Umowa rezerwacyjna, deweloperska, przedwstępna i przeniesienia własności. Czym się różnią?

Przeczytaj także: Na czym polega umowa rezerwacyjna z deweloperem?

W czerwcu 2021 r. została ogłoszona nowelizacja ustawy, która stanowi podstawę prawną funkcjonowania umów z deweloperami. Obecnie Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym oczekuje na wejście w życie, które nastąpi 1 lipca 2022 r. W zależności od tego, na jakim etapie nabywca decyduje się kupić nieruchomość od dewelopera, może podpisać umowę rezerwacyjną, deweloperską, przedwstępną i umowę przeniesienia własności. Czym się one różnią i na co należy zwrócić szczególną uwagę?

Umowa rezerwacyjna

Według art. 29.1 Ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym „Umowa rezerwacyjna to umowa między deweloperem albo przedsiębiorcą innym niż deweloper (…), a osobą zainteresowaną ofertą sprzedaży (…), której przedmiotem jest zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego.” Umowa rezerwacyjna jest zawierana najczęściej na etapie początkowym realizacji inwestycji, kiedy nabywca planuje zakup mieszkania, ale np. nie jest w 100% zdecydowany, szuka innych ofert lub nie otrzymał jeszcze decyzji kredytowej. W praktyce umowa ta nakłada na dewelopera obowiązek wyłączenia nieruchomości ze sprzedaży, której następstwem jest często zawarcie umowy deweloperskiej. Aby umowa rezerwacyjna była ważna, oprócz standardowych elementów musi zawierać przede wszystkim:

• cenę lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
• wysokość opłaty rezerwacyjnej;
• okres wyłączenia ze sprzedaży przedmiotu umowy;
• usytuowanie lokalu w budynku;
• powierzchnię użytkową i układ pomieszczeń.

Jeżeli chodzi o opłatę rezerwacyjną, to poprzednie przepisy nie regulowały ani wysokości opłaty, ani warunków jej zwrotu w przypadku zerwania umowy. W związku z tym deweloper mógł przygotować umowę, która działałaby na niekorzyść rezerwującego, np. mimo negatywnej decyzji kredytowej, która jest niezależna od rezerwującego, nie otrzyma on zwrotu opłaty. Nowelizacja Ustawy jasno reguluje, że opłata rezerwacyjna nie może przekraczać 1% ceny lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz w przypadku zawarcia umowy deweloperskiej jest zaliczana na poczet ceny nabycia praw do nieruchomości. Nowe przepisy określają również przypadki, w których opłata rezerwacyjna jest zwracana rezerwującemu:

• brak uzyskania pozytywnej decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu;
• deweloper – bez poinformowania rezerwującego – dokonał zmian w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach;
• jeżeli umowa sprzedaży została poprzedzona zawarciem umowy rezerwacyjnej, a deweloper lub przedsiębiorca nie usunął wad zgłoszonych do protokołu odbioru, w związku z czym nabywca nie podpisał umowy sprzedaży (zwrot w wysokości podwójnej wartości opłaty);
• jeżeli deweloper lub przedsiębiorca nie wywiązuje się z warunków umowy rezerwacyjnej (zwrot w wysokości podwójnej wartości opłaty).

Umowa rezerwacyjna nie zobowiązuje rezerwującego do kupna nieruchomości, ale daje możliwość wyłączenia nieruchomości ze sprzedaży na pewien okres, podczas którego rezerwujący ma czas na załatwienie formalności związanych z otrzymaniem kredytu. Podpisanie umowy rezerwacyjnej nie jest obowiązkowe, ale zazwyczaj stanowi pierwszy krok w procesie nabycia nieruchomości od dewelopera i poprzedza zawarcie umowy deweloperskiej.

Umowa deweloperska a umowa przedwstępna

Zarówno umowa deweloperska, jaki i umowa przedwstępna stanowią wzajemne zobowiązanie dewelopera i nabywcy do podpisania umowy przeniesienia praw do nieruchomości w przyszłości. Oznacza to, że z chwilą podpisania umowy nabywca nie ma jeszcze praw do nieruchomości. Różnicą pomiędzy umową deweloperską a przedwstępną jest stan nieruchomości. Umowa deweloperska reguluje proces nabycia nieruchomości w sytuacji, kiedy inwestycja nie została jeszcze dopuszczona do użytkowania, np. nie zostały wyodrębnione lokale mieszkalne. Aby deweloper mógł formalnie zakończyć prace budowlane, organy nadzoru budowlanego muszą przeprowadzić kontrolę. Jest to konieczne w celu uzyskania pozwolenia na użytkowanie budynku, Dopiero po tym możliwe jest zawarcie umowy przedwstępnej lub umowy przeniesienia własności Nadzór budowlany może nie wydać pozwolenia na użytkowanie budynku, kiedy np. inwestycja nie jest zgodna z projektem budowlanym lub nie spełnia norm technicznych, przeciwpożarowych i sanitarnych. Wtedy na dewelopera zostaje nałożona kara pieniężna, której wysokość reguluje Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Dodatkowo nadzór budowlany może nakazać wstrzymanie robót budowlanych, rozbiórkę lub też nakłada obowiązek doprowadzenia budynku do stanu zgodnego z prawem i projektem. Dla potencjalnego nabywcy oznacza to wydłużony czas oczekiwania na możliwość zamieszkania w nieruchomości.

