Budowa domu do 70 mkw. bez formalności. Czy rzeczywiście?

Przeczytaj także: Budowa domu do 70m2 - co musi wiedzieć inwestor?

Na początek o tym, co właściwie możemy zbudować. W grę więc wchodzi budynek wolnostojący, maksymalnie dwukondygnacyjny, o łącznej powierzchni wraz z poddaszem wynoszącej 90 mkw. Obszar oddziaływania takiej nieruchomości na sprzedaż musi się ograniczać do granic działki, na której wyrosła. Budowa takiego domu ma zaspokajać własne potrzeby mieszkaniowe inwestora, zresztą taki jest cel proponowanych zmian. Małe domki, bez formalności, mają przyczynić się do zniwelowania niedoboru mieszkań w Polsce. Ciągle pod tym względem wypadamy dość słabo na tle rozwiniętych państw Unii.

Teraz ma się to zmienić, a przyczynkiem mają być właśnie owe małe domy, które zbudujemy bez pozwolenia na budowę, bez ustanowienia kierownika budowy i prowadzenia dziennika budowy.

Liczba małych domów na działce nie będzie mogła być większa niż jeden na każde 500 mkw. Projekt domu ma być zgodny z zapisami Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego dla danego terenu, a jeśli ich brak – z Warunkami Zabudowy. Co ważne, decyzję o Warunkach Zabudowy dla takich obiektów mamy uzyskać szybciej. Ustawodawca określił maksymalny czas oczekiwania na 21 dni, uzasadniając to tym, że sprawy dla takich obiektów będą łatwiejsze i powtarzalne. Zwłoka z wydaniem WZ przez urzędy ma się wiązać z karami (w wysokości 500 zł dziennie).

Zgłoszenie bez sprzeciwu i projekt za złotówkę

Inwestor, który będzie chciał rozpocząć budowę, zrobi to za pomocą zgłoszenia. Do niego ma dołączyć projekt zagospodarowania działki, projekt architektoniczno-budowlany, oświadczenie o budowie domu dla własnych potrzeb mieszkaniowych oraz oświadczenie o przejęciu odpowiedzialności za kierowanie budową w przypadku braku kierownika budowy.

Co ważne, ustawodawca daje potencjalnym inwestorom możliwość uzyskania darmowego projektu (za tzw. symboliczną złotówkę) budowlanego z bazy gotowych projektów, która są do pobrania ze strony Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego. Osoba posiadająca uprawnienia budowlane do projektowania - w specjalności architektonicznej lub konstrukcyjno-budowlanej - będzie mogła zaadaptować taki projekt do działki, na której ma stanąć mały dom.

Co prawda już wcześniej można było budować na podstawie zgłoszenia budowy. Różnica jest jednak taka, że w przypadku 70-metrowych domów zgłoszenie budowy wyposażone w załączniki nie będzie mogło być zakwestionowane przez starostwo powiatowe, tak jak to jest przy zgłoszeniu budowy w dotychczasowej formie. To oznacza, że po dokonaniu zgłoszenia można będzie od razu przystąpić do budowy.

O jej planowanym terminie inwestor ma, zgodnie z art. 41 i 43 Prawa Budowlanego, samodzielnie powiadomić nadzór budowlany oraz projektanta, który trzyma pieczę nad zgodnością budowy z projektem. Inwestor będzie też odpowiedzialny za geodezyjne wyznaczenie terenu oraz geodezyjną inwentaryzację powykonawczą.

Istotne zmiany w ustawodawstwie budowlanym dotyczą też parterowych, sezonowych domków wypoczynkowych, które do tej pory nie wymagały pozwolenia. Mogły mieć do 35 mkw. Teraz będzie to 70 metrów kwadratowych. Ustawodawca ze względów bezpieczeństwa określił jednak, że rozpiętość elementów konstrukcyjnych w takich domkach nie będzie większa niż 6 metrów, a wysięg wsporników wyniesie nie wynosiła więcej niż 6 m, a wysięg wsporników był ograniczony do 2 m.

