Nowe mieszkania w Europie: Polska na podium pod względem podaży

Przeczytaj także: Rynek mieszkaniowy w 15 krajach UE 2019

Raport Deloitte podsumowuje sytuację na rynku nieruchomości mieszkaniowych w 23 krajach Europy oraz Izraelu w 2020 r.

Eksperci wskazują, że spowolnienie gospodarcze spowodowane pandemią wywołało inne skutki na rynku mieszkaniowym niż kryzys finansowy w latach 2007-2009. Pomimo niepewności gospodarczej, ceny mieszkań rosły w każdym z analizowanych krajów.

Po początkowym spowolnieniu w realizacji niedawno rozpoczętych projektów i dużej niepewności rynkowej, sektor nieruchomości mieszkaniowych w Polsce szybko się ożywił i powrócił na ścieżkę wzrostu. W 2020 roku w Polsce oddano do użytku rekordową liczbę ponad 220 tys. nowych mieszkań, co oznacza wzrost o 6,7 proc. w ujęciu rocznym. Jednocześnie, w porównaniu do innych państw, polski rynek nieruchomości mieszkaniowych pozostaje w fazie intensywnego wzrostu. Wskaźnik dotyczący istniejących mieszkań na 1000 mieszkańców wynosi 393, podczas gdy średnia europejska to 463 – mówi Dominik Stojek, partner associate, dział doradztwa nieruchomościowego, Deloitte.

Polska zajmuje trzecie miejsce pod względem oddanych do użytku nowych mieszkań w 2020 roku. W rankingu znajduje się za Francją (381 tys.) i Niemcami (306 tys.). Na drugim końcu stawki znalazła się Bośnia i Hercegowina (2,4 tys.). Jednocześnie nad Wisłą oddano do użytku najwięcej mieszkań w przeliczeniu na 1000 mieszkańców – 5,79 mieszkania.

Polska jest również w czołówce krajów z największą liczbą mieszkań na 1000 mieszkańców, których budowa rozpoczęła się w 2020 roku (5,85 mieszkania). Dwa pierwsze miejsca zajęły odpowiednio Austria (10,85) i Rumunia (7,52). Deweloperzy alarmują jednak, że taki stan może nie potrwać długo. Ograniczona dostępność działek inwestycyjnych oraz wydłużone procesy administracyjne mogą prowadzić do spadku podaży w przyszłości.

Ceny nadal wysokie

Najwyższą cenę za 1 mkw. mieszkania trzeba zapłacić w Austrii (4 457 euro). W czołówce państw z najwyższymi średnimi cenami znalazły się Francja (4 421 euro/mkw.) i Niemcy (4 100 euro/mkw.) Z kolei najtaniej jest w Bułgarii (578 euro/mkw.) oraz w Bośni i Hercegowinie (881 euro/mkw.).

Najdroższym miastem pod względem ceny za metr kwadratowy mieszkania pozostaje Paryż. W stolicy Francji średnie ceny na rynku pierwotnym w 2020 roku kształtowały się na poziomie ponad 12,9 tys. euro/mkw. Ponad 10 tys. euro/mkw. trzeba zapłacić również w Tel Awiwie.

Ceny mieszkań wzrosły w 2020 roku w prawie wszystkich europejskich stolicach. Wyjątkiem był tylko Rzym, gdzie ceny za metr kwadratowy spadły o 3,11 proc. w porównaniu do 2019 roku. W Polsce średnio za metr mieszkania zapłacimy 1 581 euro. Najdrożej jest w stolicy, gdzie metr kwadratowy kosztuje 2 233 euro, ale niewiele taniej jest w Gdańsku, gdzie średnia cena wyniosła 2 019 euro – mówi Maciej Krasoń, lider sektora nieruchomości i budownictwa w Europie Środkowej.

Biorąc pod uwagę Warszawę i główne miasta regionalne, ceny transakcyjne na rynku pierwotnym wzrosły średnio o 7,5 proc. w ujęciu rocznym, a wśród mieszkań z rynku wtórnego wzrost wyniósł średnio 11,2 proc.