Umowa deweloperska zawiera bardziej szczegółowe informacje niż umowa przedwstępna, a jej zakres reguluje Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Są to m.in.:

• informacja dotycząca położenia domu jednorodzinnego lub usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku oraz szczegółowy opis nieruchomości;
• cena nabycia praw do nieruchomości;
• termin przeniesienia praw do nieruchomości na rzecz nabywcy;
• informacja dotycząca mieszkaniowego rachunku powierniczego, na który mają być dokonywane wpłaty przez nabywcę;
• numer pozwolenia na budowę oraz termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych;
• określenie warunków odstąpienia od umowy i przewidziana wysokość odsetek i kar umownych;
• oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego, który musi zostać sporządzony przez dewelopera przed podpisaniem umowy deweloperskiej;
• informację o zawarciu umowy rezerwacyjnej i opłacie rezerwacyjnej lub o braku zawarcia takiej umowy.

W przypadku umowy deweloperskiej regulacje prawne nakładają na dewelopera obowiązek przyjmowania wpłat od nabywcy na mieszkaniowy rachunek powierniczy. Pieniądze zgromadzone na tym rachunku mają na celu zabezpieczenie nabywcy w przypadku nieukończenia przez dewelopera budowy, np. w związku z upadłością, dzięki czemu może on odzyskać całość lub znaczną część wpłaconych środków. W przypadku umowy przedwstępnej nabywca może wpłacić zaliczkę lub zadatek, co regulują przepisy Kodeksu Cywilnego. Dodatkowo umowa przedwstępna oprócz określenia stron, przedmiotu umowy i ceny, może zawierać termin podpisania umowy przeniesienia praw do nieruchomości na rzecz nabywcy. Umowa przedwstępna może być sporządzona w formie aktu notarialnego, ale też w zwykłej formie pisemnej, natomiast umowę deweloperską zawiera się w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Umowa deweloperska nie może być zastąpiona umową przedwstępną.

Umowa przedwstępna może być zawarta jedynie wówczas, kiedy nieruchomość została dopuszczona do użytkowania przez organy nadzoru budowlanego. W innym przypadku próba jej zawarcia jest niezgodna z prawem. Natomiast kiedy nadal trwają prace budowlane, obowiązkowe jest zawarcie umowy deweloperskiej. Zatem obie te umowy zawiera się przed podpisaniem umowy przeniesienia własności – umowę deweloperską, kiedy nieruchomość jest w trakcie budowy, a umowę przedwstępną po zakończeniu prac budowlanych. W sytuacji, kiedy nabywca na etapie budowy nieruchomości zawarł już umowę deweloperską, nie musi zawierać dodatkowo umowy przedwstępnej, ponieważ zgodnie z Ustawą umowa deweloperska stanowi wzajemne zobowiązanie dewelopera i nabywcy do podpisania umowy przeniesienia własności. Jeżeli nabywca decyduje się na zakup nieruchomości już dopuszczonej do użytkowania, może od razu podpisać umowę przeniesienia własności, jednak może być ona poprzedzona umową przedwstępną. Taka sytuacja miałaby miejsce np. kiedy nabywca ubiega się o kredyt, a bank wymaga zawarcia umowy przedwstępnej.

Umowa przeniesienia własności

Umowa przeniesienia własności stanowi ostatni krok w procesie nabycia nieruchomości na rynku pierwotnym. Może być zawarta wyłącznie po odbiorze technicznym mieszkania lub domu, podczas którego nabywca weryfikuje, czy mieszkanie spełnia normy budowlane i zostało wykonane zgodnie z umową deweloperską, jeśli takowa została wcześniej zawarta. Podczas odbioru technicznego zostaje sporządzony protokół. Umowa przeniesienia własności, inaczej niż umowa przedwstępna, musi być sporządzona w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności.

Podsumowanie

Nowelizacja dotychczasowej ustawy ma na celu ochronę nabywcy mieszkania, któremu przysługuje szereg uprawnień w związku z zawieraną umową rezerwacyjną lub deweloperską. Z kolei umowę przedwstępną i umowę przeniesienia własności regulują przepisy Kodeksu Cywilnego. Powyższe umowy, pomimo różnic, są ze sobą powiązane. Nabycie nieruchomości od dewelopera wyłącznie na podstawie umowy przeniesienia własności – bez zawierania żadnych umów poprzedzających – w teorii jest możliwe, jednak biorąc pod uwagę duży popyt na nieruchomości z rynku pierwotnego, często okazuje się niewystarczające.

Daria Łaskowska
Specjalista ds. Eksploatacji i Rozwoju Systemu AMRON