Nowe mieszkania od deweloperów III 2021. Oferta się kurczy, a ceny rosną

Przeczytaj także: Spadła sprzedaż mieszkań w Warszawie, Krakowie, Gdańsku i Katowicach

Popyt

Nowe mieszkania wciąż rozchodziły się jak świeże bułeczki. W 10 analizowanych przez nas miastach deweloperzy sprzedali łącznie przeszło 6,3 tys. mieszkań. Tradycyjnie najwięcej – 2048 – znalazło nabywców w Warszawie. Warto podkreślić, że wysoka sprzedaż warszawskich deweloperów utrzymuje się kolejny miesiąc.

Jednak na szczególną uwagę zasługuje sytuacja w Krakowie i Gdańsku, bo w tych miastach marcowa sprzedaż była dwukrotnie wyższa niż w lutym. W stolicy Małopolski klienci firm deweloperskich zdecydowali się na zakup aż 1139 mieszkań, zaś w Gdańsku – 777.

Popyt wciąż napędzają niskie stopy procentowe. Jedni kupujący traktują mieszkania jako bezpieczną lokatę dla swoich oszczędności w sytuacji, gdy oprocentowanie lokat nie chroni ich nawet przed skutkami inflacji. Inni wykorzystują fakt, że kredyty mieszkaniowe są rekordowo tanie, a banki nie stosują nadmiernych ograniczeń.

Biuro Informacji Kredytowej (BIK) podało, że w lutym banku udzieliły ok. 19,8 tys. kredytów mieszkaniowych, czyli minimalnie więcej niż przed rokiem.

Jednak w kolejnych miesiącach prawdopodobny jest duży wzrost akcji kredytowej. Wskazuje na to rosnąca liczba złożonych wniosków. W marcu o kredyt mieszkaniowy wnioskowało ok. 56,1 tys. potencjalnych kredytobiorców, czyli o 35% więcej niż przed rokiem. W porównaniu do lutego, liczba wnioskujących wzrosła o 19%.

Podaż

Niestety, w marcu deweloperzy nie zareagowali na rosnący popyt odpowiednio dużym zwiększeniem podaży mieszkań. W 10 analizowanych przez nas miastach do sprzedaży trafiło łącznie niespełna 4,1 tys. lokali.

Mniejszą od sprzedanych liczbę mieszkań wprowadzonych na rynek odnotowaliśmy niemal we wszystkich miastach. Wyjątkiem jest Lublin, w którym deweloperzy najwyraźniej się rozkręcają. Wskazują na to dane GUS. W okresie styczeń-luty 2021 r. rozpoczęli oni budowę w tym mieście 804 mieszkań. W analogicznym okresie przed rokiem było ich tylko 356.

Niepokoić może zaledwie 20 mieszkań wprowadzonych w marcu do sprzedaży w Poznaniu. Czy w kolejnych miesiącach będzie ich więcej? Wygląda na to, że tak. GUS podaje, że w pierwszych dwóch miesiącach tego roku poznańscy deweloperzy rozpoczęli budowę 2417 mieszkań, czyli pięciokrotnie więcej niż przed rokiem w tym samym czasie. Mniejszą w porównaniu z lutym podaż odnotowaliśmy także Bydgoszczy i Szczecinie.

Czy podobnie jak w Poznaniu optymizmem mogą napawać statystyki budowlane? Niestety, na ryzyko znacznego zmniejszenia podaży wskazują dane GUS dla Warszawy. W styczniu i lutym deweloperzy rozpoczęli tu budowę zaledwie 1755 mieszkań, co jest wynikiem niemal o połowę gorszym od ubiegłorocznego. Poprawy sytuacji trudno też oczekiwać w Szczecinie.

Oferta

Marzec był więc kolejnym miesiącem, w którym odnotowaliśmy spadek liczby mieszkań w ofercie firm deweloperskich. Najmocniej skurczyła się ona w Warszawie. Pod koniec lutego deweloperzy oferowali tu ok. 9,6 tys. mieszkań, zaś pod koniec marca – nieco ponad 9,1 tys.