Największą różnicę pomiędzy średnim poziomem cen w największych miastach w porównaniu do średniej krajowej odnotowano w Lizbonie. Cena za metr kwadratowy w stolicy Portugalii jest 3,5 razy wyższa niż średnia krajowa. Dla porównania w Warszawie ten współczynnik wyniósł 1,4.

Własne mieszkanie po kilkunastu latach

Eksperci Deloitte przyjrzeli się temu, jak długo Europejczycy muszą pracować, żeby kupić własne mieszkanie. Najmniej przystępnym krajem w tym przypadku jest Serbia, która po raz pierwszy znalazła się na czele rankingu. Żeby kupić 70-metrowe mieszkanie, trzeba odłożyć średnio 15,2 rocznych pensji brutto. W Polsce potrzeba do tego 7,6 rocznych pensji, co plasuje nas w środku stawki. Natomiast najlepszy stosunek zarobków do ceny zaobserwowano w Irlandii, gdzie na taki zakup wystarczy 3,1 rocznych wynagrodzeń.

Ważnym wskaźnikiem na rynku nieruchomości jest zadłużenie związane z zaciąganiem kredytów hipotecznych i porównaniem ich wolumenu do PKB. Zdolność zaciągania nowych zobowiązań łączy się bezpośrednio z cenami mieszkań.

Poziom zadłużenia różni się znacząco między krajami europejskimi. Można to wyjaśnić udziałem posiadaczy kredytów mieszkaniowych, dojrzałością rynku hipotek i historycznymi zmianami na rynku mieszkań. Państwa o najniższym poziomie zadłużenia, nieprzekraczającym 20 proc. to Rumunia, Węgry oraz Bośnia i Hercegowina. W Polsce wskaźnik ten utrzymuje się na poziomie 35,3 proc. Natomiast Norwegia, Dania i Holandia to kraje, w których zadłużenie przekroczyło 150 proc. – mówi Maciej Krasoń.

W przypadku oprocentowania kredytów mieszkaniowych najniższe zaobserwowano w Portugalii (ok. 1 proc.). W Polsce hipoteki oprocentowane są na poziomie 2,5 proc. Najwyższe oprocentowanie, na poziomie 5,3 proc., oferują banki w Rumunii.

Pandemia widoczna w cenach najmu

Pandemia wpłynęła negatywnie na segment wynajmu. Po latach stabilnego wzrostu, średnie ceny spadły we wszystkich analizowanych miastach w Polsce, z powodu niższego popytu i większej konkurencji pomiędzy właścicielami. W przeliczeniu na euro, spadki wyniosły od 6 proc. w Warszawie do nawet 17 proc. w Krakowie. Pomimo obniżek, to właśnie ceny najmu w Warszawie były najwyższe wśród państw Europy Środkowej i wyniosły średnio 15,1 euro miesięcznie za metr kwadratowy. W Pradze było to 11,5 euro, a w Bratysławie – 10,7 euro.

Najdroższym miastem pod względem cen wynajmu mieszkania w Europie pozostaje Paryż ze średnimi stawkami na poziomie 28,6 euro miesięcznie za metr kwadratowy. W miejscowościach, które dotychczas odnotowywały duży ruch turystyczny, takich jak Barcelona, Budapeszt, Madryt, Praga i Amsterdam, zaobserwowano spadek czynszów. Powodem jest zwiększona podaż mieszkań, które zazwyczaj były przeznaczone na wynajem krótkoterminowy.

Europejczycy coraz częściej decydują się na inwestycję w mieszkania. Pomimo zawirowań na rynku najmu i wciąż rosnących cen lokali, zakup mieszkania jest atrakcyjną alternatywą dla trzymania pieniędzy na rachunkach bankowych, przy praktycznie zerowym lub nawet ujemnym oprocentowaniu i realnym spadku wartości oszczędności po uwzględnieniu inflacji. Wiele krajów zgłasza bezprecedensowe zapotrzebowanie na nowe mieszkania, a w Polsce podobny trend widać zarówno po odpływie oszczędności z systemu bankowego, jak i rekordowym zainteresowaniu kredytami hipotecznymi. Tendencja ta utrzyma się przez cały 2021 rok, co spowoduje kolejne wzrosty cen – podsumowuje Dominik Stojek.