Rynek mieszkaniowy: jakie szanse i ryzyka niesie ustawa "Lokal za grunt"?

Przeczytaj także: Budowa mieszkań komercyjnych na gruntach gminnych?

Skąd my to znamy, czyli do trzech razy sztuka

Sama idea ustawy „lokal za grunt”, czyli w pełnym brzmieniu „o rozliczaniu ceny lokali lub budynków w cenie nieruchomości zbywanych z gminnego zasobu nieruchomości”, przygotowanej przez Ministerstwo Rozwoju, Pracy i Technologii, na pozór wydaje się prosta w swojej konstrukcji i możliwa do wdrożenia w życie bez większych problemów. W największym uproszczeniu chodzi o to, że w zamian za zbycie gruntu inwestorowi gmina otrzyma określoną, przyjętą w umowie z nim zawartej liczbę lokali, przede wszystkim służących zaspokajaniu lokalnych potrzeb mieszkaniowych. Ale nie tylko, bowiem poza funkcją mieszkalną dopuszczalne jest przekazywanie lokali pod działalność zdrowotną, edukacyjną czy kulturalną. Poza tym gmina będzie mogła liczyć na bezzwrotne wsparcie państwa przy realizacji infrastruktury technicznej i społecznej.

Jednak lektura treści ustawy może przywoływać odczucia w stylu „deja vu”, czyli innymi słowy „skąd my to znamy?”. Jak się bowiem okazuje, analogiczny pomysł znajdziemy już w ustawie z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości. Wówczas to za możliwość nabycia gruntu z KZN na przetargu, a więc de facto po cenie rynkowej, inwestor musiał zobowiązać się do przekazania 70 proc. powierzchni użytkowej wybudowanych lokali pod wynajem „za pół darmo” w ramach programu Mieszkanie Plus. Stawki najmu regulowanego zawierały się bowiem w dość absurdalnym przedziale 10-20 zł/mkw., a w ramach opcji z dojściem do własności po 30 latach w zakresie 12-24 zł/mkw. Brak elementarnej logiki rentowności sprawił, że ustawa szybko odeszła do lamusa z etykietą legislacyjnego bubla.

Co ciekawe, pomysł udostępniania nieruchomości z KZN deweloperom w zamian za przekazanie wybudowanych nań mieszkań do programu Mieszkanie Plus, nieoczekiwanie odżył po wyborach parlamentarnych 2019 r. Nawiązana wówczas współpraca pomiędzy nowym i - jak się wydawało - wyjątkowo kreatywnym kierownictwem Ministerstwa Rozwoju a PZFD, tym razem wydawała się zaowocować zupełnie nowym otwarciem w krajowej mieszkaniówce. W mediach pojawiły się dziesiątki artykułów z hasłem „Deweloperzy w programie Mieszkanie Plus”, a obok nich liczne opinie rynkowych ekspertów, inwestorów i decydentów wychwalających na wszelkie sposoby rządową inicjatywę. Tymczasem ci ostatni po kilku tygodniach nagle zamilkli, wycofali się rakiem z szeroko nagłaśnianych deklaracji, co gorsza bez jakiegokolwiek uzasadnienia.

W ten sposób uczestnicy rynku nieruchomości doczekali kolejnej inicjatywy pod hasłem „lokal za grunt”, czyli aktywizacji wykorzystania parceli z publicznych zasobów dla rozwoju krajowego rynku mieszkaniowego. Pytanie, czy zasada „do trzech razy sztuka” znajdzie tym razem swoje potwierdzenie.

Konflikt interesów, czyli diabeł tkwi w szczegółach

Aby ocenić prawdopodobieństwo rynkowego sukcesu przedmiotowych przepisów, należy nieco dokładniej przyjrzeć się ich treści. Chodzi przede wszystkim o cenę wywoławczą zbywanej w ramach przetargu gminnej nieruchomości oraz stawkę za 1 mkw. lokalu przekazywanego gminie przez inwestora w ramach rozliczenia, która jest ustawowo ograniczona. Ograniczenie to warunkuje wartość średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 mkw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych w rozumieniu ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o pomocy państwa w ponoszeniu wydatków mieszkaniowych w pierwszych latach najmu mieszkania, z możliwością tylko nieznacznego podwyższenia.

