Co musi zawierać umowa najmu?

Przeczytaj także: Najem instytucjonalny lepszy niż okazjonalny?

Umowa umowie nierówna

Oczywiście umowy najmu mogą się od siebie różnić. Zupełnie inne zasady ich konstruowania obowiązują w odniesieniu do umowy najmu na czas określony, na czas nieokreślony, umowy najmu okazjonalnego, krótkoterminowego lub instytucjonalnego. Każdy typ wymaga zawarcia w kontrakcie pewnych, charakterystycznych elementów. Przykładowo zatem w umowie najmu okazjonalnego musi znaleźć się oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji oraz zobowiązanie do opróżnienia i wydania nieruchomości. Warto pamiętać o wszystkich obowiązkowych elementach. One bowiem pozwolą nam uniknąć przykrych niespodzianek w przyszłości. O ile bowiem lokator regularnie płaci czynsz, nie urządza głośnych imprez i nie niszczy mieszkania, nie ma powodów do niepokoju. W sytuacji, w której zaczynają się w tym zakresie problemy, bardzo pomocna może okazać się solidnie skonstruowana umowa. Jakkolwiek zatem poszczególne rodzaje umów różnią się od siebie, istnieją pewne stałe elementy, które muszą znaleźć się w każdej z nich.

Podstawowe wymogi formalne

Przede wszystkim dla ważności i skuteczności zawartej umowy najmu należy pamiętać o kilku podstawowych elementach. Teoretycznie są one oczywiste i banalne. Właścicielom i najemcom niejednokrotnie zdarza się o nich zapomnieć, co generuje duże problemy w przyszłości. Po pierwsze zatem należy w spisywanym kontrakcie uwzględnić miejsce i datę jego zawarcia. Po drugie konieczne jest precyzyjne opisanie stron, czyli wynajmującego i najemcy. Najczęściej wskazuje się imię i nazwisko, PESEL, adres, serię i numer dowodu osobistego lub innego dokumentu potwierdzającego tożsamość. Oczywiście przy podpisaniu umowy strony powinny nadto zweryfikować opisane dokumenty, aby potwierdzić czy dana osoba jest tą, za kogo się podaje. Trzecim elementem jest dokładne opisanie przedmiotu najmu. Warto wskazać nie tylko adres, ale również numer księgi wieczystej, metraż, liczbę pomieszczeń, a także opisać stan mieszkania i wyszczególnić jego wyposażenie.

Czas trwania umowy i warunki jej wypowiedzenia

Inną kategorią zapisów umowy najmu są te, związane z czasem trwania umowy i warunkami jej wypowiedzenia. Kontrakt można zawrzeć na czas określony lub nieokreślony. Przy czym określony powinien zostać wskazany poprzez dokładne opisanie dat, czyli chociażby od 1 września 2020 r. do 31 sierpnia 2022 r. Należy przy tym pamiętać, że z zasady umowa na czas określony wygasa dopiero z upływem terminu, na jaki została zawarta. Jeżeli więc strony nie wyszczególnią zasad jej wypowiedzenia przez rok, dwa lub trzy lata jej trwania nie da się z niej „uwolnić” inaczej niż poprzez podpisanie przez strony stosownego porozumienia o rozwiązaniu umowy. Warto też w umowie starannie opisać sytuacje, które uzasadniają wypowiedzenie umowy – nie tylko standardowe, terminowe, ale również takie bez zachowania terminu wypowiedzenia. W tym zakresie dopuszczalne jest powtórzenie przepisów Kodeksu cywilnego, który wskazuje na pewne sytuacje uzasadniające taką czynność albo skonstruowanie własnych zasad.

Wysokość czynszu, termin i sposób jego płatności

Kluczowym elementem umowy najmu są również wszelkie postanowienia dotyczące czynszu. Konieczne jest nie tylko wskazanie jego wysokości, ale również terminu i sposobu płatności. Czynsz może być płacony z góry lub z dołu, przelewem na podany przez wynajmującego rachunek bankowy lub gotówką. W przypadku płatności czynszu gotówką warto każdorazowo zadbać o podpisanie stosownego pokwitowania. Taki dokument powinien otrzymać zarówno wynajmujący, jak i najemca. W kontekście wysokości czynszu warto natomiast dodatkowo wskazać, że ważne jest wyszczególnienie elementów, z których się składa. Jeżeli najemca płaci na rzecz wynajmującego również opłaty za media oraz wszelkie opłaty na fundusz remontowy i inne wspólnotowe wydatki, warto to wskazać w umowie. Przy wyborze opodatkowania przychodów z najmu w formie ryczałtu zapłacimy bowiem stawkę 8,5 procent wyłącznie od „czystego” czynszu, który trafi na rachunek wynajmującego – podpowiada Robert Tomaszewski.

Robert Tomaszewski
Prezes Zarządu |