Nowy Ład: zakup nieruchomości bez wkładu własnego receptą na problemy mieszkaniowe?

Przeczytaj także: Bon na zakup mieszkania i kredyt bez wkładu własnego. O czym jeszcze mówi Polski Ład?

Czy w Polsce trudno jest uzyskać kredyt na zakup mieszkania?

Obecnie, aby zaciągnąć kredyt hipoteczny potencjalny kredytobiorca musi wykazać się zdolnością kredytową oraz posiadaniem środków na wkład własny stanowiących od 10% do 20% wartości kupowanej nieruchomości. Zakładając średnią cenę kawalerki w dużym mieście w przedziale 200 – 250 tys. zł (z wyłączeniem stolicy, gdzie ceny mieszkań często przekraczają 300 tys. zł), jest to kwota minimum 20 – 25 tys. zł. Do tego należy pamiętać o 2% podatku PCC-2 w przypadku zakupu na rynku wtórnym oraz koszcie taksy notarialnej na poziomie ok. 3 – 5 tys. zł. Osoba posiadająca zdolność kredytową na taki zakup, zaciągając kredyt, musi obecnie liczyć się z ratą w wysokości ok. 1 250 zł. Odkładając taką kwotę co miesiąc, w ciągu 2-3 lat jest w stanie uzbierać środki na wkład własny. Można to potraktować jako symulację życia z kredytem hipotecznym zaciągniętym na kolejne dekady. Będzie to procentować w przyszłości większą świadomością kredytobiorcy co do jego możliwości obsługi zobowiązań kredytowych.

Udzielanie przez rząd gwarancji zamiast wymaganego przez bank wkładu własnego może skutkować zmniejszeniem świadomości finansowej kredytobiorców. W przypadku zmian na rynku pracy lub podniesienia stóp procentowych, może się to przełożyć na większą liczbę problemów w spłacie kredytów, a następnie zwiększoną liczbę egzekucji komorniczych.

Czy brak wkładu własnego nie pociągnie za sobą dodatkowego kosztu dla kredytobiorcy?

Gwarancje rządowe będą skłaniały banki do udzielania kredytów na 100% wartości nieruchomości. Z dużym prawdopodobieństwem można założyć, że oferty tych kredytów będą mniej korzystne niż te dla klientów, którzy będą mieli wkład własny. Banki będą traktować brak własnych środków jako zwiększenie ryzyka kredytowego, co spowoduje konieczność dodatkowego zabezpieczenia się przed ewentualnymi problemami ze spłatą. W przypadku, kiedy kwota kredytu będzie równa wartości nieruchomości, sama hipoteka może nie wystarczyć. Prawdopodobnie kredyty takie będą miały najwyższe marże na rynku i wiązać się będą z koniecznością wykupienia szeregu dodatkowych produktów zabezpieczających. Finalnie może się okazać, że kredytobiorcy zapłacą więcej niż gdyby dysponowali wkładem własnym.

Jeśli grupa beneficjentów tego rozwiązania będzie wystarczająco duża, faktycznie może mieć to wpływ na zachowania rynku. Brak konieczności uzbierania środków na wkład własny może ułatwić zaciąganie nadmiernych zobowiązań i podejmowanie nadmiernego ryzyka. Przy obecnych stopach procentowych i utrzymującej się dobrej koniunkturze na rynku nieruchomości, ryzyko wydaje się niewielkie. Jednak jeśli ceny mieszkań zaczną spadać, a stopy procentowe rosnąć, zobowiązania mogą stać się zbyt duże do spłacenia.

Kto skorzysta: rynek pierwotny czy wtórny?

Można zakładać, że więcej transakcji z nowego programu obsłuży rynek pierwotny, który wykazuje większą skłonność do oczekiwania na wynik analizy kredytowej banku. Miesięczny okres od podpisania umowy przyrzeczenia sprzedaży nieruchomości z kupującym do zawarcia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego jest dla deweloperów standardem. Dodatkowo deweloperzy, aby zwiększyć sprzedaż, będą dostosowywać swoje inwestycje do ram formalnych, które zostaną wyznaczone przez program rządowy. Natomiast na rynku wtórnym osoby, które nie będą dysponowały środkami na wpłatę zadatku, będą miały mniejsze szanse na zakup nieruchomości w dobrej lokalizacji i w dobrej cenie. Tu zawsze wygranym będzie klient ze środkami finansowymi pozwalającymi na zarezerwowanie nieruchomości do czasu otrzymania pozytywnej decyzji kredytowej.

Podsumowanie

Gospodarczo możliwość zaciągania kredytów bez wkładu własnego spowoduje zwiększony dopływ środków do rynku mieszkaniowego, co finalnie najprawdopodobniej przełoży się na podwyżkę cen nieruchomości. Zwiększony popyt spowoduje również podwyżki cen materiałów i usług budowlanych, działek budowlanych i innych elementów wchodzących w skład procesu budowy. Oczywiście nie wiadomo jeszcze, jaka będzie skala programu gwarancyjnego, grupa docelowa oraz jakie wymogi będą musieli spełnić zainteresowani, aby uzyskać gwarancję zastępującą wkład własny. Gdy wzrosną stopy procentowe i rynek zacznie wyhamowywać, część klientów nie będzie w stanie spłać swoich rat kredytowych, a chcąc sprzedać nieruchomość może napotkać sytuację, że jest ona mniej warta niż pozostały do spłaty kredyt.

Oby beneficjenci rządowego programu dofinansowań nie stali się w przyszłości nową grupą „frankowiczów”, którzy nie wiedzieli, czym jest ryzyko wzrostu stóp procentowych oraz spadek wartości nieruchomości, a zobowiązania finansowe zaciągnęli na długie lata.

Jakub Kaczor
Koordynator Programu Wsparcia Kredytobiorców