Małe jest piękne, wygodne i tanie?

Mimo, iż inwestor zadeklaruje, że wybuduje dom na własny użytek, będzie mógł swoje 70 mkw. wynająć oraz oczywiście sprzedać. Tak wynika z odpowiedzi, jakie na stronie internetowej zamieściło Ministerstwo Rozwoju i Technologii. Na pytanie o to, czy wybudowany w ramach programu dom muszę zajmować „dożywotnio"? Ministerstwo udzieliło następującej odpowiedzi:
„Ustawa nie reguluje w żaden szczególny sposób tej kwestii. Nie ma regulacji Kodeksu cywilnego określających:warunków zbycia, sprzedaży lub wynajmu takich nieruchomości”.

Ustawa, dająca możliwość wybudowania domów do 70 mkw. bez formalności, została mocno oprotestowana zarówno przez deweloperów jak i architektów, którym nie spodobała się zwłaszcza kwestia projektów za złotówkę. Przepisy spotkały się też z krytyką przedstawicieli sił politycznych opozycyjnych wobec rządu.

Czy krytyka była uzasadniona, czy jak chce ustawodawca - rzeczywiście uda się przyspieszyć proces decyzyjny? Czy ułatwienia pobudzą budownictwo indywidualne? I wreszcie: jak to wszystko przełoży się na rynek? To ciekawe pytania. Na odpowiedzi jeszcze poczekamy, ale jeśli małe domy przyjmą się jako ciekawa alternatywa wobec np. drogich mieszkań w centrach miast, wpływ na ofertę i ceny nieruchomości może być istotny.

Rynek domów jednorodzinnych i budownictwo indywidualne od kilku już lat dryfuje w stronę coraz mniejszych metraży. Wynika to częściowo z kosztów a częściowo ze zmian społecznych, które sprawiają, że dawne domy wielopokoleniowe są już dziś po prostu niepotrzebne. Mniejszy dom będzie tańszy w utrzymaniu i zaspokoi potrzeby mieszkaniowe niewielkie rodziny czy nawet singla. W I połowie 2021 roku przeciętna powierzchnia nowo oddanego domu wyniosła 134 mkw. To dane GUS. Wielkość przeciętnego domu była mniejsza o blisko 12 mkw. w porównaniu do zbudowanego 10 lat wcześniej.

Popularność małych domów znajduje swoje odbicie także w ofercie deweloperów. W dużych miastach alternatywą wobec drogich mieszkań w centrach.

Na rynku spotyka się nawet domki 50-60 metrowe, choć zazwyczaj są to szeregówki. Zdarzają się jednak i malutkie domy wolnostojące. Przykładowo: w województwie zachodniopomorskim w rejonie Polic jeden z deweloperów oferuje wolnostojące domy 70-metrowe, dwukondygnacyjne z poddaszem, bez garażu, z miejscami postojowymi dla dwóch aut i – co ciekawe – z pompą ciepła. Ceny takich domów wynoszą od 530 do 600 tys. zł.

Inny przykład: domy w zabudowie szeregowej lub bliźniaczej, powierzchnia 60 -80 mkw. bez garaży, z miejscami postojowymi i przydomowymi ogródkami – za takie nieruchomości pod Piasecznem na Mazowszu zapłacimy od 8500 zł/mkw. Ceny są więc atrakcyjne, biorąc pod uwagę, że w stolicy średnie stawki za mieszkania przekraczają 10 tys. zł/mkw.

Ofert małych domów od deweloperów nie brakuje, co potwierdza, że jest zainteresowanie klientów takimi kompaktowymi nieruchomościami. W tym kontekście ułatwienia ustawodawcze, stymulujące budownictwo indywidualne, wydają się krokiem w dobrą stronę.

Marcin Moneta, ekspert portalu