Wynajem vs kupno mieszkania. Co wybieramy częściej?

Przeczytaj także: Czy opłaca się jeszcze inwestować w mieszkania na wynajem?

Według danych z najnowszego Kwartalnika mieszkaniowego Otodom i Polityki Insight, jedynie ok. 4 proc. osób mieszka w wynajętych lokalach. Jest to ponad pięciokrotnie mniej niż średnia unijna, która wynosi 21 proc. i ponad dziesięciokrotnie mniej niż w Niemczech (41 proc.), które pod tym względem są liderem w UE. Jednocześnie 44 proc. Polaków uważa, że płacenie za wynajem jest nieopłacalne i woli wziąć kredyt na zakup własnego mieszkania. Mimo to, raport unaocznia, że rynek najmu w Polsce rośnie i profesjonalizuje się.

Popularność wynajmu mieszkania w Polsce w porównaniu z innymi państwami Unii Europejskiej jest zatem bardzo niska. Co więcej, udział gospodarstw domowych użytkujących mieszkania na wynajem w ogóle gospodarstw jest mniejszy jedynie w Bułgarii, Rumunii, Chorwacji i na Litwie. Niski stopień rozwinięcia rynku najmu w Polsce jest uwarunkowany dwoma czynnikami: historycznym i społecznym.

W okres transformacji systemowej Polska wchodziła z minimalnym zasobem mieszkań na wynajem. Jak wskazuje spis powszechny z 1991 r., w żadnym z dużych miast liczba gospodarstw domowych będących najemcami nie przekroczyła 32 tys. – najwięcej było ich w Krakowie (31,3 tys.) i Poznaniu (30,4 tys.), a w Warszawie jedynie 8,6 tys. (mniej niż w Katowicach czy Bydgoszczy). Dopiero na początku XXI w. rynek najmu w Polsce zaczął rosnąć – głównie dzięki inwestycjom osób prywatnych: w 2002 r. mieszkania na wynajem zajmowało 368 tys. gospodarstw domowych, podczas gdy w 2011 już 575 tys.

Polacy nadal mocno przywiązani do własności

Jak wynika z najnowszego Kwartalnika mieszkaniowego Otodom i Polityki Insight, jedynie 8 proc. Polaków nie chce i nie planuje mieć mieszkania na własność (w przeciwieństwie do na przykład 38 proc. Holendrów czy 36 proc. Francuzów). Jednocześnie 44 proc. uważa, że płacenie czynszu za wynajmowane mieszkanie nie jest opłacalne. Większość woli inwestować w zakup mieszkania na własność.

Tymczasem jak wyliczyli autorzy raportu, zakup mieszkania zaczyna się opłacać dopiero w momencie, kiedy planuje się je użytkować przez co najmniej cztery lata. Jeśli natomiast zakup mieszkania jest finansowany z kredytu hipotecznego, wówczas ten czas się wydłuża. W przypadku finansowania zakupu kredytem w połowie, w danym lokalu najlepiej mieszkać co najmniej siedem lat. Jeżeli konieczne jest zaciągnięcie kredytu na 80 proc. wartości nieruchomości, to powinno się ją użytkować co najmniej 14 lat, aby było to bardziej opłacalne niż najem.

Rynek najmu coraz bardziej dynamiczny

Mimo tych uwarunkowań polski rynek najmu, choć w skali europejskiej stosunkowo niewielki, cały czas rozwija się i profesjonalizuje. Autorzy raportu szacują, że obecnie najmem zajmuje się łącznie około 800 tys. podmiotów – osób fizycznych i firm prywatnych. Liczba ta systematycznie rośnie od co najmniej dekady, na co wpływa przede wszystkim rozwój rynku najmu krótkoterminowego w metropoliach, miastach akademickich i miejscowościach wypoczynkowych.

