Popyt na nowe mieszkania nie maleje. Co dalej?

Przeczytaj także: Deweloperzy bez nowych mieszkań?

Międzynarodowa firma doradcza JLL opublikowała podsumowanie sytuacji na pierwotnym rynku mieszkaniowym na 6 największych rynkach w Polsce (Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu i Łodzi) na koniec IV kwartału 2021 r.

Kluczowe wnioski

• W całym 2021 r. sprzedaż mieszkań osiągnęła poziom 69 tys. – więcej sprzedano tylko w 2017 r – uznanym za szczyt boomu w cyklu rynkowym.
• Różnica pomiędzy mieszkaniami sprzedanymi, a wprowadzonymi w tym samym czasie do oferty deweloperów wyniosła 11 tys. – tak dużej dysproporcji podaży i popytu nie notowano od 2013 r. Na koniec grudnia 2021 r. oferta była o 22% niższa niż rok wcześniej.
• Rosnące koszty wykonawstwa w połączeniu z ograniczoną podażą nowych mieszkań oraz niesłabnącym popytem, skutkowały szybkim wzrostem cen – w ujęciu rocznym od 14% do 18%, a nawet, jak w przypadku Łodzi, o 21% r-d-r.
• Trudno spodziewać się wyraźnych przecen, wobec bardzo wysokiego poziomu przedsprzedaży w projektach w realizacji oraz ograniczonej podaży nowych mieszkań, przy wciąż wysokim popycie inwestycyjnym.

Sprzedawało się tam, gdzie można było kupić

Zakończył się rok pod wieloma względami wyjątkowy. Udział w popycie nabywców kupujących mieszkania na własne potrzeby był najprawdopodobniej najniższy od wielu lat. Rynek mieszkaniowy z miejsca, gdzie przede wszystkim zaspokajana jest jedna z najważniejszych ludzkich potrzeb – posiadania siedziby dla siebie i rodziny, stał się niemal w równym stopniu alternatywą dla innych lokat kapitału. Od 2007 r. nie mieliśmy do czynienia z tak skrajną nierównowagą pomiędzy szybko rosnącym, zdeterminowanym na dokonanie zakupu popytem, a z trudem nadążającą podażą - tak podsumował ostatni rok Kazimierz Kirejczyk, główny analityk ds. rynku mieszkaniowego i Przewodniczący Panelu Strategicznego przy Zarządzie JLL.

Dla wielu rynków z czołowej szóstki rok 2021 był rokiem rekordów. W Łodzi, która zmniejszyła w ciągu dwóch ostatnich lat dystans do rynków o największych obrotach, w 2021 r. nowa podaż wyniosła 6,1 tys., a sprzedaż sięgnęła 6,2 tys. Podobnie najwyższą roczną sprzedaż w historii odnotowano w Poznaniu, gdzie 7,4 tys. lokali sprzedano mimo, iż wzrost cen wyniósł ponad 16% r-d-r.

Deweloperzy działający na tych rynkach mogli elastycznie zwiększać ofertę, dzięki temu, że posiadają największy „zapas” mieszkań z wydanymi pozwoleniami. W Trójmieście liczba sprzedanych nowych mieszkań wyniosła 10,9 tys. przy wzroście średniej ceny 15,1% r-d-r. Taki rezultat uzyskano, dzięki mobilizacji deweloperów, którzy zdołali wprowadzić do sprzedaży 9,2 tys. mieszkań, czyli tylko nieznacznie mniej od średniej z ubiegłych lat.

Rekordy wydanych pozwoleń, a w ofercie pusto

Na sześciu największych rynkach w sumie na koniec 2021 r. w ofercie deweloperów znajdowało się 37,4 tys. mieszkań, co oznacza spadek o ponad 22% r-d-r. Poprzednio podobnie niski poziom odnotowano w 2010 r.

Tymczasem wg danych GUS w tym roku padły rekordy liczby mieszkań na budowę których wydano pozwolenia. Dlaczego zatem deweloperzy nie wprowadzają ich do realizacji?

