Rynek najmu powoli zdrowieje po pandemii

Przeczytaj także: Wynagrodzenia rosną szybciej niż ceny najmu

Raport Expandera i Rentier.io analizuje łącznie 51 rynków - w 17 miastach przeanalizowano segmenty małych, średnich i dużych mieszkań. Na trzydziestu rynkach ceny wzrosły, na siedmiu spadły, na czterech stawki najmu nie zmieniły się. Z pozostałych rynków nie było odpowiedniej ilości danych.

W maju i czerwcu pojawiły się wyraźne wzrosty kosztów najmu

Odbicie na rynku najmu pojawiło się w maju i pogłębiło w czerwcu. Stawki najmu w tym drugim miesiącu były o 4,8% wyższe niż rok temu. Najbardziej stawki wzrosły w Białymstoku (19% r/r), Łodzi (12% r/r) i Toruniu (11% r/r).

Niższe niż przed rokiem koszty najmu odnotowano w Krakowie (-2% r/r) i Warszawie (-1% r/r). To duże ośrodki akademickie, gdzie duży udział wśród najemców mają studenci, a tych wyraźnie ubyło w czasie pandemii.

Przyczyną wzrostów stawek najmu jest najprawdopodobniej malejąca liczba pustostanów. Mieszkania coraz częściej znajdują najemców. Taki wniosek można wyciągnąć z tego, że liczba unikalnych ogłoszeń najmu opublikowanych w II kwartalne spadła względem poprzednich okresów. Ponadto, wpływ na koszty najmu zapewne ma również wzrost cen mieszkań. Im droższe mieszkanie, tym więcej trzeba bowiem zapłacić za jego najem.

Rentowność inwestycji w mieszkanie to 4,1% przy pełnym obłożeniu

Pomimo wzrostu stawek najmu rentowność nowych inwestycji w mieszkanie na wynajem niemal się nie zmieniła. Rosły bowiem również ceny mieszkań. Średnia rentowność netto dla 50-metrowego mieszkania wynosi 4,1% w przypadku, gdy jest wynajęte przez pełne 12 miesięcy, a jeśli przez 11 miesięcy to 3,6%. W skrajnym przypadku, gdy jest zamieszkane tylko przez 6 miesięcy w roku jest to 1,3%. Jest to zysk już po uwzględnieniu podatku, kosztów związanych z zakupem mieszkania i jego utrzymaniem.

Od przyszłego roku część wynajmujących zapłaci znacznie wyższy podatek

Zapowiadane zmiany w opodatkowaniu najmu, które mają wejść w życie od 2022 r. nie wpłyną na prezentowaną przez nas rentowność. W naszych wyliczeniach przyjmujemy bowiem podatek ryczałtowy. Wielu inwestorów korzysta jednak z opodatkowania na zasadach ogólnych. Dzięki temu mogą odliczać poniesione koszty np. czynsz, remonty, odsetki od kredytu czy amortyzację. Z projektu nowych przepisów podatkowych wynika jednak, że od przyszłego roku nie będzie już to możliwe. Wszyscy wynajmujący mają wtedy płacić podatek ryczałtowy, czyli 8,5% od przychodu, gdy nie przekracza on 100 000 zł i 12,5% od nadwyżki ponad tą kwotę. W niektórych przypadkach oznacza to dodatkowy wydatek rzędu kliku tysięcy złotych rocznie i znaczące zmniejszenie rentowności takiej inwestycji.

Zwykle opłaca się zamiana mieszkania najmowanego na własne

Pomimo wzrostu cen mieszkań w większości miast wciąż można sporo zaoszczędzić zamieniając mieszkanie najmowane na własne. Dotyczy to zwłaszcza małych lokali, do 35 m2. Rekordzistą jest Lublin, gdzie taka zmiana pozwala oszczędzić rocznie 5 465 zł. Po około 5 000 zł można również zyskać dokonując takiej zmiany w przypadku małych i średnich mieszkań Łodzi i Częstochowie.

W Krakowie najem jest już sporo tańszy niż zakup

Coraz częściej zdarza się jednak, że w przypadku dużych mieszkań, to raty są wyższe niż koszt najmu. Z taką sytuacją mamy do czynienia w Krakowie, Gdyni, Toruniu, Gdańsku, Radomiu, Poznaniu i Białymstoku. W tym pierwszym mieście roczny koszt najmu jest aż o 5 984 zł niższy niż suma rat płaconych za takie samo mieszkanie. Stawki najmu w Krakowie spadły na tyle mocno, że jest jedynym miastem, w którym najem jest tańszy od zakupu również w przypadku mieszkań małych i średnich.