Rynek nieruchomości mieszkaniowych w Europie: hossa pomimo pandemii

Przeczytaj także: Zakup mieszkań na wynajem nie traci na popularności

Jak czytamy w komunikacie z raportu, coraz więcej Europejczyków jest zainteresowanych zamieszkaniem w renomowanych centrach biznesowych, kulturalnych i edukacyjnych, takich jak Londyn, Paryż i Amsterdam, a rosnące dochody powodują, że coraz więcej rodzin przekracza próg kwalifikujący do otrzymania mieszkania socjalnego. Jednakże brak równowagi między podażą a popytem w większości miast powoduje, że ceny mieszkań rosną szybciej niż średnie dochody.

Ta „niedostępność cenowa” oznacza, że wielu młodych mieszkańców miast jest zmuszonych wynajmować mieszkania dłużej niż poprzednie pokolenia, zanim będą w stanie nabyć lokal na własność. Ponadto coraz więcej osób nieposiadających stałego miejsca zamieszkania wchodzi w wiek emerytalny, co stwarza inwestorom dodatkowe możliwości zapewnienia bardziej rozszerzonej oferty mieszkań na wynajem.

W 2020 r. do sektora inwestycji mieszkaniowych w Europie napłynęło łącznie 60,7 mld euro, co oznacza wzrost aktywności o 18% w porównaniu ze średnią z ostatnich pięciu lat. Szeroki zakres możliwości oferowanych przez rynek nieruchomości mieszkaniowych sprawi, że udział rynkowy tego sektora w stosunku do innych rodzajów nieruchomości komercyjnych, w nowym cyklu osiągnie 30% wolumenu inwestycji.

Biorąc pod uwagę dynamikę demograficzną i rynkową, inwestorzy coraz częściej postrzegają nieruchomości mieszkaniowe jako stosunkowo stabilną, defensywną klasę aktywów w obliczu znacznych zawirowań w gospodarce oraz zmian we wzorcach zachowań spowodowanych pandemią. Coraz więcej funduszy emerytalnych, ubezpieczeniowych i private equity zwiększa swoje zaangażowanie na tym rynku, który pozostanie atrakcyjny przez dłuższy czas, szczególnie biorąc pod uwagę zawirowania minionego roku i niepewne perspektywy dla wielu innych klas aktywów — powiedział Richard Divall, dyrektor Colliers ds. rynków kapitałowych w regionie EMEA.

Według badań przeprowadzonych przez Colliers, Paryż, Londyn, Amsterdam, Monachium i Manchester znajdują się w czołówce miast pod względem przystępności cenowej mieszkań pod zakup, biorąc pod uwagę koszt powierzchni użytkowej w stosunku do średniego poziomu dochodów. W porównaniu z tymi miastami w Dusseldorfie, Kolonii czy Marsylii nabywcy mogą sobie pozwolić na nabycie prawie dwukrotnie większej powierzchni. W Warszawie, uwzględniając średnie dochody gospodarstw domowych, typowy nabywca może kupić trzy razy więcej powierzchni mieszkalnej niż w Paryżu.

Biorąc pod uwagę fakt, że europejska średnia wieku osób kupujących swoje pierwsze mieszkanie wynosi ok. 34 lata, zwiększa to atrakcyjność tych miast w oczach inwestorów instytucjonalnych działających w sektorze mieszkań pod wynajem.

Ponadto stosunkowo wysokie koszty mieszkań w tych miastach skłaniają inwestorów do poszukiwania alternatywnych lokalizacji na drugorzędnych i wschodzących rynkach nieruchomości mieszkaniowych, gdzie istnieje potencjał wzrostu wartości kapitału.

Pomimo ogólnie pozytywnych prognoz w raporcie wyraźnie zaznaczono, że inwestowanie w nieruchomości mieszkaniowe nie jest pozbawione ryzyka, ponieważ rządy wielu państw podejmują działania mające na celu zniwelowanie niedostępności cenowej poprzez obniżenie cen lub wdrożenie nowych regulacji sprzyjających najemcom.

Miasta takie, jak Berlin i Amsterdam przyjęły nowe przepisy, czasami w sposób niezgodny z zasadami zrównoważonego rozwoju, co poskutkowało wprowadzeniem niepewności na rynku inwestycji mieszkaniowych. Inwestorzy zdają sobie sprawę z tego, jak wrażliwe pod względem politycznym są kwestie związane z budownictwem mieszkaniowym i jak mogą się one przekładać na politykę. Optymalnym rozwiązaniem jest tworzenie większej podaży poprzez wspieranie inwestowania w budowanie tej klasy aktywów, a nie narzucanie regulacji, które zmniejszają chęć do inwestowania i zarządzania mieszkalniami na wynajem — powiedział Damian Harrington, szef działu badań rynku Colliers w regionie EMEA.

Londyn utrzymuje swoją pozycję

Fakt, że Londyn zapewnia dostęp do największej liczby lukratywnych miejsc pracy, wysokiej rangi uniwersytetów i dóbr kultury, a produkcja gospodarcza jest największa na kilometr kwadratowy w Europie, powoduje, że stolica odnotowuje najwyższe ceny mieszkań spośród analizowanych przez Colliers miast.

Od 2017 r. utrzymują się one na stosunkowo stabilnym średnim poziomie 11 600 euro za mkw. Brexit sprawił, że miasto zyskało na atrakcyjności w oczach inwestorów na rynku nieruchomości mieszkaniowych, ponieważ do tego roku ceny pozostawały na niezmienionym poziomie. Zainteresowanie tym sektorem rynku nie maleje, a wolumen inwestycji w ciągu ostatnich pięciu lat był o ponad 130% wyższy niż w drugim pod tym względem mieście - Berlinie.

Oczekuje się, że zainteresowanie inwestorów utrzyma się na wysokim poziomie, ponieważ pod kątem inicjatyw dotyczących szczepień i wychodzenia z pandemii Wielka Brytania przoduje wśród europejskich krajów.

Regulacje wpływają na złożoność sytuacji w Berlinie

Berlin pozostaje jednym z najatrakcyjniejszych miejsc do inwestowania w nieruchomości mieszkaniowe w Europie, jednak w ostatnim czasie klimat inwestycyjny stał się tu niespokojny ze względu na działania rządu mające na celu zniwelowanie niedostępności cenowej mieszkań.

W styczniu 2020 roku Berlin wprowadził ustawę o kontroli czynszów Mietendeckel, nakazującą obniżki czynszów, które weszły w życie w listopadzie 2020 roku. Jednak w kwietniu 2021 r. sądy uznały Mietendeckel za niezgodny z konstytucją, dzięki czemu inwestorzy odzyskali poczucie komfortu i zaufanie do berlińskiego rynku.

Madryt: masa krytyczna i obiecujące perspektywy zwrotu

Hiszpania najbardziej odczuła skutki pandemii COVID-19 spośród wszystkich krajów europejskich, co może skutkować silnym odbiciem gospodarki w latach 2021 i 2022. Ten szybki powrót na ścieżkę wzrostu, w połączeniu z ograniczonymi zmianami wysokości czynszów i stóp zwrotu w ostatnich kilku latach, wskazuje na silne ożywienie, którego efekt stanowić będzie wzrost wartości kapitału i zwrotów dla inwestorów.

Równie istotna jest potencjalna wartość popytu, biorąc pod uwagę, że średni wiek osób kupujących swoje pierwsze mieszkanie w Hiszpanii wynosi 41 lat, czyli znacznie więcej niż średnia dla Europy (34 lata).

Amsterdam magnesem dla korporacji

Rosnąca liczba ludności i ożywienie gospodarcze przyczynią się do rozwoju rynku nieruchomości mieszkaniowych w Amsterdamie. Przewiduje się, że liczba mieszkańców miasta wzrośnie o kolejne 123 tys. w ciągu następnej dekady. Będzie to stanowiło odzwierciedlenie kosmopolitycznej atmosfery Amsterdamu i jego atrakcyjności dla korporacji, wybierających go na lokalizację swojej głównej siedziby. W 2020 r. popyt na mieszkania jednak gwałtownie spadł, ponieważ COVID-19 zniechęcił ekspatów do zmiany miejsca zamieszkania.

Niedostępność cenowa już teraz stanowi problem - w kontekście mieszkań własnościowych Amsterdam zajmuje trzecie miejsce od końca pod względem przystępności cen spośród wszystkich miast analizowanych przez Colliers. Stolica Holandii stara się rozwiązać tę kwestię poprzez wprowadzenie bardziej rygorystycznych przepisów, co skłania wielu inwestorów do rozważenia alternatywnych miast w tym kraju pod lokalizację inwestycji.

Atrakcyjne perspektywy inwestycyjne w Kopenhadze

Chociaż w ostatnich latach z powodu niewystarczającej liczby mieszkań ceny w Kopenhadze gwałtownie wzrosły, przystępność cenowa wciąż jest większa niż w innych analizowanych miastach. Stolicę Danii wyróżnia znacząca liczba młodych gospodarstw domowych oraz solidne perspektywy wzrostu gospodarczego. Jeśli dołączy się do tego kwestię znajomości i otwartości na zagranicznych inwestorów, Kopenhaga staje się jednym z najciekawszych miejsc do inwestowania w nieruchomości mieszkaniowe w Europie.

Warszawa dynamicznie rozwijającym się rynkiem

W Warszawie od dawna można zaobserwować wyraźny podział na mieszkania własnościowe i mieszkania socjalne/komunalne, jednak nowe pokolenie młodszych, zamożniejszych warszawiaków zaczyna doceniać elastyczność najmu i coraz rzadziej traktuje zakup mieszkania własnościowego jako symbol statusu.

Jeśli chodzi o inwestycje mieszkaniowe, Warszawa może być postrzegana jako jedno z najważniejszych rozwijających się miast w Europie. Choć obecnie prawie całe warszawskie zasoby mieszkaniowe nadal składają się z mieszkań własnościowych oraz komunalnych, ze względu na silny wzrost gospodarczy Warszawy i zachodzące w niej zmiany społeczne, rynek PRS wyraźnie się powiększa, a liczba zagranicznych inwestorów zainteresowanym tych segmentem wzrasta — mówi Dorota Wysokińska-Kuzdra, senior partner i dyrektor działu Corporate Finance w Colliers.

Warszawa charakteryzuje się stosunkowo dużą przystępnością cenową w porównaniu do innych analizowanych miast. Rosnące dochody mieszkańców sprzyjają rosnącym cenom mieszkań, co może zachęcić inwestorów dotychczas nieobecnych w Warszawie do wejścia na ten szybko zyskujący na znaczeniu rynek.

Choć raport European Residential: On the Rise analizuje głównie stolice europejskich państw, warto zaznaczyć, że segment PRS w Polsce koncentruje się nie tylko w Warszawie. Równie dynamiczny rozwój tego sektora obserwujemy we Wrocławiu, Krakowie, Gdańsku, Poznaniu i Łodzi — dodaje Dorota Wysokińska-Kuzdra.