny analityk