W których małych miastach ceny mieszkań są wywindowane?

Przeczytaj także: Rekordowe ceny mieszkań w powiecie gryfickim

Wśród stolic województw najdroższą lokalizacją jest oczywiście Warszawa, gdzie za 1 mkw. nowego mieszkania płaci się średnio 10992 zł. Dalej w kolejności znajdują się: Gdańsk (10043 zł/mkw.), Kraków (9736 zł/mkw.), Wrocław (8891 zł/mkw.), Szczecin (8600 zł/mkw.), Poznań (8000 zł/mkw.) i Łódź (7500 zł/mkw.).

W powyższym zestawieniu może zaskakiwać wysokie miejsce Szczecina, ośrodka mniejszego i nie mającego statusu jednego z głównych w kraju. Skąd więc tak wysokie ceny? Wynikają one z dużego popytu inwestycyjnego, a ten jest skutkiem świetnego położenia Szczecina - na styku Polski i Niemiec, blisko Skandynawii. Stolica województwa zachodniopomorskiego jest aktualnie prężnie rozwijającym się rynkiem mieszkaniowym, który szybko nadrabia dystans do czołówki.

Zwraca też uwagę stosunkowo niski poziom cen mieszkań na sprzedaż w Łodzi - jednym z największych miast w Polsce. Taki stan rzeczy nie jest jednak nowością w odniesieniu do tego miasta. Eksperci różnie tłumaczą niższe ceny na rynku łódzkim. Oczywiście wynikają one z mniejszego zainteresowania zarówno zakupami na własność, jak i celami inwestycyjnymi. Mimo ciekawej oferty mieszkaniowej Łódź zdaje się przegrywać konkurencję z innymi ośrodkami podobnej wielkości. Wpływ na poziom cen ma również z pewnością stosunkowo bliskie położenie Warszawy. Stolica województwa łódzkiego wydaje się być w “cieniu” miasta stołecznego.

Należy tu zaznaczyć, że przywołane ceny transakcyjne pochodzą z danych NBP za III kw. 2021 roku. Kluczowe dla rynku pozostaje więc pytanie, jak będą kształtować się stawki po serii drastycznych podwyżek stóp procentowych. Czy w związku z tym ceny nadal będą rosły, czy może zatrzymają się lub dojdzie do korekty? Odpowiedź poznamy w najbliższych kwartałach.

Metropolie a prowincja

Jak wypada “małomiasteczkowa” cenowa rzeczywistość w porównaniu do metropolii? Przykładem niech będzie Mazowsze. Jak już mówiliśmy - w stolicy średnia cen wynosi nawet 11 tys. zł/mkw. Jeśli jednak zdecydujemy się na mieszkanie w oddalonej o 120 km Ostrołęce, na tamtejszym rynku pierwotnym spotkamy oferty nie przekraczające cenowo 5 tys. zł/mkw.

Z kolei za mieszkania na sprzedaż w Ciechanowe przy ul. Harcerskiej inwestor oczekuje od 4600 zł/mkw. W Żyrardowie, oddalonym o 50 km od Warszawy, ceny za mieszkania w projekcie Nowa Strefa przy ul. Popiełuszki zaczynają się od niecałych 5000 zł/mkw. W Mińsku Mazowieckim, 50 km od stolicy na wschód, za nowe mieszkanie w projekcie Wesoła House trzeba zapłacić od 5800 zł/mkw.

Oczywiście stawki rosną tym bardziej, im bliżej dany ośrodek jest metropolii, ale nawet w miasteczkach satelickich wokół dużych miast ceny pozostają wyraźnie obniżone. Przykładowo - w podwarszawskich Ząbkach stawki za nowe mieszkania kształtują się na poziomie 7,5 - 8 tys. zł./mkw.

Jak więc widzimy - rząd wielkości różnicy cen między metropoliami a tzw. prowincją wynosi kilkadziesiąt procent. Nie chodzi tu tylko o Warszawę i Mazowsze. Taką samą sytuację mamy w innych województwach, w których znajdują się wiodące ośrodki miejskie w kraju - na Pomorzu, Dolnym Śląsku, w Małopolsce i Wielkopolsce.

Małe, a drogie

Które mniejsze ośrodki odbiegają od “prowincjonalnego” poziomu cen? Chodzi o te średnie i małe miasta, które cieszą się zainteresowaniem inwestorów, lub też koniunktura na danym lokalnym rynku pozwala na wysokie ceny. Dotyczy to przede wszystkim ośrodków o walorach turystycznych, gdzie zakup mieszkania może być traktowana jako inwestycja, np. z myślą o wynajmie noclegowym.

Bardzo wywindowane ceny spotykamy w miasteczkach nadmorskich. Stawki w niektórych ośrodkach sięgają cen z największych miast kraju. Przykładem może być popularna Łeba. W tym nadbałtyckim kurorcie stawki za nowe mieszkania sięgają nawet 12 tys. zł/mkw. Ceny za apartamenty o powierzchni od 25 do 65 mkw. kształtują się w przedziale od 11700 do ponad 17 tys. zł/mkw. W Niechorzu, w województwie zachodniopomorskim stawki za mieszkania w jednym z projektów przy ulicy Zacisznej przekraczają 11 tys. Zł/mkw. Świnoujście to jedna z topowych i bardzo drogich lokalizacji nadmorskich. Ceny nowych mieszkań sięgają tu nawet siedemnastu/osiemnastu tysięcy złotych za metr kw. Do bardzo drogich lokalizacji dorzucimy oczywiście topowy Sopot, czy Zakopane, Wisłę, Karpacz lub Szklarską Porębę w górach.

Wszędzie tam, mimo że są to miasta nieduże, mieszkania okazują się drogie - głównie ze względu na potencjał inwestycyjny. Podwyższone ceny spotyka się nie tylko w najbardziej znanych ośrodkach wypoczynkowych, ale i w tych mniej obleganych. Przykładem może być dolnośląski Świeradów - Zdrój w Górach Izerskich. Ceny apartamentów w projekcie Źródło Izery, zaczynają się tam od 9200 zł/mkw. W Krynicy Zdroju w Małopolsce, by stać się właścicielem apartamentu z projektu Czarny Potok należy zapłacić od 7800 zł/mkw.

Podobnych przykładów można podać znacznie więcej, także z innych regionów w kraju. Podwyższone ceny nieruchomości spotkamy również choćby w popularnych kurortach na Warmii i Mazurach. Poza atrakcyjnymi turystycznie lokalizacjami, ciężko natomiast wskazać ośrodki, które byłyby wyraźnie droższe. Nawet miasta średniej wielkości okazują się mieć wyraźnie tańsze mieszkania od głównych metropolii. Przykładem niech będzie tu blisko 100 - tysięczna Legnica na Dolnym Śląsku. Za mieszkanie w jednym z projektów deweloperskich Zielone Widoki płaci się od 5100 zł/mkw. To średnio o 3500 - 4000 zł mniej na metrze w porównaniu do cen ze stolicy regionu, czyli Wrocławia.

Co ciekawe - rynki małych i średnich miast w kraju niezależnie od województwa są na zbliżonym poziomie cenowym. Stawki za mieszkania z rynku pierwotnego w ośrodkach oddalonych od miast regionalnych, o więcej niż około 30 - 40 km. wynoszą przeciętnie 4500 - 5500 zł/mkw.

Marcin Moneta, ekspert portalu