Mniejszy niż miesiąc wcześniej wybór lokali mieli nabywcy w Krakowie, Gdańsku, Łodzi, Poznaniu i Szczecinie. Oferta wzrosła zaś nieznacznie we Wrocławiu.

Ceny

Ci, którzy czekają na spadek cen mieszkań znów mogą się czuć zawiedzeni. W marcu średnie ceny mieszkań w ofercie firm deweloperskich wzrosły we wszystkich analizowanych przez nas miastach. Najmocniej, bo aż o ponad 3%, średnia wzrosła w Gdańsku i Wrocławiu. W innych miastach podwyżki oscylowały w granicach od 0,3% (w Krakowie) do ponad 2,5% (w Bydgoszczy i Szczecinie). W Warszawie średnia minimalnie spadła z 10762 do 10695 zł za m kw. , czyli o ok. 0,6%.

Pamiętajmy jednak, że sytuacja na rynkach mieszkaniowych jest dynamiczna. W zależności od dnia, w którym dokonamy pomiaru, te średnie mogą się nieco różnić.

W analizach wykorzystujących średnią cenę mieszkań trzeba uwzględnić zmieniającą się strukturę cenową mieszkań. Np. we Wrocławiu podwyżka średniej była duża ze względu na wzrost udziału w ofercie deweloperów drogich jak na ten rynek mieszkań w cenie powyżej 10 tys. zł za m kw. Z kolei w Krakowie średnia ceny ofertowej praktycznie się nie zmieniła, bo deweloperzy zaczęli wprowadzać do sprzedaży więcej mieszkań w przedziale cenowym 8-10 tys. zł za m kw., a więc poniżej średniej.

Analizowanie zmian w strukturze cenowej mieszkań utrudnia fakt, że deweloperzy często nie ujawniają cen oferowanych mieszkań w portalach ogłoszeniowych. Na podstawie danych, którymi dysponujemy możemy jednak stwierdzić, że najpewniej wskutek wzrostu kosztów budowy, a przede wszystkim cen gruntów budowlanych, w analizowanych przez nas miastach kurczy się oferta mieszkań w cenie do 7 tys. zł za m kw. Znalezienie mieszkania z ceną poniżej 5 tys. zł za metr graniczy zaś z cudem.

W marcu mniej niż w lutym wprowadzonych zostało na rynek mieszkań z ceną poniżej 8 tys. zł za m kw. Oczywiście są wyjątki, np. w Łodzi i Lublinie w sprzedaży pojawiło się duża pula mieszkań w cenie 6-7 tys. zł za m kw., a w Lublinie, Gdańsku, Warszawie i Wrocławiu – w przedziale cenowym 7-8 tys. zł za metr.

W Krakowie i Warszawie największy przyrost liczby mieszkań w nowych inwestycjach deweloperskich zaobserwowaliśmy w przedziale cenowym 8-10 tys. zł za m kw. Ponadto we Wrocławiu i Gdańsku na rynek trafiło sporo mieszkań z ceną metra kwadratowego w granicach 10-15 tys. zł. To właśnie te mieszkania powodują wzrost średniej.

Mamy też i dobrą wiadomość dla potencjalnych nabywców. Najwięcej wprowadzonych w marcu na rynek mieszkań, to lokale dwu- i trzypokojowe, na które jest największy popyt. W ofercie deweloperskiej jest ich wciąż najwięcej.

Marek Wielgo, ekspert GetHome.pl
Chętnych na zakup nowych mieszkań nie brakuje. Skuteczną „szczepionką” przeciwko COVID-19 okazały się niskie stopy procentowe. Problem w tym, że deweloperzy nie nadążają z podażą. Np. w Warszawie wprowadzili w marcu do sprzedaży ok. 1,3 tys. mieszkań. Cieszy, że było ich dwukrotnie więcej niż w lutym. Niepokoi, że było ich znacznie mniej niż sprzedanych. Oferta wciąż jest spora. Jednak ci, którzy planują zakup nowego mieszkania muszą się liczyć z tym, że dolna granica cen będzie się przesuwała w górę.