Już nie osiedle mieszkaniowe, ale miasto w mieście?

Przeczytaj także: Jak zmieniają się osiedla mieszkaniowe?

Boom na rynku mieszkaniowym w Polsce trwa w najlepsze – w ciągu ostatniej dekady liczba mieszkań oddanych do użytkowania wzrosła o 69%, a w samej Warszawie aż o 152% (według GUS, 2020 vs. 2011).

Rozwój tego sektora w połączeniu z trendem miasta 15-minutowego oraz ewolucją preferencji klientów w kierunku lokalności sprawiają, że alternatywne lokalizacje handlowe – w tym lokale użytkowe w parterach budynków powstających na terenie osiedla mieszkaniowego – stają się istotnym elementem na mapie handlu.

Pandemia niewątpliwie wzmocniła trend dywersyfikacji i lokalności. Rosnącą aktywność zakupową w bliskiej odległości od miejsca zamieszkania, zwłaszcza w sklepach i punktach znajdujących się na terenie nowo powstających osiedli, obserwujemy jednak już od kilku lat. Potwierdzają to dane JLL, według których udział inwestycji mieszkaniowych z lokalami użytkowymi w parterze wzrósł z 25% w latach 2001-2010 do 36% w ostatniej dekadzie - wylicza Anna Wdowiak, Dyrektor w Dziale Wynajmu Powierzchni Handlowych, JLL.

Miasto w mieście a oferta handlowa

Na całym świecie na znaczeniu zyskuje koncepcja 15-minutowych miast, w myśl której odchodzi się od tworzenia monofunkcyjnych dzielnic na rzecz zabudowy wielofunkcyjnej.

W praktyce oznacza to, że w obrębie osiedla mieszkaniowego czy dzielnicy można zaspokoić większość codziennych potrzeb związanych m.in. z pracą, edukacją, zakupami czy rozrywką. W trakcie 15-minutowego spaceru czy jazdy rowerem mieszkańcy mogą dotrzeć do przychodni, parku, szkoły, urzędu czy sklepu.

Dodatkowo, małe odległości pozwalają zaoszczędzić czas na przejazdach i zmniejszyć natężenie ruchu samochodowego, co przekłada się na zwiększenie komfortu mieszkańców i bardziej zrównoważone wykorzystanie zasobów. Koncept 15-minutowego miasta przyczynia się też do wzrostu znaczenia lokalnej, osiedlowej oferty handlowej, usługowej i gastronomicznej.

Właściwie zaplanowana oferta handlowo-usługowa w budynkach mieszkalnych może być czynnikiem miastotwórczym, zwiększającym atrakcyjność samego osiela mieszkaniowego i najbliższego sąsiedztwa, przyciągającym także okolicznych mieszkańców. Myślenie o roli tych przestrzeni powinno zatem wykraczać poza horyzont realizacji inwestycji, ale także poza granice działki, na której będzie ona realizowana. Wytworzenie konkurencyjnej oferty handlowo-usługowej wymaga jednak odpowiedniego przygotowania oraz uwzględnienia różnorodnych funkcji już na etapie planowania inwestycji - komentuje Jan Jakub Zombirt, Dyrektor Działu Doradztwa Strategicznego, JLL.

Niezbędne jest również, aby wspomniane plany były weryfikowane i dopasowane do aktualnych potrzeb mieszkańców także na etapie funkcjonowania kompleksu. To, w połączeniu z większą otwartością najemców na lokalizacje w dzielnicach mieszkaniowych i zwiększeniu oferty dostosowanych do ich potrzeb lokali otwiera dla handlu nowe możliwości dotarcia do potencjalnych klientów - dodaje Anna Wdowiak.

Nowoczesne osiedle mieszkaniowe idzie z trendem

Wyzwaniem dla branży handlowej jest obecnie ograniczanie skutków COVID-19. Rozwinięcie aktywności zakupowej na osiedla mieszkaniowe jest jednym ze sposobów na zdywersyfikowanie kanałów dystrybucji i zmitygowanie potencjalnych ryzyk związanych z dalszym rozwojem sytuacji pandemicznej.