Innymi słowy, deweloper realizujący inwestycję na nabytym od gminy gruncie, najpewniej po wyśrubowanej w przetargu rynkowej cenie, będzie zobowiązany do przekazania jej określonej w umowie liczby lokali z ceną rozliczeniową nawet poniżej kosztów własnych budowy, o marży warunkującej jakikolwiek zysk nawet nie wspominając. Aby więc go osiągnąć będzie musiał sprzedać po możliwie jak najwyższych stawkach rynkowych jak największą liczbę mieszkań z puli, której umowa z gminą nie dotyczy.

Tymczasem o podstawowych parametrach transakcji określających rentowność inwestycji z punktu widzenia inwestora, czyli m.in. warunkach przetargu (cenie wywoławczej), standardzie i liczbie przekazanych lokali, czy ich ostatecznej cenie rozliczeniowej będzie decydować rada gminy w specjalnej uchwale o zbyciu nieruchomości. Nietrudno się domyślić, że w tych okolicznościach ewidentnego konfliktu interesów do osiągnięcia porozumienia konieczna będzie wyjątkowej miary dobra wola obu stron kontraktu.

„Social mix” i inne czynniki ryzyka

Akceptacja warunków umowy pomiędzy inwestorem a gminą jako podstawowy warunek osiągnięcia konsensusu nie jest jedynym czynnikiem ryzyka powodzenia misji nowej regulacji. Samorządy (jak zresztą sama nazwa wskazuje) nie są jak wiadomo wielkimi entuzjastami odgórnego narzucania im w formie regulacji prawnych standardów funkcjonowania, w tym przede wszystkim dotyczących ich majątku czy współpracy z instytucjami zewnętrznymi z inwestorami na czele. Tym sposobem istotnym problemem może tu być ograniczone zainteresowanie tematem przez same gminy.

Nie najlepiej nowym przepisom wróży też fakt, że w przedmiotowej inwestycji będą obowiązywały różne ceny lokali – pierwsza (niższa) do rozliczenia nabycia gruntu , i druga, raczej istotnie wyższa bo zawierająca pełny koszt budowy plus marżę dewelopera, dla nabywców komercyjnych.
I stąd też obawa, że tego typu inwestycje będą niosły ze sobą wysoki stopień ryzyka dla deweloperów. Wynika to z faktu konieczności upłynnienia pozostałych po rozliczeniu z gminą lokali po cenach rynkowych, gwarantujących zysk przedsiębiorcy. Tymczasem może być z tym pewien problem.

Wynika on z nadzwyczaj optymistycznego założenia autorów ustawy, a dotyczącego osiągnięcia korzystnego ich zdaniem „social mixu” poprzez koncentrację na jednym osiedlu i w ramach pojedynczego budynku mieszkań o różnym statusie. Ustawa bowiem wprost prowadzi do sytuacji, w której z nabywcami mieszkań na własny użytek sąsiadować będą najemcy komercyjni, najemcy TBS-ów, najemcy komunalni, a być może i rezydenci lokali socjalnych. W ten sposób intencją ustawodawcy ma być aktywne zapobieganie szerzeniu się zjawiska gettoizacji, jakże często stanowiącej piętno budynków stricte komunalnych. Pytanie, czy idea zakładająca poprzez wspólne zamieszkiwanie zaawansowaną integrację diametralnie różnych klas społecznych z klasą średnią na czele, ma realne szanse na materializację.

Niestety tego typu eksperyment, choć z całą pewnością niezwykle interesujący z socjologicznego punktu widzenia, ma raczej wyłącznie iluzoryczne perspektywy zyskania rynkowej popularności. Sprzedaż mieszkań po stawkach rynkowych w tego typu inwestycjach tworzących osiedla o statusie, któremu trudno będzie przypisać walory wysokiego prestiżu, może okazać się mocno problematyczna, czyniąc tym samym ryzyko inwestora trudne do zaakceptowania. W tej sytuacji ustawa „lokal za grunt” ma spore szanse stać się kolejnym w ostatnich latach aktem prawnym dotyczącym mieszkaniówki o dyskusyjnym znaczeniu dla jej statystyk inwestycyjnych.

Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu