Za nami rok rekordowych cen mieszkań. Kiedy zaczną spadać?

Przeczytaj także: Ceny mieszkań: 12 miesięcy nieustających podwyżek?

Raport Expandera i Rentier.io analizuje ceny w 16 miastach. W 15 z nich ceny mieszkań wzrosły. Wyjątkiem były Katowice, gdzie ceny spadły o 2% r/r. Z kolei najbardziej, bo aż o 23% , ceny wzrosły w Sosnowcu.

Rekordowe ceny m. in. w Warszawie, Krakowie, Gdańsku i Wrocławiu

Nie licząc II kwartału 2020 r. ceny mieszkań wciąż rosły, choć zdecydowanie wolniej niż wcześniej. Od lutego 2019 r. do lutego 2020 r. ceny ofertowe wzrosły średnio aż o 16%. W lutym tego roku były natomiast o 6,6% wyższe niż przed rokiem. Aż w 9 z 16 badanych przez nas miast odnotowaliśmy najwyższe stawki w historii. Co ciekawe są wśród nich największe miasta w Polsce, w których pandemia mocno dotknęła rynek najmu. Dla przykładu w Warszawie średnia cena wzrosła do 11 200 zł za m2, w Krakowie do 9600 zł za m2, a we Wrocławiu do 8 588 zł za m2. Z kolei w Gdańsku nowy rekord to 9 983 zł za m2, a więc bardzo niewiele brakuje już do przekroczenia 10 000 zł za m2. Pozostałe miasta w których pojawiły się rekordowe stawki to: Bydgoszcz, Gdynia, Lublin, Radom i Szczecin.

Jedynym miastem, w którym ceny są niższe niż przed rokiem są Katowice – przeciętne ceny spadły tu o 2,2% r/r. Co ciekawe największe wzrosty odnotowaliśmy w sąsiednim mieście – w Sosnowcu, gdzie przeciętna cena za metr kwadratowy mieszkania wzrosła aż o 22,7% r/r (z 4 074 zł do 5 000zł). Pomimo bardzo dynamicznych wzrostów, Sosnowiec nadal pozostaje najtańszy wśród miast o populacji powyżej 200 tys. mieszkańców. Tuż za nim plasują się Częstochowa (ok. 5 200 zł/m2) i Radom (ok. 5 450 zł/m2). Najdroższym miastem niezmiennie pozostaje Warszawa, gdzie jak już wspominaliśmy, przeciętna cena za m2 jest wynosi rekordowe 11 200 zł.

Pomimo mocnego uderzenia trzeciej fali koronawirusa, obecnie nic nie wskazuje na to, aby w najbliższym czasie ceny spadły. Sytuacja zaczyna przypominać tą sprzed pandemii. Atrakcyjne mieszkania w pożądanych lokalizacjach sprzedają się w ostatnim czasie w ciągu kilku dni. Gdy do sprzedaży wystawiane jest szczególnie ciekawe lokale, to znów pojawiają się sytuacje, gdy kupujący licytują się między sobą i akceptują ostatecznie cenę wyższą od ofertowej.

Jedną z przyczyn tej sytuacji jest bardzo niskie oprocentowanie lokat bankowych, zachęcające do inwestowania w mieszkania na wynajem. Kolejna są rekordowo tanie kredyty hipoteczne, które w ostatnim czasie ponownie stały się dość łatwo dostępne. Banki wycofują bowiem wymogi dotyczące posiadania aż 20% wkładu własnego i zwykle wystarczy 10%. Przeszkodą w uzyskaniu kredytu nie jest już również dochód uzyskiwany z umowy cywilnoprawnej czy działalności gospodarczej. Obecnie trudności wciąż dotyczą jedynie osób pracujących w branżach najmocniej dotkniętych pandemią.

Więcej kredytów niż przed pandemią

Powrót dobrej koniunktury na rynku potwierdzają dane BIK. W lutym udzielono więcej kredytów hipotecznych (zarówno liczbowo jak i wartościowo) niż w lutym 2020 r. Przypomnijmy natomiast, że był to przecież szczyt boomu, który przerwała dopiero pandemia. W ostatnim czasie do części banków trafiało tyle wniosków, że aby ograniczyć ich napływ, zdecydowały się podwyższyć marże i wyłączyć możliwość finansowania niektórych celów. Przez wspomniane podwyżki średnia marża dla kredytów z wysokim (20%) wkładem własnym wzrosła po raz pierwszy od października ubiegłego roku (z 2,18% do 2,21%). Średnie oprocentowanie wzrosło z 2,42%, co było najniższym poziomem w historii, do 2,44%.Kredyty wciąż są więc bardzo tanie.

Kiedy ceny zaczną spadać

Boom na rynku nieruchomości nie będzie oczywiście trwał wiecznie. Najbardziej prawdopodobne wydaje się, że do jego zakończenia dojdzie, gdy istotnie wzrosną stopy procentowe. Z jednej strony wywoła to wzrost kosztu kredytu. To zmniejszy popyt na mieszkania i jednocześnie pogorszy zyskowność lokali kupionych z pomocą kredytu w celu wynajmu. Z drugiej strony, podwyżki stóp procentowych wpłyną na wzrost oprocentowanie lokat bankowych, obligacji skarbowych i korporacyjnych, które zaczną przynosić podobne lub nawet wyższe zyski niż te uzyskiwane z wynajmu. To może doprowadzić do wyprzedaży mieszkań kupionych w celach inwestycyjnych. Nikt jednak nie wie, kiedy do tego dojdzie, ani o ile jeszcze wzrosną ceny zanim zaczną spadać.

Metodologia raportu
Podane ceny mieszkań to mediany, które wyliczono na podstawie analizy 37 667 ogłoszeń sprzedaży dostępnych w internecie w lutym 2021 r. Wartości są publikowane tylko dla rynków, na których liczba ogłoszeń przekracza 100.