Według ankiety zrealizowanej przez JLL w 2021 r., do najważniejszych elementów branych pod uwagę przez sieci handlowe przy rozpatrywaniu nowych lokalizacji na osiedlach mieszkaniowych należą wielkość danego osiedla (potencjał rynku) oraz konkurencja.

Tak jak zmieniają się osiedla mieszkaniowe i preferencje kupujących, tak zmienia się również oferta handlowo-usługowa, która – zwłaszcza w młodszych dzielnicach mieszkaniowych – charakteryzuje się większą liczbą salonów urody i punktów health & beauty, medycyny estetycznej, sklepów ze zdrową żywnością czy szkół języków obcych, a także zróżnicowaną ofertą kawiarnianą i restauracyjną. Jednocześnie rosną również oczekiwania mieszkańców wobec jakości zaplecza handlowo-usługowego w pobliżu miejsca zamieszkania - wyjaśnia Joanna Tomczyk, Starszy Analityk Rynku, JLL.

Miasteczko Wilanów na solidnych „parterach”

Potwierdzeniem tych trendów może być przykład jednej z młodszych dzielnic Warszawy – Wilanowa, a konkretniej jednego z jej osiedli mieszkaniowych, czyli Miasteczka Wilanów.

Z danych JLL wynika, że na fali rozwoju rynku mieszkaniowego, liczba lokali usługowych w parterach budynków mieszkaniowych na terenie Miasteczka Wilanów wzrosła względem 2018 roku o ponad 100 przy jednoczesnym spadku poziomu udziału lokali niewynajętych -wylicza Joanna Tomczyk.

Zgodnie z analizą JLL, w parterach budynków mieszkaniowych na terenie Miasteczka Wilanów[1] znajduje się aktualnie 564 lokali użytkowych o łącznej powierzchni ok. 45 000 mkw. Najwięcej, bo 31% lokali użytkowych, jest wykorzystywanych pod szeroko pojętą działalność usługową, m.in. salony kosmetyczne, fryzjerskie, szkoły językowe, biura podróży, kwiaciarnie, pralnie, czy kantory. Z kolei kawiarnie i restauracje są drugą najbardziej liczną grupą najemców (14% wszystkich lokali), a na trzecim miejscu z udziałem ponad 13% znajdują się sklepy spożywcze. Aż 87% powierzchni handlowo-usługowej w Miasteczku Wilanów jest wynajęte.

Z porównania badań prowadzonych w 2018 i 2021 r. wynika, że w ciągu ostatnich 3 lat w Miasteczku Wilanów przybyło ponad 100 nowych lokali handlowych (564 vs. 459), co oznacza wzrost na poziomie 23%.

Struktura lokali przy ulicach osiedlowych uległa niewielkim zmianom w porównaniu z naszym pierwszym badaniem przeprowadzonym w 2018 roku. Widoczny jest wzrost liczby sklepów spożywczych o 2 p.p. W nieco mniejszym stopniu wzrosło znaczenie kategorii zdrowie i uroda oraz gastronomii i usług. Spadł natomiast udział banków i instytucji finansowych oraz mody - tłumaczy Joanna Tomczyk.

Przykład Miasteczka Wilanów pokazuje, że lokale w parterach budynków mieszkalnych z łatwością dopasowują się do aktualnych realiów rynku. Uwzględniając podobne osiedla mieszkaniowe wyraźnie widać potencjał milionów mkw. na mapie handlowej w całej Polsce. A to może oznaczać mocny impuls do rozwoju dla tego segmentu.

W tak trudnym dla rynku handlowego roku, udział lokali niewynajętych na terenie Miasteczka Wilanów spadł z 15% do 13%. To wyjątkowe i wyróżniające się zjawisko na tle tych obserwowanych w centrach handlowych czy na głównych ulicach handlowych. Średnio tylko co ósmy lokal w tej części dzielnicy pozostaje niewynajęty, co potwierdza wyraźny zwrot w kierunku lokalności i wygody. Zakupy chcemy robić szybko i blisko domu, przynajmniej te zaspokajające nasze podstawowe potrzeby -wyjaśnia Joanna Tomczyk.

Analizą objęto obszar Miasteczka Wilanów ograniczony ulicami: Aleja Wilanowska, Przyczółkowa, Aleja Rzeczypospolitej, Branickiego.