Wprowadzają, z tym, że nie na rynkach, które dotychczas uchodziły za papierek lakmusowy rynku pierwotnego, czyli sześciu największych polskich miastach. Nasze analizy pokazują, że za skokowy wzrost aktywności deweloperskiej odpowiadają dziś mniejsze ośrodki. I mowa tu nie o miastach z drugiej dziesiątki największych w Polsce, tylko o tych poniżej 100 tys. mieszkańców. Jeszcze w 2017 r. w 6 największych aglomeracjach powstawało 60% wszystkich nowych mieszkań. Dziś ta proporcja odwróciła się i to małe ośrodki odpowiadają za ok. 70% produkcji deweloperskiej w kraju - komentuje Aleksandra Gawrońska, Dyrektor Działu Badań Rynku Mieszkaniowego JLL.

Na największym w Polsce rynku warszawskim, gdzie w latach 2018-1019 do sprzedaży wprowadzano średnio 24-25 tys. nowych mieszkań, w 2021 r. do oferty trafiło 19 tys. lokali. W obliczu sprzedaży na poziomie 23 tys. mieszkań rocznie, oznacza to skurczenie się liczby dostępnych do zakupu nowych lokali o prawie 4 tys. W porównaniu do 2019 r. nowa roczna podaż była w Warszawie niższa o 11%, a w porównaniu do 2018 r. – aż o 22%.

W rezultacie oferta na rynku pierwotnym na koniec grudnia osiągnęła skrajnie niski poziom 10 tys. mieszkań.
Nie dziwi zatem, że w największych miastach, gdzie konkurencja o lokale była duża a możliwości zwiększania podaży ograniczone, ceny mieszkań, które pojawiały się na rynku były z kwartału na kwartał wyższe.

Nie ma przesłanek do prognozowania spadku cen mieszkań

Ceny mieszkań w 2021 r. rosły szybciej od przyspieszającej inflacji. Z danych JLL wynika, że w ciągu ostatniego kwartału roku z największymi wzrostami średniej ceny mieszkań w ofercie mieliśmy do czynienia w Warszawie (6%) i Łodzi (5%), najmniej we Wrocławiu (1%). Natomiast w pozostałych miastach kwartalny wzrost wyniósł ok. 3%.

W ujęciu rocznym wzrosty były już dwucyfrowe i wyniosły od 14% do 18% z wyjątkiem Łodzi, która poza wolumenem sprzedaży nadrobiła do pozostałych pięciu miast również dystans cenowy. Średnia cena mieszkań dostępnych w ofercie w Łodzi na koniec grudnia wynosiła 8 100 zł/m2 i była o 21% wyższa niż przed rokiem.

Wiele wskazuje na to, że odpowiadająca w znacznej mierze za wzrosty cen nierównowaga popytu i podaży na największych rynkach mieszkaniowych w Polsce jeszcze się pogłębi. Na pewne wyhamowanie popytu można liczyć w związku ze wzrostem stóp procentowych, które osłabiają możliwości nabywcze kupujących – szczególnie tych, wspierających zakup kredytem hipotecznym. Wciąż jednak rosnąca inflacja podtrzymywać będzie skłonność do dalszego przenoszenia oszczędności na rynek nieruchomości - tłumaczy Aleksandra Gawrońska, dyrektor Działu Badań Rynku Mieszkaniowego JLL.

Dane statystyczne z rynku mieszkaniowego potwierdzają, że sektor deweloperski wchodzi w rok 2022 w bardzo dobrej kondycji. Niestety, jak to już bywało w przeszłości, najważniejsze zagrożenia nie mają żadnego związku ani z potencjałem firm deweloperskich, ani z czynnikami bezpośrednio wpływającymi na popyt, takimi jak stopy procentowe. To te zewnętrzne w stosunku do rynku mieszkań, w tym także te pochodzące spoza Polski czynniki sprawiają, że tak trudno dziś formułować jednoznaczne prognozy - podsumowuje Kazimierz Kirejczyk.