Ceny mieszkań wciąż w górę. Czy popyt wyhamuje?

Przeczytaj także: Ceny mieszkań ustanawiają nowe rekordy

Z najnowszego raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w porównaniu do sierpnia ubiegłego roku ceny mieszkań wzrosły najbardziej w Sosnowcu - o 32% i w Gdynii - o 20%. W 9 miastach odnotowano najwyższe stawki w historii. Przykładowo w Warszawie mediana cen jest już bardzo blisko 12 000 zł za m2. Porównując ceny z sierpnia 2021 do tych ze stycznia 2021 widać duże wzrosty w przypadku Rzeszowa - o 14% i Gdynii - o 13%. Ciekawa jest sytuacja w Gdańsku. Tam w marcu mediana przebiła 10 000 zł za m2, ale w kolejnych miesiącach spadki zepchnęły ją poniżej tego poziomu. W sierpniu ponownie udało się przebić tą kwotę i ustanowiony został nowy rekord na poziomie 10 556 zł za m2.

Spadki cen mieszkań widać natomiast w Katowicach i Białymstoku. W tym pierwszym jeszcze w czerwcu osiągnięty został rekordowy poziom 7000 zł za m2. Od tego czasu mediana cen spadła jednak o 4% i powróciła do poziomu z początku roku. Bardzo podobna była sytuacja w Białymstoku, ale spadek w porównaniu z czerwcem był mniejszy i wyniósł niecałe 2%.

Wśród analizowanych miast ani jednego, w którym ceny byłyby niższe niż przed rokiem.

Wystawiane oferty szybko znikają

Wysoki wakacyjny popyt na mieszkania pokazują również dane na temat liczby ogłoszeń o sprzedaż mieszkań. W sierpniu na portalach odnotowaliśmy 96 106 aktywnych ofert, co jest drugim najniższym wynikiem w tym roku. Nie był to jednak efekt małej liczby nowych ogłoszeń, bo tych było 32 390, a więc podobnie jak w poprzednich miesiącach. Przyczyną było najprawdopodobniej to, że nowe ogłoszenia szybko znikały znajdując nabywcę. W ich miejsce oczywiście pojawiały się kolejne, ale nie w pełni były w stanie zaspokoić popyt. Oczywiście zdarzały się również ogłoszenia, które nie były wycofywane, ale „wisiały” przez dłuższy czas. Były to głównie takie ze zbyt wygórowaną ceną (niektórzy sprzedający znacznie przesadzili) oraz dotyczące mieszkań z wadami technicznymi lub prawnymi.

Ceny ciągną do góry dwa silniki

Duży popyt na mieszkania i rosnące ceny, to efekt splotu dwóch czynników – rekordowo niskich stóp procentowych i bardzo dobrej sytuacji na rynku pracy. Polacy nie obawiali się już utraty pracy. Stopa bezrobocia w lipcu wyniosła tylko 5,8%. Mieliśmy więc kumulację popytu, ponieważ kupowali wszyscy, którzy wstrzymywali się z decyzją w ubiegłym roku. Szybko rosną też wynagrodzenia – według GUS o 9,5% r/r. W rezultacie łatwiej jest podjąć decyzję o zaciągnięciu kredytu hipotecznego na kilkaset tysięcy złotych. Do tego kredyty hipoteczne wciąż są bardzo tanie i dość łatwo dostępne. Niskie stopy procentowe i wysoka inflacja zachęcają do zakupów także inwestorów, dla których mieszkania są źródłem atrakcyjnych zysków.

Są pierwsze oznaki uspokojenia sytuacji

Do tego obrazu boomu na rynku trzeba jednak dodać, że pojawiły się sygnały wskazujące na to, że powoli on hamuje. Po pierwsze spada liczba wniosków o kredyty hipoteczne. Według BIK w lipcu i sierpniu wniosków było odpowiednio 43 tys. i 42 tys. Z jednej strony to wciąż bardzo dużo. W przeszłości przekroczenie 40 tys. zdarzało się rzadko. Jednocześnie to jednak zdecydowanie mniej niż wiosną - w kwietniu było to prawie 51 tysięcy.

Warto też przypomnieć, że od lipca działają nowe zasady obliczania zdolności kredytowej wynikające z Rekomendacji S. Nie pozwalają one podwyższać dostępnej kwoty kredytu poprzez wydłużanie okresu kredytowania powyżej 25 lat. Nawet jeśli klient będzie chciał kredyt na 35 lat, to bank wyliczając dostępną kwotę kredytu będzie brał pod uwagę ratę wyższą od rzeczywistej, bo obliczaną dla okresu 25 lat.

Kolejny elementem hamującym jest to, że zaczęło już rosnąć oprocentowanie kredytów hipotecznych. W ostatnim czasie wzrosła stawka WIBOR 3M, od której uzależnione jest oprocentowanie większości kredytów hipotecznych. Kilka banków wprowadziło też podwyżki marż dla kredytów z oprocentowaniem zmiennym i stawek oprocentowania stałego. Oczywiście kredyty wciąż są zdecydowanie tańsze niż przed pandemią. Powoli będą jednak wracały do tamtych poziomów. W przyszłym roku zobaczymy zapewne podwyżki stóp NBP, co jeszcze bardziej podwyższy WIBOR i oprocentowanie kredytów hipotecznych.

Na koniec dobra informacja. Jest jednak szansa, że w najbliższym czasie wnioski o kredyty hipoteczne będą szybciej rozpatrywane. Obecnie, podobnie jak w poprzednich miesiącach, uzyskanie kredytu trwa średnio 2 miesiące. Banki podjęły już jednak działania, które powinny w najbliższym czasie pomóc w rozwiązaniu problemu i przeciętny czas powinien wrócić do standardowego 1 miesiąca.

Metodologia raportu
Podane ceny mieszkań to mediany, które wyliczono na podstawie analizy 32 390 ogłoszeń sprzedaży dostępnych w internecie w sierpniu 2021 r. Wartości są publikowane tylko dla rynków, na których liczba ogłoszeń przekracza 100.