Pandemia Covid-19 a rynek nieruchomości - fakty i mity

Przeczytaj także: Rynek mieszkaniowy coraz bardziej odporny na kolejne fale pandemii

Pandemia Covid-19 z pewnością miała duży wpływ na preferencje osób kupujących nieruchomości. Pośrednicy w obrocie nieruchomościami, którzy wzięli udział w naszej ubiegłorocznej ankiecie podkreślali, że pandemia determinowała u wielu osób potrzebę zmiany mieszkania na większe, zakup mieszkania z balkonem, działki budowlanej albo domu – mówi ekspert portalu GetHome.pl Marek Wielgo.

Zwraca uwagę, że dane GUS – na razie za 2020 r. – tylko częściowo potwierdzają obserwacje pośredników i ekspertów. W pierwszym roku pandemii GUS odnotował transakcje kupna-sprzedaży dotyczące przeszło 59,4 tys. domów jednorodzinnych. Wzrost ich liczby – o 7,5% – nie był jednak aż tak bardzo imponujący, jak by się mogło wydawać na podstawie opinii ekspertów. Co innego działki - one były wręcz hitem na rynku nieruchomości. GUS podał, że w 2020 r. właścicieli zmieniło blisko 35,4 tys. działek pod zabudowę mieszkaniową, czyli o ponad 50% więcej niż rok wcześniej.

Skutkowało to rekordową w budownictwie indywidualnym liczbą zgłoszeń i pozwoleń na budowę. W 2021 r. inwestorzy indywidualni uzyskali je dla 123,2 tys. mieszkań (głównie domów jednorodzinnych). Był to wynik aż o ok. 21% lepszy niż w 2020 r.

W czasie pandemii wielu Polaków uznało, że bezpieczniej jest mieszkać lub wypoczywać w domu z działką niż w mieszkaniu w bloku. Ponadto upowszechniła się praca zdalna. Dom zapewnia bez porównania większy komfort – komentuje Marek Wielgo.

Zauważa, że inwestorom nie podcięły skrzydeł rosnące ceny materiałów budowlanych i koszty wykonawstwa. Dla wielu budujących dom, wciąż jest on tańszą alternatywą dla mieszkania.

Natomiast mitem jest, że w okresie pandemii chętniej kupowane były duże mieszkania. W tym przypadku trzeba wyraźnie oddzielić chęci nabywców od ich możliwości finansowych – stwierdza ekspert GetHome.pl.

Z danych GUS wynika, że w 2020 r. sprzedaż mieszkań spadła o 5%. Jednak struktura sprzedanych mieszkań według liczby pokoi praktycznie się nie zmieniła.

Rok 2021 r. prawdopodobnie nie przyniósł poprawy w tym zakresie, bo ceny mieszkań galopowały w tempie niespotykanym od czasów boomu w latach 2006-2008. W dodatku po serii podwyżek stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej skurczyła się zdolność kredytowa potencjalnych nabywców mieszkań.

Trudno więc oczekiwać wzrostu zainteresowania większymi metrażami. Analizując preferencje kupujących mieszkania należy mieć jednak na uwadze, że każde miasto ma swoją specyfikę – podkreśla Marek Wielgo.

Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że np. w Warszawie w lutym 2020 r. zainteresowanie zakupem mieszkań trzypokojowych wykazywało ok. 19% potencjalnych nabywców, a czteropokojowych i większych – niespełna 12%. W kolejnych miesiącach spadał popyt zarówno na te pierwsze, jak i drugie lokale. W lutym 2022 r. chęć zakupu trzypokojowego mieszkania deklarowało ok. 16% potencjalnych nabywców, zaś czteropokojowego i większego – 11%.

Ekspert GetHome.pl równocześnie przyznaje, że w ostatnich dwóch latach częściej pierwszym wyborem dla potencjalnych nabywców mieszkań w stolicy były mieszkania trzypokojowe niż dwupokojowe. Natomiast zawsze było więcej wskazań na mieszkania czteropokojowe i większe niż na kawalerki.

Z kolei w Łodzi w czasie pandemii kurczyło się zainteresowanie mieszkaniami dwupokojowymi, a rosło czteropokojowymi i większymi. W lutym 2022 r. potencjalni nabywcy częściej wskazywali na duże lokale niż na „2”. Największą popularnością cieszyły się w Łodzi mieszkania trzypokojowe, choć spadła liczba wskazań na nie z przeszło 19% w lutym 2020 r. do niespełna 14% w lutym 2022 r.

Sęk w tym, że deklaracje potencjalnych nabywców często mają się nijak do ich decyzji zakupowych. Widać to choćby na przykładzie Warszawy, gdzie największy odsetek mieszkań kupowanych od deweloperów w czasie pandemii stanowiły lokale dwupokojowe. Ponadto w ostatnich dwóch latach wyraźnie wzrósł ich udział w transakcjach – z 38% w lutym 2020 r. do 43% w lutym 2020 r.

Także w innych największych miastach wyraźnie największy odsetek sprzedanych mieszkań stanowiły lokale dwupokojowe. W ciągu dwóch lat ich udział wzrósł w Bydgoszczy, Gdańsku, Krakowie i Warszawie. W czasie pandemii w tych miastach skurczył się zaś odsetek sprzedawanych mieszkań trzypokojowych, co świadczy o tym, że barierą jest po prostu cena.

Najbardziej spektakularna jest ta zmiana w Łodzi, gdzie w sprzedaży wzrósł z 9% do 21% udział kawalerek. Z podobnym zjawiskiem mieliśmy do czynienia w Katowicach, Wrocławiu, Poznaniu i Warszawie. Dodajmy, że są to miasta, w których mieszkania podrożały najbardziej w ciągu ostatnich 12 miesięcy.

Marek Wielgo, ekspert portalu