Ceny ofertowe vs ceny transakcyjne mieszkań w IV kw. 2020. Jakie różnice?

Przeczytaj także: Ceny ofertowe mieszkań vs transakcyjne. Czy jest pole do negocjacji?

Z największymi spadkami cen transakcyjnych mamy do czynienia w Warszawie, gdzie w czwartym kwartale były one o 2,2 proc. niższe niż w trzecim kwartale 2020 r. W Łodzi ceny spadły o 1,6 proc., w Gdyni o 1,2 proc. Ze wzrostami mamy do czynienia jedynie na dwóch spośród siedmiu największych rynków. Zaskakująco na tle innych rynków wygląda sytuacja we Wrocławiu, gdzie ceny kwartał do kwartału wzrosły aż o 9 proc. Warto jednak pamiętać, że w stolicy Dolnego Śląska spadki cen transakcyjnych obserwowaliśmy już w trzecim kwartale 2020, w czwartym natomiast nastąpiło odbicie. W Krakowie mieszkania podrożały o symboliczne 0,2 proc.

Ceny mieszkań na poszczególnych rynkach w czwartym kwartale 2020 prezentowały się następująco.

Analizując łącznie siedem największych rynków nieruchomości w Polsce (Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Warszawa i Wrocław) ceny kwartał do kwartału spadły o 0,8 proc. Rok do roku ceny transakcyjne wzrosły natomiast o 5,6 proc. To sporo, jednak, kiedy zestawimy to z faktem, że między pierwszym kwartałem 2019 a pierwszym kwartałem 2020 ceny wzrosły o 12,2 proc. to widać, że dynamika jest o ponad połowę niższa. Po części jest to zasługą wysokiej bazy, jednak spadki cen z końca roku dokładają to tego obrazu istotną cegiełkę. Ostatni raz z tak niską dynamiką mieliśmy do czynienia na początku 2017 roku.

Ceny ofertowe dalej w górę

Zgodnie z danymi NBP ceny ofertowe na rynku wtórnym cały czas rosną. Z największymi wzrostami w czwartym kwartale 2020 r. mieliśmy do czynienia w Gdyni 10,1 proc., Krakowie 4,7 proc. i Wrocławiu 3,5 proc. Skromne spadki cen ofertowych odnotowano jedynie w Poznaniu -0,5 proc.

Czy ceny ofertowe w kolejnych kwartałach podążą za transakcyjnymi? Na razie nic na to nie wskazuje. Z danych Domiporta.pl wynika, że ceny ofertowe na początku 2021 kontynuują wzrosty z końcówki 2020. Od początku roku wzrosły: w Gdańsku o 4,9 proc., w Gdyni o 0,5 proc., w Krakowie o 2,4 proc, w Łodzi o 5,1 proc., w Poznaniu o 0,3 proc., w Warszawie o 2,1 proc., i we Wrocławiu o 1,3 proc.

Wiele kwartałów wzrostów cen sprawia, że sprzedający bardzo optymistycznie oceniają wartość swoich mieszkań, zauważa analityk Domiporta.pl. Do tej pory miało to przełożenie na rzeczywistość, każdy kolejny kwartał przynosił wzrosty zarówno cen ofertowych jak i transakcyjnych. Opłacało się wiec czekać ze sprzedażą lub wyznaczać wyższą cenę, bo kupujący i tak ją akceptowali. Pod koniec 2020 po raz pierwszy od początku 2017 r. ceny transakcyjne kwartał do kwartału spadły.

Rośnie przepaść między cenami ofertowymi a transakcyjnymi

Na przestrzeni ostatnich lat ceny ofertowe i transakcyjne poruszały się równolegle z niewielkimi odchyleniami. Koniec 2020 roku przyniósł jednak zaburzenie tego trendu, które jest widoczne na końcu wykresu. Ceny ofertowe na większości największych rynków rosły przy jednoczesnym spadku cen transakcyjnych. Powiększyła się więc luka między tymi dwoma kategoriami cen.

Źródeł spadków cen transakcyjnych można doszukiwać się również w przesunięciu czasowym – od momentu podpisania umowy przedwstępnej do sprzedaży mija nawet kilka miesięcy, mogłoby to oznaczać, że spadki cen transakcyjnych o 0,8 proc. w czwartym kwartale są efektem spadków cen ofertowych obserwowanych w drugim kwartale 2020r. – również o 0,8 proc. Na razie jest jednak zbyt mało danych, aby potwierdzić to spostrzeżenie. Odpowiedź przyniosą kolejne odczyty cen transakcyjnych.

Analizując poszczególne rynki różnica w cenie ofertowej i transakcyjnej metra kwadratowego wyrażona w procentach wyniosła w czwartym kwartale od 3,6 proc. w Łodzi do aż 21 proc. w Gdyni i Krakowie. Różnica wyrażona w złotówkach w 2020 była natomiast największa w Warszawie, gdzie wyniosła aż 1821 zł, w Krakowie było to 1702 zł, w Gdyni 1657 zł, w Gdańsku 1 648 zł, w Poznaniu 1030 zł, we Wrocławiu 623 zł, a w Łodzi jedynie 199 zł.

Kiedy różnica rośnie, oznacza to, że sprzedający są skłonni do większych ustępstw podczas negocjacji. Innym powodem wzrostu różnicy cen może być niedostosowanie podaży do popytu – na rynek trafiają drogie mieszkania, a kupujący są aktualnie zainteresowani tańszymi lokalami i to właśnie one częściej znajdują nabywców. Różnica nie oznacza więc, że każde mieszkanie można kupić taniej o wskazaną lub zbliżoną wartość. Dane pokazują, że w niepewnych czasach kupujący ostrożniej podchodzą do inwestycji i szukają tańszych lokali, sprzedający nie są natomiast skłonni do obniżania cen ofertowych.

Spadki cen transakcyjnych dotyczą dopiero jednego kwartału, trudno więc wyciągać daleko idące wnioski. Są jednak istotne z uwagi na fakt, że pokazują nieco inny obraz rynku nieruchomości, jak się okazuje nie jest on aż tak rozpędzony jak mogłoby się wydawać. Znamienna jest również rosnąca różnica między cenami ofertowymi i transakcyjnymi. Być może zaczyna realizować się scenariusz sygnalizowany w poprzednich analizach Domiporta.pl – spadek cen na rynku najmu poprzedził spadki na rynku sprzedaży mieszkań. Spadające ceny transakcyjne na rynku wtórnym mogą sugerować, że na rynek trafiają mieszkania, które nie znalazły najemców. Czy ten scenariusz się zrealizuje pokażą dopiero odczyty z kolejnych kwartałów. Spadki cen transakcyjnych w czwartym kwartale są jednak pierwszą jaskółką dla wypatrujących korekty na rynku nieruchomości.

Michał Guzowski, Główny analityk