Wysoka inflacja oraz bardzo niskie stopy procentowe, z jakimi mieliśmy do czynienia w ubiegłym roku, również były powodem, dla którego coraz więcej osób lokowało swój kapitał w nieruchomości. Zwiększa się też liczba mieszkań wynajmowanych przez jeden podmiot, co można wywnioskować z szybszego wzrostu płaconego przez jedną osobę podatku od najmu niż wzrostu średnich stawek czynszu.
Obecnie w coraz większym stopniu w działalność na rynku zaangażowane są podmioty prawne.

Jak podkreśla Jarosław Krawczyk, ekspert Otodom, już teraz w serwisach OLX i Otodom, 60 proc. wystawionych ofert najmu to ogłoszenia pochodzące od podmiotów biznesowych, które najmem zajmują się zawodowo. Wśród nich znajdują się fundusze inwestycyjne, nabywające całe budynki z mieszkaniami na wynajem, obecne na polskim rynku od 2016 r.

Ich udział w rynku, mimo że obecnie ciągle niewielki (nie więcej niż 0,4 proc. zasobu mieszkaniowego polskich metropolii), systematycznie rośnie i w niektórych miastach prawdopodobnie jeszcze w tej dekadzie przekroczy 1 proc., prognozuje Adam Czerniak z Polityki Insight, współautor raportu. Katarzyna Kuniewicz, analityk obido i Otodom, zaznacza, że na razie oferta funduszy inwestycyjnych nie jest przeznaczona dla każdego. Na ten moment najchętniej korzystają z niej single i pary. Rodziny z dziećmi (zwłaszcza te z więcej niż jednym) poszukują raczej mieszkań własnościowych, a wynika to m. in. z niewielkiej dostępności lokali o większych powierzchniach.

Rosnąca liczba ofert

O trendzie rozwojowym na polskim rynku najmu świadczy także wzrastająca roczna liczba ofert mieszkań do wynajęcia. Dane z serwisów Otodom i OLX wskazują, że w ostatnich czterech latach kwartalnie publikowano średnio 143 tys. ofert najmu mieszkań, a liczba ta systematycznie rosła i przekroczyła średniorocznie 150 tys. ofert w II poł. 2020 r. W rezultacie – po uwzględnieniu szacunku liczby ofert niepublikowanych oraz publikowanych wyłącznie na stronach internetowych wynajmujących firm – łączna liczba ofert najmu mieszkań w całym 2021 r. to ponad 0,7 mln.

Karolina Klimaszewska, analityk z Otodom, zaznacza, że mieszkania na wynajem często są mniejsze i mają mniej pokoi. Często pojawiają się na nowych osiedlach i są traktowane jako lokata kapitału. Wynajmujący coraz częściej poszukują większych lokali, a udział w rynku mieszkań z jednym pokojem stopniowo spada. Dlatego traktując mieszkanie jako lokatę kapitału, warto zainwestować w mieszkania 3-4 pokojowe, radzi analityk Otodom.

Wzrost cen zarówno w dużych, jak i małych miastach

Po okresie stagnacji czynsze najmu w ostatnim kwartale 2021 r. wróciły do poziomu sprzed pandemii. Najszybsze wzrosty miały miejsce w dużych miastach (100-500 tys. mieszkańców) – tam czynsze zwiększyły się o 7,7 proc. kw/kw. Był to największy wzrost w całym pięcioletnim analizowanym w raporcie okresie. To rezultat powrotu studentów do miast, zwłaszcza mniejszych miast akademickich (takich jak Katowice, Lublin, Olsztyn, Toruń) w związku z rozpoczęciem zajęć na uczelniach w trybie stacjonarnym. Z kolei w małych miastach mieszkania na wynajem drożały z powodu wypychania osób z rynku własnościowego na rynek najmu przez rosnące ceny mieszkań do kupienia. Wielu Polaków w obecnej sytuacji rynkowej albo nie może znaleźć odpowiedniego dla siebie mieszkania własnościowego, albo nie jest w stanie pozwolić sobie na zakup wymarzonej nieruchomości i dlatego decyduje się na najem. To podbija stawki czynszów i zwiększa zależność rynku najmu od sytuacji na całym rynku nieruchomości.